Lãi suất tăng, kéo theo chi phí vốn tăng trở lại khiến dòng vốn tín dụng vào bất động sản đang có dấu hiệu “dịch chuyển”.
Thanh khoản chịu áp lực, lãi suất đi lên
Trong tuần trước, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giảm nhẹ quy mô hỗ trợ thanh khoản thông qua thị trường mở, nhưng vẫn ở mức cao, đồng thời tăng lãi suất kênh mua kỳ hạn lên 4,5% từ phiên 04/12/2025 sau khi duy trì ở mức 4% từ tháng 9/2024 tới nay.
Cụ thể, tổng lượng phát hành OMO đạt 115,8 nghìn tỷ đồng, tập trung ở các kỳ hạn 91 ngày (44,8 nghìn tỷ đồng) và 14 ngày (39,9 nghìn tỷ). Trong khi đó, lượng OMO đáo hạn đạt 67,4 nghìn tỷ đồng, theo đó NHNN bơm ròng 48,3 nghìn tỷ đồng vào hệ. Dù quy mô bơm ròng giảm mạnh so với tuần trước đó, nhưng vẫn ở mức cao, theo đó quy mô OMO lưu hành cuối tuần tăng mạnh lên mức 361,1 nghìn tỷ đồng.
Thanh khoản hệ thống tiếp tục chịu áp lực, dù NHNN tiếp tục bơm ròng ở mức cao nhưng lãi suất liên ngân hàng tăng cao ở tất cả các kỳ hạn: kỳ hạn 1 tuần và 2 tuần giao động quanh 6,9% – 7,3%, kỳ hạn 1 và 3 tháng quanh 7,2%-7,3%, kỳ hạn 9 tháng vẫn ổn định ở mức 6,5%.
Theo phân tích của Chứng khoán Yuanta, bất chấp NHNN đã tăng cung thanh khoản ngắn hạn qua kênh OMO, nguồn vốn trên thị trường chưa theo kịp nhu cầu tín dụng. Áp lực cân đối vốn khiến các ngân hàng buộc phải chấp nhận trả lãi cao hơn để duy trì an toàn thanh khoản. Không chỉ nhóm ngân hàng quy mô vừa và nhỏ dẫn dắt xu hướng, một ngân hàng thuộc nhóm Big4 cũng đã gia nhập cuộc đua tăng lãi suất.
Trước đó, trong tháng 11, thị trường ghi nhận có tới 21 ngân hàng tăng lãi suất huy động từ 0,2 – 0,7 điểm %. Còn tính riêng trong giai đoạn từ 24/11 đến 8/12, đã có tới 6 ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất huy động.
Đến nay, mức lãi suất huy động kỳ hạn 1 – 3 tháng cao nhất là 4,75%/năm tại các ngân hàng như VIB, MBV và VCBNeo. Đối với kỳ hạn 6 tháng, mức lãi suất huy động cao nhất là 6,4%/năm tại Vikki Bank. Đối với kỳ hạn 12 tháng, VIB và Vikki Bank đang là hai ngân hàng có lãi suất huy động cao nhất, lên tới 6,5%/năm.
Các chuyên gia dự báo lãi suất huy động có thể tiếp tục nhích lên trong tháng 12, kéo theo mặt bằng lãi suất cho vay năm 2026 chịu áp lực gia tăng trong bối cảnh biên lãi ròng (NIM) có nguy cơ thu hẹp.
Thực tế, lãi suất cho vay cũng đã có tín hiệu tăng tại một số ngân hàng. Đơn cử như tại Vietcombank, lãi suất cho vay của các gói vay thông thường được tăng lên khoảng 7,5% trong 6 tháng đầu sau đó tăng lên 8,3% trong 12 tháng tiếp theo.
Các ngân hàng thận trọng hơn khi cho vay BĐS
Đối với thị trường bất động sản, lĩnh vực vốn phụ thuộc lớn vào tín dụng, diễn biến lãi suất đi lên được xem là yếu tố rủi ro đáng chú ý.
Trong một sự kiện mới đây, TS Nguyễn Đức Kiên – Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tiền tệ quốc gia cho biết, tăng trưởng tín dụng bất động sản hiện lên tới 24%, cao hơn nhiều so với mức tăng chung của toàn ngành. Thậm chí tại một số ngân hàng, tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản chạm ngưỡng 28%.
Trong bối cảnh lãi suất tăng, nhu cầu mua nhà có thể chững lại. Chia sẻ với VietnamFinance, ông Tô Anh Hùng, CEO A-City nhận định, nền lãi suất thấp và các gói vay ưu đãi ân hạn gốc trong hai năm qua đã kích thích mạnh lực cầu bất động sản.
Tuy nhiên, khi chi phí vốn tăng trở lại, dòng tiền vào bất động sản đang có dấu hiệu “dịch chuyển”. Tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản quý III/2025 đã chậm lại so với quý trước, đặc biệt ở nhóm khách hàng cá nhân. Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận tổng lượng giao dịch quý III giảm 13%, riêng giao dịch căn hộ và nhà liền thổ giảm gần 15%.
Môi trường lãi suất cao hơn cũng làm dấy lên lo ngại về rủi ro nợ xấu mới. Giá nhà tăng và thanh khoản suy yếu có thể ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người vay, đồng thời khiến việc xử lý tài sản bảo đảm trở nên khó khăn hơn, nhất là tại các ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản lớn.
Trong bối cảnh đó, hoạt động cho vay bất động sản của nhiều ngân hàng đã bắt đầu được siết lại một cách có chọn lọc.
Nhiều ngân hàng thông báo tạm dừng các gói tín dụng ưu đãi cho người trẻ mua nhà. Mới đây nhất, Agribank đã phát đi thông báo dừng một số chương trình, chính sách cho vay ưu đãi mua nhà, như gói cho vay ưu đãi mua nhà dành cho người trẻ hay gói cho vay ưu đãi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xây dựng – sửa chữa nhà ở. BIDV cũng tạm dừng gói vay ưu đãi dành cho người trẻ mua nhà ở thương mại.
Một số ngân hàng TMCP khác, dù vẫn duy trì gói vay ưu đãi cho người trẻ nhưng mức lãi suất đã được điều chỉnh tăng so với trước đó. Đơn cử như tại Vietcombank, lãi suất cho vay khách hàng trẻ mua nhà đã tăng từ dưới 6%/năm lên 7,3%/năm.
Không chỉ siết ưu đãi, các ngân hàng còn bắt đầu phân nhóm mục đích vay để áp dụng mức lãi suất phù hợp với rủi ro.
Ông Tô Anh Hùng dẫn chứng, hiện Vietcombank đã tách mục đích vay bất động sản thành hai nhóm, gồm vay mua nhà để ở và vay bất động sản phục vụ mục đích khác (đất nền, đầu tư…). Với gói lãi suất cố định 6 tháng, mức lãi cho vay mua nhà để ở là 6,5%/năm, trong khi nhóm bất động sản khác là 7%/năm. Việc chênh lệch 0,5 điểm % phản ánh yêu cầu đánh giá rủi ro cao hơn đối với các khoản vay mang tính đầu tư.
Việc các ngân hàng chủ động phân loại mục đích vay, siết ưu đãi đối với nhóm vay đầu tư và tăng lãi suất dựa trên rủi ro cho thấy ngành ngân hàng đang điều chỉnh cơ cấu tín dụng theo hướng an toàn và bền vững hơn.
Về dài hạn, nhiều ý kiến cho rằng các ngân hàng cần điều chỉnh “cách ứng xử” với tín dụng bất động sản theo hướng phân loại rõ ràng giữa người mua để ở và người đầu tư, bảo đảm thị trường vận hành ổn định và giảm rủi ro cho chính ngân hàng.
Khánh Tú / Vietnamfinance.vn
