Việc giao dịch bất động sản khi chưa đủ điều kiện tại các Dự án của Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Tập đoàn Novaland) có nguy cơ ảnh hưởng đến tiến độ cũng như khả năng triển khai dự án thành hiện thực. Chủ đầu tư hoàn thiện đầy đủ những điều kiện trước khi mở bán cũng là sự khẳng định năng lực triển khai dự án cả về tài chính và yếu tố pháp lý. Tuy nhiên mở giao dịch khi chưa đủ điều kiện khiến khách hàng có nguy cơ khó cấp được “sổ hồng”.
Dự án chưa đủ điều kiện đã vội giao dịch, rao bán rầm rộ
Tập đoàn Novaland đang đầu tư 2 dự án nghỉ dưỡng lớn là NovaWorld Phan Thiết và Nova Hill Mũi Né (tỉnh Bình Thuận). Theo phản ánh dù dự án chưa đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư đã cho rao bán rầm rộ, chuyển nhượng bất động sản thông qua các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí để thu tiền của người mua.
Nhận thấy việc trên là vi phạm quy định, ngày 15/07/2019 Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận đã ra văn bản ngăn chặn giao dịch bất động sản khi chưa đủ điều kiện tại các Dự án của Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Tập đoàn Novaland) tại tỉnh này. Tuy nhiên bất chấp lệnh cấm mọi giao dịch vẫn công khai và kéo dài.
Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận cho biết, vừa qua có nhiều thông tin phản ánh việc Tập đoàn Novaland và đơn vị phân phối thực hiện việc rao bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí để thu tiền của người mua. Trong khi đó, các hình thức này không được quy định trong Luật nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan.
Do đó, để hoạt động kinh doanh bất động sản thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, Sở Xây dựng đề nghị Tập đoàn Novaland không thực hiện hoặc ký kết hợp đồng với đơn vị môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc vận dụng các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí; đăng tải trên mạng internet các nội dung liên quan đến hoạt động giao dịch bất động sản tại các dự án do Tập đoàn Novaland làm chủ đầu tư khi chưa đủ điều kiện giao dịch.
Không chỉ ở Bình Thuận, mà trước đó, UBND tỉnh Khánh Hòa cũng đã từng có văn bản chỉ đạo về việc kiểm tra, xác minh dự án NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas tại Bắc bán đảo Cam Ranh chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư đã nhận cọc giữ chỗ.
Nội dung văn bản cho biết, thời gian qua, báo chí có thông tin phản ánh về dự án NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư cũng như cấp giấy phép xây dựng, song chủ đầu tư dự án vẫn ủy quyền cho nhiều sàn giao dịch bất động sản rao bán, nhận cọc giữ chỗ không đúng quy định của pháp luật.
Cũng theo thông tin trên báo chí, cơ quan chức năng địa phương cho biết không hề nghe tên dự án NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas tại Bắc bán đảo Cam Ranh xin nộp hồ sơ xin phép. Mặc dù chưa được chấp thuận chủ trương, chưa có giấy phép xây dựng nhưng dự án NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas đã quảng cáo nhận cọc giữ chỗ sai quy định.
Do đó, UBND tỉnh Khánh Hòa đã giao Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Ban Quản lý Khu du lịch bán đảo Cam Ranh và các ngành liên quan khẩn trương kiểm tra, xác minh nội dung Báo chí phản ánh việc dự án NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas chưa được chấp thuận chủ trương đã nhận cọc giữ chỗ; kiểm tra, rà soát hồ sơ và tình hình triển khai dự án NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas; xử lý nghiêm các vi phạm theo thẩm quyền và tham mưu, đề xuất những vấn đề vượt thẩm quyền.
Một dự án đình đám khác của Tập đoàn Novaland cũng đang được rao bán rầm rộ thời gian gần đây là NovaWorld Ho Tram, tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Theo tìm hiểu dự án này hiện cũng đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý.
Ngoài việc tiến hành giao dịch, rao bán rầm rộ tại các dự án khi chưa đủ điều kiện pháp lý, Novaland còn bị thanh tra hàng loạt dự án. Bên cạnh đó, ở một số dự án do Novaland làm chủ đầu tư người dân vẫn chưa được cấp sổ đỏ, việc này Novaland đã từng bị người dân tại dự án Lexington (quận 2, TP. HCM) treo băng rôn, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao sổ đỏ là một minh chứng.
Liệu rằng những dự án được kể trên, khi Novaland rao bán, giao dịch rầm rộ khi chưa đủ điều kiện pháp lý, liệu rằng sổ đỏ có đến tay khách hàng khi họ mua căn hộ ở những dự án trên?
Liên quan đến vấn đề trên, ngày 15/11/2019, trao đổi nhanh với phóng viên Báo Điện tử Tầm Nhìn, ông Lợi – Phó Giám đốc Truyền thông Tập đoàn Novaland cho biết, những dự án bị thanh tra thì cơ quan nhà nước sẽ cung cấp thông tin, còn đối với dự án tại Bình Thuận đã có công văn 17/05/2019 của Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận có nhắc đến 18 dự án trên toàn tỉnh, trong đó có nhắc đến Novaland. Hiện dự án đã có quy hoạch 1/500 và nhà mẫu đã được xây.
“Liên quan đến công văn ngày 17/05 của tỉnh Bình Thuận, họ có nhắc đến 18 dự án, trong đó có dự án của bên tôi. Hiện các thủ tục pháp lý khác hiện tại thì đơn vị đang làm theo hướng dẫn của cơ quan nhà nước. Hiện bên tôi đã có quy hoạch 1/500 và đã cho xây nhà mẫu rồi”, ông Lợi cho biết.
Giao dịch khi dự án chưa đủ điều kiện, khách hàng nên thận trọng
Theo các chuyên gia, việc đưa hàng loạt dự án vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện cho thấy doanh nghiệp đang “đói vốn”. Điều này có nguy cơ ảnh hưởng đến tiến độ cũng như khả năng triển khai dự án thành hiện thực. Chủ đầu tư hoàn thiện đầy đủ những điều kiện trước khi mở bán cũng là sự khẳng định năng lực triển khai dự án cả về tài chính và yếu tố pháp lý. Tuy nhiên, hiện nay, cũng có những chủ đầu tư lách luật mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn để thực hiện dự án, một số khách hàng chấp nhận mua nhà trên giấy để thu được lợi nhuận khi đầu tư hoặc để hưởng ưu đãi.
Luật sư Vũ Văn Biên, Văn phòng luật sư An Phước phân tích: “Hợp đồng góp vốn là một trong những cách mà rất nhiều chủ đầu tư hiện nay cho rằng đang “lách luật” để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán bởi theo quy định Luật kinh doanh Bất động sản và Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc huy động vốn để xây dựng Dự án nhà ở khi chưa đủ điều kiện mở bán (do Sở XD địa phương cho phép bằng văn bản) là hành vi vi phạm pháp luật và bị cấm.
Cụ thể, Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định rất rõ rằng bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng các hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Do đó, rất nhiều chủ đầu tư hiện nay đã thiết kế các điều khoản trong hợp đồng để hợp đồng đó đơn thuần chỉ là hợp đồng vay hay hợp đồng góp vốn phân chia lợi nhuận thông thường.
Hơn nữa, khi tiềm lực tài chính của chủ đầu tư không đủ, thiếu vốn mới phải huy động vốn thông qua những bản hợp đồng vay vốn hay góp vốn. Một chủ đầu tư có khả năng, năng lực thực sự sẽ thực hiện bán nhà huy động vốn khi đủ điều kiện. Bởi theo quy định của Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở thì các chủ đầu tư khi được cơ quan quản lý Nhà nước chấp thuận giao làm Chủ đầu tư để triển khai dự án bất động sản đều phải chứng minh doanh nghiệp có 20% vốn chủ sở hữu (vốn tự có) để thực hiện dự án.
Với 20% số vốn này chủ đầu tư hoàn toàn có thể thực hiện dự án và với năng lực tốt và Dự án khả thi thì Chủ đầu tư hoàn toàn có thể vay vốn Ngân hàng để triển khai xong hạ tầng đáp ứng đủ điều kiện mở bán mới tiến hành ký hợp đồng mua bán với người mua nhà để bổ sung vốn tiếp tục triển khai Dự án.
Đối với những hợp đồng mang tính chất “lách luật” như thế này, khi xảy ra vấn đề tranh chấp, người chịu thiệt chắc chắn sẽ là người mua nhà vì đây là một hợp đồng giả cách, các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, trong đó cả chủ đầu tư và người mua nhà đều biết rõ mục đích thật sự của giao dịch không phải là góp vốn hay vay vốn mà là nhằm mục đích mua bán nhà. Theo quy định của Bộ luật dân sự, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, người mua nhà cuối cùng không mua được nhà, số tiền đã giao cho chủ đầu tư cũng không thể ngay lập tức lấy lại được. Ngược lại, chủ đầu tư lại có thể xoay vốn tại thời điểm đó.
Nếu nhà đầu tư đã thiếu năng lực tài chính, phải huy động vốn khi chưa đủ điều kiện mở bán thì liệu có đảm bảo được tiến độ dự án? Việc đảm bảo các quy chuẩn thiết kế có được thực hiện, chất lượng công trình như thế nào? Đây là những vấn đề rất rủi ro cho người mua nhà của dự án vì thực tế đã có rất nhiều công trình bị “treo” do chủ đầu tư không có năng lực thực hiện.”
Một thực tế đang diễn ra là người mua không nắm vững những quy định pháp luật, cơ sở pháp lý cần thiết khi mua nhà để ở hoặc đầu tư nhưng thường không tham vấn luật sư. Dù khách hàng có hiểu các quy định cũng có thể không hiểu hết các vấn đề được đưa vào hợp đồng mua bán, cơ sở pháp lý không chặt chẽ đã đẩy khách hàng đến những rủi ro.
Để đảm bảo quyền lợi, khách hàng phải xem xét thật kỹ hợp đồng mua bán các điều khoản như thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt vi phạm hợp đồng, trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo lãnh ngân hàng, nghĩa vụ của khách hàng…
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2014 có quy định, dự án hoàn thành cơ sở hạ tầng mới được phép mở bán. Ngoài ra, trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ.
Bên cạnh đó, theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định, Luật nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc Chủ đầu tư bất chấp quy định của pháp luật để lách luật huy động vốn là vi phạm pháp luật cần xử lý nghiêm để tránh việc các Chủ đầu tư tay không bắt giặc và khi không được ngân hàng giải ngân vốn vay sẽ không thể triển khai Dự án và sẽ xảy ra những hệ lụy rất lớn cho xã hội. Như chúng ta đã biết, rất nhiều Dự án thời gian vừa qua trong cả nước đã bỏ hoang nhiều năm cũng chính là hệ lụy của việc huy động vốn trái phép này.
Như phân tích ở trên thì khi có xảy ra tranh chấp, bản hợp đồng góp vốn mà khách hàng đã ký với chủ đầu tư cũng sẽ không có hiệu lực và được coi là giao dịch dân sự do các bên tự thoả thuận với nhau giả cách nhằm che dấu giao dịch thực sự là huy động vốn trái phép để mua bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện huy động vốn.
“Như vậy, nguy cơ khách hàng bỏ tiền tỉ để tham gia góp vốn vào một dự án mập mờ thông tin pháp lý nhưng phải “nhận về trái đắng” là hoàn toàn có thật và là hậu quả tất cả các bên tham gia giao dịch đều nhận biết rất rõ trước khi giao kết Hợp đồng”, luật sư Biên kết luận.
Chí Linh / Theo Tầm Nhìn
