Thị trường đất nền Đà Nẵng đang trải qua giai đoạn trầm lắng khi mặt bằng giá tại nhiều khu vực giảm khoảng 15% so với đầu năm. Áp lực từ lãi suất, dòng tiền và những thay đổi trong chính sách đất đai đang khiến triển vọng phục hồi của phân khúc này vẫn còn nhiều thách thức.
Giá đất nền giảm khoảng 15%
Ông Trần Phước Hùng, đại diện Văn phòng Bất động sản Tâm Thảnh Thơi cho biết, thị trường đất nền Đà Nẵng hiện rất trầm lắng. So với đầu năm, mặt bằng giá đã giảm đồng loạt khoảng 15%, trong khi lượng giao dịch rất ít.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc lãi suất vẫn duy trì ở mức cao. Người có tiền nhàn rỗi tiếp tục ưu tiên gửi tiết kiệm do lãi suất còn hấp dẫn, trong khi người có nhu cầu bán bất động sản lại gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua.
“Từ nay đến cuối năm, thị trường khó có sự cải thiện nếu lãi suất chưa giảm và dòng tiền chưa quay trở lại”, ông Hùng nhận định.
Dẫn chứng thực tế, ông Hùng cho biết, một lô đất hai mặt tiền tại Hòa Xuân cách đây khoảng 4 tháng được chào bán với giá 10 tỷ đồng nhưng đến nay chủ sở hữu phải giảm xuống còn 8,5 tỷ đồng mới có thể tìm kiếm cơ hội giao dịch.
Theo ông Hùng, trên thị trường hiện cũng xuất hiện khá nhiều trường hợp phải giảm giá hoặc bán cắt lỗ vì áp lực tài chính. Không khí giao dịch nhìn chung rất trầm lắng và xu hướng khó khăn vẫn sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.
Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản SPE.R, cho biết thị trường đất nền thành phố hiện đang trong trạng thái trầm lắng. Mặt bằng giá bình quân đã giảm khoảng 15% so với đầu năm và xu hướng này vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.
Tại một số khu vực như Thanh Khê, Đông Hải, Nam Hòa Xuân, Hòa Xuân hay Nam Việt Á, nhiều lô đất từng được chào bán khoảng 6 tỷ đồng hiện chỉ còn khoảng 5 tỷ đồng. Thậm chí, có những trường hợp giảm sâu hơn do chủ sở hữu sử dụng vốn vay để đầu tư, kinh doanh nhưng gặp áp lực tài chính nên buộc phải bán về gần với giá trị thực của tài sản.
Diễn biến tương tự cũng xuất hiện tại khu vực Liên Chiểu. Tại khu vực biển Xuân Thiều, những lô đất trước Tết được giao dịch với giá hơn 4 tỷ đồng hiện chỉ còn khoảng 3,7 tỷ đồng. Một số vị trí khác trước đây có giá khoảng 4,3 tỷ đồng thì nay giảm xuống còn khoảng 3,6 tỷ đồng. Nhìn chung, xu hướng điều chỉnh giá vẫn đang tiếp diễn.
Dữ liệu từ DKRA Consulting cũng cho thấy bức tranh kém tích cực của phân khúc đất nền Đà Nẵng. Trong quý II/2026, nguồn cung sơ cấp tiếp tục khan hiếm với khoảng 1.470 sản phẩm đang mở bán, giảm khoảng 13% so với quý trước. Đáng chú ý, toàn bộ nguồn cung đều đến từ các dự án đã mở bán trước đó.
Trong khi đó, sức cầu của thị trường vẫn ở mức thấp khi lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm 71% so với quý trước và giảm 57% so với cùng kỳ năm trước.
Lãi suất và chi phí đất tăng tạo áp lực lên thị trường
Đánh giá về triển vọng thị trường, ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản SPE.R, cho rằng tăng trưởng tín dụng trong thời gian tới vẫn sẽ được duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, dòng vốn sẽ ưu tiên tập trung vào các doanh nghiệp lớn và các dự án trọng điểm quốc gia, đồng nghĩa với việc tín dụng dành cho khách hàng cá nhân cũng như doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ không còn dồi dào như trước.
Theo ông Vũ, trong bối cảnh hệ thống ngân hàng từng bước áp dụng các tiêu chuẩn Basel III, các chỉ tiêu tín dụng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Bên cạnh đó, tỷ trọng cho vay trung và dài hạn hiện vẫn ở mức khá lớn, do đó thị trường sẽ tiếp tục duy trì trạng thái như năm 2025.
Một yếu tố khác cũng gây áp lực lên thị trường là xu hướng tăng của lãi suất huy động. Khi chi phí vốn tăng, các ngân hàng sẽ phải cân đối lại bảng cân đối tài sản và nhiều khả năng mặt bằng lãi suất cho vay cũng sẽ tăng theo. Điều này sẽ tạo áp lực lớn đối với nhóm khách hàng vay mua bất động sản trong giai đoạn 2024-2025, từ đó làm gia tăng nguy cơ phát sinh nợ xấu.
Từ những yếu tố trên, ông Vũ dự báo trong nửa cuối năm 2026, thị trường bất động sản sẽ có xu hướng chững lại, thanh khoản thấp hơn so với cùng kỳ năm 2025. Dù vậy, các sản phẩm có vị trí đẹp, pháp lý đầy đủ và mức giá hợp lý vẫn sẽ duy trì được sức mua nhất định.
Đối với người có nhu cầu mua bất động sản, ông Vũ khuyến nghị nên tiếp tục theo dõi diễn biến thị trường và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn trong giai đoạn hiện nay.
Liên quan đến việc Đà Nẵng điều chỉnh tăng hệ số K, ông Vũ cho rằng đây không phải diễn biến bất ngờ. Theo ông, bảng giá đất của Nhà nước hiện đã được điều chỉnh tiệm cận với giá thị trường, phù hợp với tinh thần của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Thực tế, mức giá giao dịch trên thị trường cũng đang dao động quanh ngưỡng này.
Ông Vũ cho rằng nếu thời gian tới thị trường tiếp tục suy giảm, Nhà nước hoàn toàn có thể xem xét điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với diễn biến thực tế. Tuy nhiên, việc tăng hệ số K chắc chắn sẽ tác động đến tâm lý thị trường. Khi nghĩa vụ tài chính về đất đai tăng lên, chi phí đầu vào của các dự án cũng sẽ cao hơn, khiến giá bán sản phẩm trong tương lai khó có thể giảm.
Dù vậy, việc điều chỉnh hệ số K hiện chủ yếu áp dụng tại một số khu vực trọng điểm, trong khi nhiều khu vực vùng ven vẫn chưa chịu tác động đáng kể.
Khải Nguyên / Vietnamfinance.vn
