VietDaily | Tin tức hàng ngày
Advertisement
  • Home
  • Kinh doanh
    • Tài chính
    • Doanh nghiệp
    • Doanh nhân
  • Bất động sản
  • Giáo dục
    • Du học
    • Tuyển sinh
  • Giải trí
    • Âm nhạc
    • Điện ảnh
    • Hậu trường
    • Thời trang
    • Truyền hình
  • Công nghệ
    • Điện thoại
    • Máy tính
    • Thị trường
  • Xe
    • Ôtô
    • Xe máy
  • Đời sống
    • Gia đình
      • Tình yêu
      • Tổ ấm
    • Sức khỏe
      • Tham vấn
      • Ẩm thực
    • Video
    • Cười
  • Du lịch
  • Sức khỏe
    • Ẩm thực
    • Tham vấn
  • Làm đẹp
  • Home
  • Kinh doanh
    • Tài chính
    • Doanh nghiệp
    • Doanh nhân
  • Bất động sản
  • Giáo dục
    • Du học
    • Tuyển sinh
  • Giải trí
    • Âm nhạc
    • Điện ảnh
    • Hậu trường
    • Thời trang
    • Truyền hình
  • Công nghệ
    • Điện thoại
    • Máy tính
    • Thị trường
  • Xe
    • Ôtô
    • Xe máy
  • Đời sống
    • Gia đình
      • Tình yêu
      • Tổ ấm
    • Sức khỏe
      • Tham vấn
      • Ẩm thực
    • Video
    • Cười
  • Du lịch
  • Sức khỏe
    • Ẩm thực
    • Tham vấn
  • Làm đẹp
VietDaily | Tin tức hàng ngày
No Result
View All Result

GS Đặng Hùng Võ: Tháo hết ‘phụ kiện’ đưa bất động sản về giá trị thực, các bên đều có lợi

Thứ Năm, 25/11/2021 - 09:47

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT cho rằng, đã đến lúc đưa BĐS về đúng giá trị thực để thị trường vận hành lành mạnh hơn, mang lại lợi ích cho các bên.

Trước hết, bằng việc bóc tách những khoản chi phí mà doanh nghiệp đang phải thu hộ cũng như tháo bỏ các loại “phụ kiện” đang được khoác lên đó.

Giá trị đầu tư trên đất quyết định lợi nhuận

– Sau vụ Vimedimex, một số ý kiến cho rằng chủ đầu tư BĐS lãi rất “khủng”. Với tư cách chuyên gia hàng đầu về đất đai, quan điểm của Giáo sư ra sao?

Trước hết cần phải khẳng định kinh doanh là phải có lãi, nếu không lãi thì chẳng ai dám kinh doanh cả. Nhưng mua 20 triệu đồng/m2 bán 80, thậm chí cả trăm triệu đồng/m2 như vụ Vimedimex thì thực sự rất hy hữu và thực tế đã chứng minh cũng rất bất thường.

Giá đất luôn có xu hướng tăng, nhưng tăng dựng đứng như thế thì chỉ có thể xảy ra 3 trường hợp. Một là thao túng giá, như cáo buộc trong vụ Vimedimex; hai là dùng chiêu trò thổi giá, tức là giá ảo; ba là tăng nhờ cú hích cực mạnh từ một quy hoạch vô cùng đặc biệt. Trong 15 năm qua, chỉ có lần Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội mới có thể coi là quy hoạch đặc biệt. Khi đó, giá đất thậm chí tăng theo giờ.

Tôi nêu những hoàn cảnh trên để thấy không phải kinh doanh BĐS lúc nào cũng lãi khủng. Có nhiều lúc không lãi hoặc lỗ mà không được mọi người ghi nhận, ví dụ như condotel thời du lịch bế tắc do COVID-19.  

– Nhưng vụ việc cũng cho thấy kinh doanh BĐS có vẻ như “ngồi mát ăn bát vàng”?

Vụ Vimedimex về bản chất chỉ là buôn bán đất thô, có thể gọi là một dạng “cò đất” ở quy mô công ty. Trên thế giới, nhiều quốc gia không cho phép việc buôn bán đất thô như thế mà chỉ chấp nhận việc kinh doanh các giá trị đầu tư trên đất. Lợi nhuận doanh nghiệp thu được đến từ chính quá trình đầu tư, từ những giá trị gia tăng trên đất mà họ tạo ra. Giá trị đó còn cao hơn giá trị tài sản là đất.

Nói một cách dễ hiểu, cùng một diện tích đất nếu doanh nghiệp A chỉ bỏ kinh phí xây ngôi nhà và bán thì giá nhà chỉ được 1 đồng. Nhưng doanh nghiệp B ngoài xây nhà còn đầu tư rất lớn cho hạ tầng, cảnh quan, tiện ích sống thì giá bán có thể lên đến 2 hay 3 đồng. Chúng ta dùng khái niệm “nhà phát triển BĐS” là có hàm ý như thế.

Nhìn vào thị trường hiện nay, những chủ đầu tư kinh doanh tốt nhất cũng chính là những doanh nghiệp làm ăn tử tế nhất. Lợi nhuận của họ đến từ quy mô và chất lượng đầu tư. Trong kinh doanh, lãi mỏng và tiêu thụ nhiều mới là bí quyết của những người thành công nhất.

Bước ngoặt hóa giải những điểm mù mờ của thị trường

– Làm thế nào để xác định mức giá 2 đồng hay 3 đồng mà doanh nghiệp đưa ra, như GS vừa đề cập, có hợp lý hay không?

Rất khó để có một công thức chung vì còn phụ thuộc vào bối cảnh thị trường, năng lực triển khai của chủ đầu tư, tiến độ thi công, chính sách bán hàng và đặc biệt là suất đầu tư. Tại một thời điểm, hai chủ đầu tư cùng đưa ra một đơn giá thì cũng không đồng nghĩa là lợi nhuận của họ như nhau. Dự án đầu tư lớn cho hạ tầng, cảnh quan, không gian xanh, tiện ích thông minh chắc chắn suất đầu tư sẽ lớn hơn, tức là lợi nhuận sẽ nhỏ hơn. Ngược lại, dự án chỉ xây trơ trọi cái nhà rồi bán thì chắc chắn lợi nhuận sẽ lớn hơn. 

Nhưng các dự án đầu tư BĐS hiện nay có điểm chung là các chủ đầu tư dù quy mô lớn hay nhỏ, dù giá bán cao hay thấp cũng chỉ thu về được khoảng 70% tổng số tiền khách hàng chi trả.

– Tại sao lại như vậy?

Để trả lời câu hỏi này thì cần phải làm rõ cơ cấu giá của một sản phẩm BĐS. Trong đó luôn có 10% VAT và 2% phí bảo trì. Khoản thứ nhất chủ đầu tư thu hộ Nhà nước, còn khoản thứ 2 thu hộ Ban quản trị, tổng là 12%, bất di bất dịch.

Khoản thu hộ thứ 3 là cho ngân hàng. Rất nhiều khách hàng mua nhà hiện nay sử dụng các gói bảo lãnh ngân hàng và hỗ trợ lãi suất. Hàng tháng, chủ đầu tư sẽ trích một phần từ tiền khách hàng thanh toán để trả cho ngân hàng. Tùy theo thời gian hỗ trợ lãi suất ngắn hay dài mà số tiền chủ đầu tư thu hộ ngân hàng dao động từ 5 đến 15%.

Ngoài khoản thu hộ các bên thứ 3, lên tới gần 30%, thì chủ đầu tư còn phải chi phí không nhỏ cho bán hàng. Đó là các quà tặng, khuyến mại, thường chiếm từ 3 đến 5% giá nhà, cá biệt có những dự án quà tặng lên tới cả chục phần trăm.

– Như vậy, giá nhà hoàn toàn có thể giảm xuống nếu điều chỉnh phần linh hoạt này?

Đúng thế. Về mặt tích cực, các đòn bẩy tài chính do chủ đầu tư kết hợp với ngân hàng cung cấp mở ra cơ hội cho nhiều người được sở hữu nhà sớm thay vì phải chờ đợi cả chục năm tích lũy. Tuy nhiên nếu muốn, khách hàng có thể cân nhắc việc này để giảm được chi phí từ 5 – 15%. 

Còn các gói quà tặng, khuyến mại, đây thực chất là một biến thể của mua bán, chứ đâu phải khách hàng được cho không và đều được tính vào giá thành. Tôi cho rằng nên bóc tách cả những thứ “phụ kiện” này và công khai để khách hàng tự quyết định có nhận hay không.

– Điều này liệu có thể sẽ gây sốc cho thị trường và khiến việc kinh doanh của doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn không, theo Giáo sư?

Ngược lại, nếu có thì đây sẽ là một thay đổi tích cực mang tính bước ngoặt, cả cho doanh nghiệp, khách hàng và thị trường. Với nhà phát triển BĐS chân chính, họ sẽ được rửa được tiếng oan “giàu nhờ buôn đất”.  

Với khách hàng, sự thay đổi sẽ đưa nhà đất về đúng giá trị thực. Họ còn được chủ động phương án tài chính, tự chọn ngân hàng có lãi suất tốt hơn để vay. Họ cũng được quyền phát huy tối đa cá tính trong thiết kế không gian sống.

Với nhà đầu tư thứ cấp, đây sẽ là phép thử giúp họ nhận diện chính xác đâu là chủ đầu tư tử tế và đâu là “nhà buôn đất” kiểu chộp giật. Như đã nói, giá trị đầu tư trên đất mà chủ đầu tư mang lại mới là đòn bẩy để gia tăng lợi nhuận. 

Còn với thị trường, sự minh bạch sẽ soi sáng các góc khuất, hóa giải những điểm mù mờ, thanh lọc những doanh nghiệp kiểu “cò đất quy mô công ty” hay các chủ đầu tư yếu kém để thị trường vận hành theo hướng văn minh hơn, lành mạnh hơn.

– Xin cảm ơn Giáo sư!   

Bảo Anh / VTC News

Related Posts

Bung No Du An Ty Usd Dong Von Lon Do Vao Bat Dong San Nam Trung Bo 2
Kinh doanh

Bùng nổ dự án tỷ USD, dòng vốn lớn đổ vào bất động sản Nam Trung Bộ

Tphcm Huong Toi Thi Diem Mien Giay Phep Xay Dung Cho Nguoi Dan 1
Kinh doanh

TP.HCM hướng tới thí điểm miễn giấy phép xây dựng cho người dân

Unnamed (3)
Bất động sản

CapitaLand Development tiếp tục hành trình “Bước chân gắn kết yêu thương” lần 3

Khong Can Chinh Sua Giay To Dat Dai Sau Khi Sap Xep To Chuc Chinh Quyen Dia Phuong 2 Cap 1
Bất động sản

Không cần chỉnh sửa giấy tờ đất đai sau khi sắp xếp, tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp

Nghien Cuu Goi Tin Dung Cho Vay Doi Voi Nguoi Tre Tuoi Co Nhu Cau Mua Nha 1
Bất động sản

Nghiên cứu gói tín dụng cho vay đối với người trẻ tuổi có nhu cầu mua nhà

Unnamed 1 6 2
Kinh doanh

CapitaLand Development khởi công dự án nhà ở thấp tầng hạng sang The Fullton

Tp Hcm Xay Dung Khung Phap Ly Cho Thue Can Ho Ngan Ngay 2
Bất động sản

TP.HCM xây dựng khung pháp lý cho thuê căn hộ ngắn ngày

Chu Tich Tan Hoang Minh Do Anh Dung Tai Xuat Muon Lam Khu Do Thi 4 320ha Tai Da Lat 2
Bất động sản

Chủ tịch Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng tái xuất, muốn làm khu đô thị 4.320ha tại Đà Lạt

Thu Tuong Nha O Xa Hoi Khong Phai Nam O Noi Khi Ho Co Gay Dau Thua Duoi Theo 1
Bất động sản

Thủ tướng: Nhà ở xã hội không phải nằm ở nơi ‘khỉ ho cò gáy, đầu thừa đuôi thẹo’

Tin cập nhật

Dcim100mediadji 0063.jpg
Kinh doanh

Bộ Tài chính kiến nghị làm rõ lựa chọn nhà thầu cao tốc TPHCM – Chơn Thành

Su That Dang Sau Vu Xe Gap Nan 4 Tan Vai Bi Nhat Gan Het 1
Đời sống

Sự thật đằng sau vụ xe gặp nạn, 4 tấn vải bị nhặt gần hết

Unnamed File 2 1
Kinh doanh

Thu hồi nhiều sản phẩm sữa UC2 của Dược Loha

Default
Kinh doanh

Triển khai mở rộng đoạn cao tốc TPHCM – Long Thành theo công trình khẩn cấp

Xuat Hien Thu Doan Lua Dao Cai Ung Dung Vneid Gia Sau Sap Nhap Tinh Thanh 1
Đời sống

Xuất hiện thủ đoạn lừa đảo cài ứng dụng VNeID giả sau sáp nhập tỉnh thành

Vu Cong Ty C P Viet Nam Bi To Ban Heo Benh Dieu Tra Dong Co Phat Tan Vu Viec 2
Đời sống

Vụ Công ty C.P. Việt Nam bị tố bán heo bệnh: Điều tra động cơ phát tán vụ việc

Nguoi Khong Chuyen Trach Cap Xa Co The Duoc Tiep Nhan Vao Cong Chuc Neu Du Dieu Kien 1
Đời sống

Người không chuyên trách cấp xã có thể được tiếp nhận vào công chức nếu đủ điều kiện

Unnamed 10 1
Làm đẹp

Versace Eros Energy: Sự bùng nổ của đam mê và năng lượng

Nan Nhan Cau Cuu Bat Thanh Trong Vu Chay Cu Xa Doc Lap 1
Đời sống

Nạn nhân cầu cứu bất thành trong vụ cháy cư xá Độc Lập

Luu Ban Nhap Tu Dong 5
Đời sống

Công bố Quyết định của Chủ tịch nước về đặc xá dịp Quốc khánh 2/9

VietDaily.vn

Quản lý nội dung: Phạm Đức Quỳnh
Trưởng ban biên tập: Nhà báo Nguyễn Thanh Bình
Trụ sở: 49 đường D5, P. 25, Q. Bình Thạnh, TP. HCM
Điện thoại: 028 3602 4005 – 0919 099 989
Email: ducquynh001@gmail.com

Giấy phép hoạt động số 65/GP-TTĐT do Sở Thông tin và Truyền thông TP. HCM cấp ngày 4-10-2019

© 2019 VietDaily

No Result
View All Result
  • Trang chủ
  • Kinh doanh
  • Bất động sản
  • Giáo dục
  • Giải trí
  • Công nghệ
  • Xe
  • Đời sống
  • Du lịch
  • Sức khỏe
  • Làm đẹp

© 2019 VietDaily