Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có Văn bản số 126/2019/CV-HoREA ngày 02/12/2019 có tựa đề “Từ trường hợp dự án Cocobay Đà Nẵng, đề nghị sớmhoàn thiệncơ sở pháp lý để phát triển bền vững thị trường căn hộ du lịch – condotel và đảm bảo lợi ích hợp pháp của khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp” gửi các cơ quan chức năng. VietDaily xin đăng nguyên văn văn bản này để độc giả có cái nhìn toàn diện hơn về thị trường condotel và những liên quan từ vụ Cocobay Đà Nẵng.
Hơn 10 năm qua, ngành du lịch nước ta đã phát triển “bùng nổ”. Tốc độ tăng trưởng khách du lịch trong nước lên đến gần 30%/năm, khách du lịch quốc tế tăng trên 15%/năm, đi đôi với sự tăng tốc đầu tư phát triển các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, với nhiều loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới, như condotel, hometel, homestay, kết nối thông qua ứng dụng Airbnb, bước đầu đã làm thay đổi diện mạo du lịch của cả nước và nhiều địa phương.
Đầu năm 2017, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 08-NQ/TW “về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn” đã định hướng chiến lược, tạo mọi điều kiện để phát triển ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, là ngành kinh tế tổng hợp, có tính liên ngành, liên vùng, xã hội hóa và hội nhập quốc tế, mang đậm bản sắc văn hóa Việt Nam.
Trên cơ sở quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, trong đó có quy hoạch phát triển du lịch, Lãnh đạo nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã mời gọi và tạo điều kiện về quỹ đất, thủ tục hành chính nhằm thu hút các nhà đầu tư để đầu tư phát triển các dự án du lịch, góp phần quan trọng làm thay đổi diện mạo ngành du lịch và sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương. Và cũng từ đó, đã phát sinh “cơn sốt” đầu tư kinh doanh các dự án condotel với nhiều hệ lụy cho đến nay cần phải được chấn chỉnh để phát triển bền vững.
Năm 2009, dự án La Havana Nha Trang là dự án condotel đầu tiên được đưa vào kinh doanh, hoạt động theo mô hình condotel của các nước Châu Âu và Bắc Mỹ, thu hút các nhà đầu tư thứ cấp theo phương thức “đầu tư tài chính” và được chia lợi nhuận, không có tình trạng bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp như các dự án condotel sau này.
Từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp”, nhằm tranh thủ đạt ngay “03 nhanh”: (i) Bán nhanh; (ii) Thu hồi vốn nhanh; (iii) Chốt lời nhanh.
Bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở)” trái với quy định của Luật Đất đai, thì “thủ thuật” và cũng là “miếng mồi” được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm, trong 08-12 năm, đẩy rủi ro cho “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp”, vì trong các hợp đồng bán căn hộ condotel, các chủ đầu tư đã không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng.
Chủ đầu tư bán condotel hình thành trong tương lai cho “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp” nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, thu hồi vốn nhanh và chốt lời nhanh. Trong lúc Luật Kinh doanh bất động sản lại có “lỗ hổng”, bởi vì Luật chỉ quy định chặt chẽ các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng lại không quy định chặt chẽ các điều kiện bán các loại bất động sản khác hình thành trong tương lai, trong đó có condotel.
Thực hiện phương thức bán hàng này, chủ đầu tư được 05 cái lợi rất lớn: (1) Bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh; (2) Có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng; (3) Lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; (4) Rất có lợi so với đi vay ngân hàng, mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp; (5) Được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau.
Trong khi đó, “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp” lại có thể bị nhiều rủi ro và thua thiệt như: (1) Chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá bán rất cao, tương đương với giá bán căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh, nên gần như chủ đầu tư không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận. Rủi ro trong kinh doanh condotel về sau, chủ yếu thuộc về “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp”; (2) Trong các hợp đồng mua bán căn hộ condotel, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận, dẫn đến rủi ro thuộc về “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp”; (3) Chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 – 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm, vì mỗi “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp” không thể tự mình kinh doanh căn hộ condotel trong khu du lịch.
Tháng 8/2019, dự án condotel Bavico Nha Trang “vỡ trận”, không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận 15%/năm và mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô, chủ đầu tư Dự án Cocobay Đà Nẵng đã thông báo không tiếp tục thực hiện chi trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng đã mua căn hộ du lịch (condotel). Đây là một “cú sốc” nặng và cũng gây thiệt hại rất lớn trực tiếp đối với các “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp” tại các dự án condotel Bavico Nha Trang và Cocobay Đà Nẵng, cũng là “hồi chuông cảnh báo” đối với các chủ đầu tư, “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp” tại các dự án condotel khác và đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp”.
Từ năm 2016 đến nay, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã liên tục cảnh báo về việc có “lỗ hổng” pháp luật và thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh loại hình condotel, dẫn đến rủi ro cho “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp” do chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận.
Hiện nay, nhiều chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và có năng lực cũng chỉ đưa ra mức cam kết lợi nhuận hợp lý và khả thi hơn, khoảng 6%/năm. Mặc dù lợi nhuận này thấp hơn mức lãi suất tiết kiệm kỳ hạn trên 12 tháng, nhưng “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp” vẫn có lợi, vì vừa nhận được lợi nhuận, vừa vẫn là chủ sở hữu căn hộ condotel.
Để hoàn thiện hệ thống pháp luật và tăng cường công tác quản lý nhà nước hiệu quả đối với hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh các dự án du lịch nghỉ dưỡng, condotel, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo và nhiều lần yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, chậm nhất đến cuối năm 2019 phải trình Chính phủ xem xét ban hành các quy định pháp luật để tạo hành lang pháp lý phát triển condotel minh bạch, lành mạnh và bền vững.
Đến nay, Bộ Xây dựng đã có Dự thảo “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) về Nhà chung cư”. Trong đó, có loại hình “căn hộ du lịch (condotel)”.
Hiệp hội đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật Dân sự có liên quan đến condotel, như sau:
1/- Về cơ chế sử dụng “đất du lịch” trong “đất thương mại, dịch vụ” theo quy định của Luật Đất đai:
1.1)- Đề nghị quy định loại “đất du lịch” trong Luật Đất đai:
Đề nghị xác định “đất du lịch” là một loại đất phi nông nghiệp (riêng), hoặc bổ sung “đất du lịch” vào Điều 153 Luật Đất đai 2013 để tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với “đất du lịch”: “Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”.
“Đất du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích du lịch, không được tùy tiện biến thành đất ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực, có thể dẫn đến làm phá vỡ quy hoạch du lịch và tác động tiêu cực đến môi trường thu hút đầu tư phát triển du lịch.
1.2)- Về chế độ sử dụng “đất du lịch”:
Hiệp hội nhận thấy phần lớn các khu du lịch nghỉ dưỡng được quy hoạch phát triển tại các khu vực ven biển, sông nước, hải đảo, vùng trung du, miền núi, biên giới, trong đó có một số vị trí nhạy cảm về quốc phòng, an ninh. “Đất du lịch” có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, nhất là lợi ích của cộng đồng dân cư địa phương.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn” theo thời hạn của dự án.
1.3)- Về tài chính đất đai đối với “đất du lịch”:
Hiệp hội nhận thấy tài chính đất đai là vấn đề rất lớn trong Luật Đất đai 2013 cần phải được xem xét giải quyết tổng thể, trong đó, có đất du lịch.
Để đảm bảo mức thu hợp lý và không để bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, như Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa đã nhận định trong Báo cáo số 3014/UBND-XDNĐ ngày 30/03/2018: “Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng quá thấp, vì thu tiền sử dụng đất theo mục đích đất sản xuất kinh doanh”, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính trình Chính phủ quyết định phương thức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hợp lý đối với các dự án du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, đề nghị lưu ý đặc điểm các dự án du lịch nghỉ dưỡng (không có bán căn hộ condotel) thì thời gian hoàn vốn rất dài, thường trên dưới 20 năm.
1.4)- Về cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất” (có thời hạn) cho người mua căn hộ condotel:
– Khoản (1.c) điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định cá nhân trong nước được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở” khi đã có “Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định”.
– Khoản 22 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ đã bổ sung khoản 4 vào điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ như sau: “4. Đối với dự án có nhiều hạng mục công trình được thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp, quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây dựng nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng hạng mục công trình hoặc từng phân diện tích của hạng mục công trình đó”.
Căn cứ các quy định nêu trên, Hiệp hội đề nghị cấp “sổ đỏ” có thời hạn theo thời hạn của dự án cho “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp”. Về thủ tục hành chính, trước hết, chủ đầu tư dự án condotel xin cấp “sổ đỏ” căn hộ condotel cho chủ đầu tư; Sau khi thực hiện hợp đồng mua bán condotel, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục chuyển tên trên “sổ đỏ” cho “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp” (Ghi chú: Cách làm này tương tự như cấp “sổ đỏ” cho căn hộ thuộc dự án nhà ở thương mại). Khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật đất đai.
Hiệp hội đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường trình Chính phủ để hướng dẫn các địa phương về việc cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất” (có thời hạn) theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng.
2/- Về quy chuẩn kỹ thuật đối với căn hộ condotel có liên quan Luật Du lịch và Luật Xây dựng:
– Khoản (2.c) Điều 73 Luật Du lịch quy định Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch có nhiệm vụ và quyền hạn: “Xây dựng tiêu chuẩn quốc gia, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về du lịch…”.
– Khoản 3 Điều 21 Nghị định 168/2017/NĐ-CP quy định “Căn hộ du lịch: Căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”.
– Khoản 2 Điều 23 Nghị định 168/2017/NĐ-CP quy định căn hộ du lịch phải “Có khu vực tiếp khách, phòng ngủ, bếp và phòng tắm, phòng vệ sinh”.
– Bộ Xây dựng đã công bố Dự thảo “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) về Nhà chung cư”. Trong đó, loại hình “căn hộ du lịch (condotel)” phải tuân thủ các quy định có liên quan trong “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) về Nhà chung cư”, đảm bảo các tiêu chuẩn: “Diện tích sử dụng của “căn hộ du lịch” không nhỏ hơn 25m2. Các yêu cầu khác quy định theo các tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng về căn hộ du lịch” (Khoản 2.2.5 QCVN).
Hiệp hội đã có ý kiến đóng góp cho Dự thảo của Bộ Xây dựng về “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) về Nhà chung cư”, trong đó có loại hình nhà chung cư có chức năng hỗn hợp, bao gồm “căn hộ du lịch (condotel)”.
Hiệp hội nhận thấy, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch cũng đã áp dụng tiêu chuẩn thiết kế “phòng khách sạn”; “phòng khách sạn có bếp” (phòng suite, dạng căn hộ trong khách sạn) cho khách sạn từ “1 sao” đến “5 sao”, mà căn hộ condotel trong khu du lịch nghỉ dưỡng cũng là một loại hình cơ sở lưu trú phục vụ du lịch, cần phải được quy định tiêu chuẩn thiết kế.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch để trình Chính phủ quy định tiêu chuẩn thiết kế đối với 02 loại hình condotel:
(1) Đề nghị ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) về nhà chung cư”, trong đó có loại hình nhà chung cư có chức năng hỗn hợp, bao gồm “căn hộ du lịch (condotel)”.
(2) Đề nghị ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) về tòa nhà căn hộ du lịch (condotel)” trong khu du lịch nghỉ dưỡng (tòa nhà 100% căn hộ condotel).
3/- Về huy động vốn bán căn hộ condotel hình thành trong tương lai, có liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ Luật Dân sự:
3.1)- Các quy định pháp luật có liên quan:
– Khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”.
– Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: 1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. 2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.
– Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản quy định “1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
– Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định “1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hang (…); Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.
– Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự quy định “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
– Điều 385 Bộ Luật Dân sự quy định về “Khái niệm hợp đồng”, đã định nghĩa “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
3.2)- Qua nghiên cứu các quy định (nêu trên) của Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ Luật Dân sự, Hiệp hội nhận thấy đã phát sinh các hệ quả sau:
(1) Luật Kinh doanh bất động sản đã cho các chủ đầu tư dự án condotel “có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai”, mà “công trình xây dựng” bao gồm “căn hộ du lịch (condotel)”.
(2) Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện bán “công trình xây dựng hình thành trong tương lai” (trong đó có căn hộ condotel) lỏng lẻo hơn điều kiện bán “nhà ở hình thành trong tương lai”, vì đã không yêu cầu chủ đầu tư: (i) Phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; (ii) Trước khi bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện được huy động vốn; (iii) Phải có bảo lãnh ngân hàng.
(3) Luật Kinh doanh bất động sản không quy định các hành vi có liên quan đến kinh doanh bất động sản (bán nhà ở hoặc condotel hình thành trong tương lai) trước thời điểm giao kết hợp đồng, như đặt cọc, hứa mua hứa bán, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư… nên các chủ đầu tư dự án nhà ở, dự án condotel hình thành trong tương lai, đã “tận dụng tối đa” các quy định của pháp luật dân sự để huy động vốn với giá trị rất lớn, thậm chí đến hơn 90% giá trị hợp đồng, gây rủi ro cho khách hàng.
(4) Do Luật Kinh doanh bất động sản không quy định chặt chẽ điều kiện bán “công trình xây dựng hình thành trong tương lai”, trong đó có căn hộ condotel, nên các chủ đầu tư dự án condotel đã “tận dụng tối đa” các quy định (nêu trên) của Bộ Luật Dân sự khi bán căn hộ condotel hình thành trong tương lai, để huy động vốn và nhận tiền thanh toán tối đa có thể của “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp” (Ghi chú: Luật Kinh doanh bất động sản quy định trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì chủ đầu tư chỉ được thu lần đầu không quá 30%, các lần thu tiếp theo không quá 70% hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà. Khi bàn giao nhà, chỉ được thu thêm tối đa đến 95% giá trị hợp đồng. Sau khi làm “sổ đỏ” thì mới được thu 5% còn lại).
3.3)- Kiến nghị:
(1) Đề nghị bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản:
a. Đề nghị bổ sung quy phạm pháp luật (mới), quy định các hành vi có liên quan đến kinh doanh bất động sản (bán nhà ở hoặc condotel hình thành trong tương lai) trước thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, condotel hình thành trong tương lai, như đặt cọc, hứa mua hứa bán, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư… Trong đó, quy định giá trị đặt cọc không quá 5-10% giá trị hợp đồng.
b. Đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: 1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. 2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, condotel hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở, xây dựng cấp tỉnh về việc nhà ở, công trình xây dựng, condotel đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở, xây dựng cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.
c. Đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, condotel hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, condotel theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
d. Đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp pháp luật chuyên ngành có quy định đặt cọc thì thực hiện theo quy định của pháp luật đó”.
4/- Cơ chế quản lý vận hành và “quyền ra quyết định” dự án condotel đa sở hữu:
Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng đã bán “căn hộ du lịch (condotel)” cho “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp” và các khách hàng trở thành đồng chủ sở hữu. Như vậy, dự án condotel không còn thuộc về một chủ sở hữu (của một doanh nghiệp, một cá nhân hoặc một tổ chức) mà trở thành tài sản “đa sở hữu” dưới hình thức “sở hữu chung theo phần”, trong đó có nhiều chủ thể là chủ sở hữu đối với tài sản, mà “phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung” (quy định tại Điều 207, Điều 209 Bộ Luật Dân sự).
Đối với khu du lịch nghỉ dưỡng một chủ sở hữu, thì chủ sở hữu tự quyết định quản lý vận hành, khai thác kinh doanh hoặc thuê doanh nghiệp quản lý vận hành chuyên nghiệp.
Đối với dự án condotel đa sở hữu, thì cần thiết phải có cơ chế quản lý vận hành và “quyền ra quyết định” phù hợp.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch sớm trình Chính phủ xem xét để các Bộ ban hành “Quy chế quản lý vận hành, khai thác kinh doanh dự án condotel đa sở hữu” và quy định về “quyền ra quyết định” của các đồng sở hữu đối với tài sản là “sở hữu chung theo phần” phù hợp, để tăng cường công tác quản lý nhà nước và để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của “khách hàng – nhà đầu tư thứ cấp”.
5/- Về quy hoạch đất du lịch, điều chỉnh quy hoạch đất du lịch, điều chỉnh condotel thành nhà chung cư:
Báo SGGP ngày 30/11/2019 thông tin: “Ngày 29/11/2019, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng đã ra thông cáo báo chí về tình hình đầu tư xây dựng căn hộ khách sạn (condotel) trên địa bàn thành phố và thông tin liên quan đến dự án Cocobay Đà Nẵng (…) về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phân khu quy hoạch số 1- Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire, có nội dung liên quan có nội dung liên quan đến việc chuyển đổi căn hộ khách sạn (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở). Đồng thời, bổ sung quy hoạch một số công trình để bố trí văn phòng quản lý, công trình phụ trợ, trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, nhà xe… để đáp ứng nhu cầu của người dân. Về thủ tục chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư nêu trên, chủ đầu tư phải triển khai một số công việc như sau: đối với các công trình đang xây dựng, chủ đầu tư phải thỏa thuận cụ thể với khách hàng để làm cơ sở lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng – Bộ Xây dựng có ý kiến, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng điều chỉnh theo quy định; đối với các công trình chưa xây dựng, chủ đầu tư tổ chức lập hồ sơ thiết kế, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng – Bộ Xây dựng thẩm định, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng theo quy định. Đồng thời, chủ đầu tư phải triển khai đầu tư đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt, phù hợp với tiến độ công trình nhà ở, đảm bảo chất lượng dịch vụ đáp ứng nhu cầu của người dân đến ở”.
Qua thông tin về việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, cho chuyển đổi một phần dự án Cocobay Đà Nẵng thành nhà chung cư cao tầng, Hiệp hội nhận thấy:
Du lịch được mệnh danh là ngành công nghiệp “không khói”, là con gà đẻ trứng vàng của nền kinh tế, tạo công ăn việc làm, thu nhập, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước và quảng bá hiệu quả hình ảnh, con người, đất nước và các địa phương.
Trên cơ sở Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Du lịch và chiến lược phát triển kinh tế xã hội, các địa phương đã phê duyệt quy hoạch phát triển ngành du lịch, đi đôi với quy hoạch sử dụng đất du lịch. Phát triển du lịch dựa trên quy hoạch tổng thể, đồng bộ với phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng là nhân tố quyết định để ngành du lịch phát triển bền vững, trở thành mũi nhọn của nền kinh tế đất nước và từng địa phương (Một bài học hay từ Nhật Bản có “Bộ Đất đai Hạ tầng Giao thông Du lịch – MLIT”, đã gắn du lịch với phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng và giao thông vận tải).
Pháp luật cũng cho phép điều chỉnh quy hoạch, trong đó có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, trong trường hợp quy hoạch không có tính khả thi hoặc không còn phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng là quy hoạch rất quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, đã có tình trạng điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu và theo hướng có lợi cho nhà đầu tư, ảnh hưởng xấu đến lợi ích cộng đồng. Việc điều chỉnh giảm quy hoạch sử dụng đất du lịch, làm tăng đất ở, hình thành khu dân cư ngay tại khu vực nhiều tiềm năng phát triển du lịch sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của địa phương. Đất du lịch mà nhồi vào đó một khu dân cư thì sẽ làm biến dạng và làm giảm đi giá trị, sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch. Điều chỉnh quy hoạch từ condotel sang nhà chung cư mà không có căn cứ khoa học và thực tiễn, là bóp méo quy hoạch, là tai họa về quy hoạch. Điều đó sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, tác động tiêu cực đến việc thực hiện chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của địa phương. Không thể chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch.
Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch chỉ đạo các địa phương thực hiện chặt chẽ quy trình xem xét điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, điều chỉnh dự án (một phần dự án) khu du lịch nghỉ dưỡng thành khu nhà ở.
6/- Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án condotel:
Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm: (a) Công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn; (b) Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel; (c) Công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà “khách hàng-nhà đầu tư thứ cấp” được hưởng; (d) Thống nhất với “khách hàng-nhà đầu tư thứ cấp” về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.
P.V / Theo Thị Trường Giao Dịch