Đầu năm 2025, BĐS tại TP. HCM và khu vực lân cận đã thu hút sự chú ý của giới đầu tư khi giá bán các căn hộ chung cư, nhà đất đầu tăng lên. Có những căn hộ giá tăng đến 30- 40%, ngay cả những căn hộ chung cư cũ cũng tăng đến hàng trăm triệu đồng.
Giá tăng 36% so với năm ngoái
Theo dữ liệu từ trang Chợ Tốt, giá bán nhà riêng lẻ, nhà mặt phố tại nhiều quận, huyện ở TP. HCM đang tăng trung bình 13,3% so với tháng 1/2024.
Tại phân khúc nhà ở cao cấp khu vực ngoại thành, giá bán cũng tăng lên. Điển hình như khu nhà phố tại dự án Lovera Park Bình Chánh (xã Phong Phú, huyện Bình Chánh), quý III/2024 giá bán dao động từ 6,4 – 6,5 tỷ đồng/căn (căn đã hoàn thiện ngoài, 1 trệt, 2 lầu) thì nay giá tăng lên 6,8-6,9 tỷ đồng.
Đối với phân khúc căn hộ đã đưa vào sử dụng, giá tăng khá mạnh. Căn hộ chung cư Central Premium (quận 8) cuối năm 2024, giá căn hộ có diện tích hơn 100m2 tại đây dao động từ 3,8-3,9 tỷ đồng/căn. Hiện giá tăng lên từ 4,2 – 4,4 tỷ đồng/căn. Còn tại chung cư River Gate (quận 4), những căn hộ có diện tích 115m2, năm 2024 có giá từ 8,6 – 8,8 tỷ đồng/căn, nhưng hiện tại có giá từ 9,2-9,5 tỷ đồng/căn.
Dự án King Crown Infinity (TP. Thủ Đức), năm 2023, căn hộ tại dự án này chỉ có giá khoảng 80 – 90 triệu đồng/m2, nay lên tới 120 triệu đồng/m2
Những khu vực có hạ tầng mới đưa vào sử dụng, giá căn hộ cũng tăng cao. Tại Dự án Khải Hoàn Prime, đường Lê Văn Lương (huyện Nhà Bè), năm 2024 những căn hộ ở dự án này được rao bán với giá từ 47-53 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, khi cầu Rạch Đỉa, cầu Phước Long được thông xe thì những căn hộ ở đây có giá từ 55-65 triệu đồng/m2. Tại chung cư New Saigon, huyện Nhà Bè, cách đây hơn 1 năm, giá bán loanh quanh 25 triệu đồng/m2 thì nay giao dịch trên 30 triệu đồng/m2 sau khi hầm chui tại nút giao Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ khánh thành.
Trong những tháng gần đây, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM liên tục xác lập kỷ lục mới. Theo báo cáo từ Savills, trong quý IV/2024, mức giá trung bình đã chạm mốc 91 triệu đồng/m², tăng 36% so với quý trước và cao hơn 33% so với cùng kỳ năm 2023.
Bên cạnh đó, Cushman & Wakefield ghi nhận mức giá trung bình 3.672 USD/m² (tương đương hơn 90 triệu đồng/m²), trong khi CBRE báo cáo con số 76 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).
Xa tầm với của người mua có thu nhập trung bình
Theo các chuyên gia bất động sản, hiện tượng giá nhà đất tăng cao như hiện nay là do nguồn cung ít ỏi, trong khi nhu cầu nhà ở rất lớn.
Thống kê từ Sở Xây dựng TP. HCM, năm 2024, sở đã ban hành thông báo xác nhận các dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn cho sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai đối với 6 dự án, bao gồm 3.845 căn nhà với tổng diện tích sàn 382.694m2, tất cả đều thuộc phân khúc cao cấp.
Trước đó, năm 2023, TP. HCM có 19 dự án nhà ở thương mại được thông báo đủ điều kiện để bán, cho thuê mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó phân khúc cao cấp có 11.334 căn và trung cấp có 5.051 căn, không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân.
Thị trường nhà ở TP. HCM năm 2024 vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở. Đáng quan ngại, kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội
Một số dự án đã có mức điều chỉnh tăng từ 10% – 40%, thậm chí có căn hộ chạm ngưỡng nửa tỷ đồng/m². Đà tăng mạnh mẽ này khiến cơ hội sở hữu nhà ở tại TP. HCM ngày càng xa tầm với của người mua có thu nhập trung bình.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, từ năm 2021 đến nay, các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền (giá bán dưới 30 triệu đồng/m2) và rất thiếu NOXH. Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 – 2023 liên tục chiếm đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm.
Năm 2024, lần đầu tiên các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, chẳng những không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà cũng không còn nhà ở trung cấp. Điều này dẫn đến thị trường nhà ở TP. HCM phát triển không cân bằng.
Cơ hội của BĐS các tỉnh lân cận
Trước thực trạng giá nhà tại TP. HCM liên tục leo thang, nhu cầu tìm kiếm nhà ở tại các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An ngày càng tăng cao. Trong đó, Bình Dương trở thành điểm sáng nhờ nguồn cung dồi dào, giá bán hợp lý dao động trong khoảng 30-40 triệu đồng/m².
Không chỉ sở hữu mức giá hợp lý, thị trường căn hộ tại Bình Dương còn hấp dẫn nhờ hiệu suất cho thuê cao. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ tại đây đạt trung bình 4,7%/năm, thậm chí có nơi lên đến 7,5%/năm, cao hơn so với TP. HCM và Hà Nội. Tỷ lệ lấp đầy tại các chung cư cũng duy trì ở mức cao, dao động từ 80-90%.
Trong năm 2025, nguồn cung căn hộ tại Bình Dương dự kiến dao động từ 1.500 – 2.000 căn, tập trung chủ yếu tại các khu vực Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một. Tuy nhiên, mức giá 30 – 35 triệu đồng/m² đang dần trở nên khan hiếm và có thể tăng thêm 10 – 20% trong vòng 3 năm tới.
Theo yêu cầu của Bộ Xây dựng, sản phẩm tồn kho được tính từ thời điểm sau một năm kể từ ngày bất động sản đó đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng không bán hoặc chưa bán được. Do vậy, theo báo cáo về thị trường bất động sản quý IV và cả năm 2024 của Sở Xây dựng TP. HCM, năm ngoái (năm thứ hai liên tiếp) thành phố không ghi nhận tồn kho bất động sản.
Xét cả năm 2024, thành phố có tổng cộng 6 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, toàn bộ số sản phẩm này đều được giao dịch thành công trong năm, không có hàng tồn kho.
Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho rằng thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi, bên cạnh đó, năm 2024, số lượng nguồn cung nhà ở mở bán rất ít, khiến cung – cầu không cân xứng. Giỏ hàng hạn chế, nhu cầu mua phục hồi khiến thị trường không xuất hiện tình trạng tồn kho.
Theo Trần Lê / Vietnamfinance.vn
