Sau khi 77 dự án BĐS trên địa bàn TP HCM đang thế chấp ngân hàng được Sở Tài nguyên – Môi trường công bố, nhiều phản hồi cho rằng cần phân biệt rõ mục đích thế chấp từng dự án.
Theo quy định tại khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở 2014, “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam, để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó”.
Minh bạch thông tin nhưng chưa tới nơi tới chốn
Việc thế chấp là bình thường trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp dự án mà có nhu cầu huy động vốn để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật, hoặc có nhu cầu bán, cho thuê, mua nhà ở đó thì phải giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng; trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, khi thực hiện đúng các quy trình trên thì chuyện thế chấp dự án không có gì là nghiêm trọng.
Theo chia sẻ của nhiều chủ đầu tư, việc họ sử dụng dự án để thế chấp ngân hàng là nghiệp vụ tài chính bình thường, để đảm bảo cho nghĩa vụ phát hành chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi thông tin dự án thế chấp được cơ quan quản lý nhà nước công bố, có nhiều khách hàng đã đặt mua căn hộ gọi điện về công ty, thắc mắc về vấn đề trên.
Một doanh nghiệp địa ốc có tên trong danh sách vừa công bố của Sở Tài nguyên Môi trường TP HCM, cho rằng việc dùng dự án để thế chấp ngân hàng là để doanh nghiệp thực hiện bảo lãnh cho người mua nhà theo Luật Kinh doanh BĐS. Bởi theo nguyên tắc cấp tín dụng cho dự án là phải có tài sản đảm bảo, từ đó mới tiến hành các thủ tục để ngân hàng cho ay, bảo lãnh cho các nhà thầu…
“Đây cũng là điều tốt cho khách hàng, vì dự án căn hộ họ mua có ngân hàng bão lãnh. Nếu có những vấn đề phát sinh vi phạm hợp đồng thì ngân hàng đứng ra bồi thường. Điều này được xem như một cam kết của doanh nghiệp đối với khách hàng”.
Đại diện Công ty TNHH Kinh doanh Nhà Gia Hòa, chủ đầu tư dự án The Art, một trong những dự án có tên trong danh sách, cho rằng: “Khi công bố thông tin, cơ quan chức năng cần rạch ròi về mục đích thế chấp ngân hàng của từng dự án, từng doanh nghiệp. Minh bạch thông tin như Sở Tài Nguyên Môi trường TP HCM là vẫn chưa tới nơi tới chốn, vì đã đánh đồng nhiều dự án và doanh nghiệp vào một mục đích như nhau. Điều này gây nên tâm lý hoang mang cho khách hàng đã mua hoặc có dự định mua căn hộ trong thời gian tới”.
Mua nhà cần xem kỹ thông báo giải chấp của dự án
Lý giải của nhiều chủ đầu tư tại TP HCM, đặc điểm hoạt động của thị trường bất động sản nước ta là các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn huy động của khách hàng. Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai… và thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp ngân hàng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho rằng: “Việc doanh nghiệp thế chấp tài sản để vay vốn làm ăn là hoạt động bình thường trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Với lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng vậy, chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện giải chấp cũng là việc bình thường”.
Do vậy, chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án, với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận. Người mua nhà tại các dự án đã bị thế chấp có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản mà ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn.
Tuy nhiên, lời khuyên của Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM là khi thực hiện các hợp đồng mua nhà, khách hàng cần phải xem xét kỹ về quy trình thực hiện thế chấp, giải chấp của chủ đầu tư đối với dự án đó.
Cụ thế, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư khi ký hợp đồng bán căn hộ phải có thông báo giải chấp căn hộ đó từ ngân hàng đang cầm cố dự án. Đồng thời phải có chứng thư bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai của ngân hàng.
“Đa số chủ đầu tư sử dụng vốn huy động đúng mục đích, vay vốn đầu tư dự án, bán nhà và trả nợ ngân hàng, hoàn thành nghĩa vụ với người mua. Song cũng có chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, đầu tư dàn trải, thậm chí tiêu dùng cá nhân, dẫn đến không hoàn thành dự án, không bàn giao được nhà cho người mua, mất thanh khoản, gây ra nợ xấu, thiệt hại cho khách hàng và làm cho người tiêu dùng mất lòng tin.
Phía ngân hàng nhận thế chấp cũng có nơi buông lỏng, dễ dãi, dẫn đến chủ đầu tư sử dụng vốn vay sai mục đích. Để góp phần minh bạch thị trường, các ngân hàng cần thực hiện đầy đủ trách nhiệm và giám sát chủ đầu tư, giám sát tài sản thế chấp hình thành trong tương lai để bảo đảm thu hồi vốn vay”, ông Lê Hoàng Châu.
Danh sách cụ thể một số dự án bị thế chấp ngân hàng:
1. Chung cư tại 82-84 Calmette, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1 do Công ty TNHH MTV Dịch vụ Du lịch Bến Thành thế chấp tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh TP HCM từ ngày 14/11/2014.2. Mặt bằng thương mại – dịch vụ Chung cư Homyland 2 của Công ty cổ phần Đầu tư An Phong thế chấp ở Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bình Tây từ ngày 9/7/2015.
3. Khu căn hộ Hoàng Anh RiverView của Công ty Cổ phần Địa ốc Sacom thế chấp tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam – Chi nhánh TP.HCM từ ngày 18/2/2016.
4. Dự án E.Town Central của Công ty Cổ phần BĐS Song Mai thế chấp tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam – Chi nhánh Bình Tây từ ngày 29/1/2016.
5. Khu căn hộ của Công ty Dịch vụ và Đầu tư Tân Bình, thế chấp Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam – Chi nhánh Tân Bình từ ngày 27/1/2015.
6. Dự án Khu dân cư City Land của Công ty Đầu tư địa ốc TP HCM thế chấp tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam – Chi nhánh Thủ Đức từ ngày 21/1/12015.
7. Dự án chung cư số 8 Yên Thế tại quận Tân Bình thế chấp bằng 2 hợp đồng vay của công ty L.Q Joton thế chấp tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam – Chi nhánh Nam Sài Gòn từ ngày 25/11/2015.
8. Khu dân cư Intrestco của Công ty An Hưng (Bình Chánh) thế chấp tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam – Chi nhánh Phú Yên từ ngày 26/5/2016.
9. Cao ốc An Thịnh của Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc III, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam – Chi nhánh 3 TP HCM từ 11/4/2016.
10. Khu nhà ở Bông Sao của Công ty Cổ phần Địa ốc 8, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam – Chi nhánh 8 TP HCM từ ngày 18/1/2016.
11. 84 nền tại Khu nhà ở phường Phú Hữu, quận 9 của Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh BĐS Không Gian Xanh, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh TPHCM từ ngày 26/8/2015.
12. 49 giấy chứng nhận tại Khu biệt thự Quốc Tế của Công ty TNHH Tư vấn Quốc Tế, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh 1 TP HCM từ ngày 15/9/2015.
13. 59 thửa đất tại Khu nhà ở Phú Hữu của Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh BĐS Song Lập, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội ngày 28/10/2015.
14. Khu cao ốc phức hợp tại phường Phú Hữu của Công ty TNHH Đầu tư Nhà Phố, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh 1 TP HCM từ ngày 8/9/2015.
15. L3-07-11 và L3-07-08 thuộc Dự án Central Park của Công ty CP Quảng cáo và Xây dựng TTD, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh 5 từ 23/5/2016.
16. Dự án SSG Tower của Công ty SSG Văn Thánh, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh 4 từ 30/12/2014.
17. Căn hộ 25-04 Toà nhà Pearl Plaza của Công ty TNHH Việt Thăng Long thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Thủ Thiêm từ ngày 27/3/2015.
18. Dự án khu dân cư Vina Nam Phú của công ty Nam Phú, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh 1 từ ngày 24/9/2015.
19. Dự án Delta River Tower của Công ty Cổ phần Cảnh Hưng – Hải Thành, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam từ ngày 30/9/2015.
20. Chung cư An Cư của Công ty TNHH Bố Minh, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam – Chi nhánh Gia Định từ ngày 11/4/2016.
21. Cao ốc Văn phòng HDTC của Công ty TNHH MTV Phát triển và Kinh doanh Nhà, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh TP HCM từ ngày10/7/2015.
22. Dự án La Astoria của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng An Gia Hưng, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phương Đông – Sở GD TP HCM từ ngày 3/11/2015.
23. Khu dân cư phường Bình Trưng Tây và phường Bình Trưng Đông của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng An Gia Hưng, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phương Đông – Sở GD TP HCM từ ngày 30/10/2015.
24. Dự án chung cư thấp tầng tại thửa 301, tờ 16, phường Thảo Điền của Công ty Cổ phần TDS, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam – Chi nhánh Sài Gòn từ ngày 22/10/2015.
25. Dự án chung cư tại thửa 1923 và thửa 2089 thuộc tờ 1, Thảo Điền của Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Bắc Sài Gòn từ ngày 22/4/2015.
26. Dự án khu dân cư với 31 thửa đất tại ấp Thảo Điền, phường Thảo Điền của Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Bắc Sài Gòn từ ngày 17/3/2015.
27. Chung cư tại số 40 Kim Biên, quận 5 của Công ty Cổ phần SX và TM Phương Đông, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Hòa Hưng từ ngày 24/7/2015.
28. Dự án Tulip Tower của Công ty Cổ phần Xây dựng Thuận Hưng, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Bản Việt từ ngày 21/10/2015.
29. Chung cư 70 khu phố 2 đường Lê VănLương, Tân Hưng, quận 7 của Công ty TNHH TM-DV Vận tải Ngọc Phương, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt – Chi nhánh TP HCM từ ngày 25/7/2015.
30. Chung cư Minh Thành của Công ty TNHH Thương mại XNK Dịch vụ Minh Thành, thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – Chi nhánh Nam Sài Gòn từ ngày 12/11/2010.
31. 152 căn hộ + 4 khu TTTM tầng trệt, tầng 1,2,3 tại Sunrise City (South) của Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – Chi nhánh TP HCM từ ngày 25/3/2015.
32. Chung cư Docklands Sài Gòn của Công ty Cổ phần Bảo Gia, thế chấp tại Ngân hàng First Commercial Bank – Chi nhánh TP HCM từ ngày 27/12/2013.
33. Cao ốc Bình Đông Xanh của Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt – Chi nhánh TP HCM từ ngày 23/2/2016.
34. Khu công viên văn hóa – du lịch – thể thao phía nam Tạ Quang Bửu, quận 8 của Công ty Cổ phần TM-DV-XD-KD Nhà Vạn Thái và Công ty Cổ phần Đầu tư XD &PT Đô thị Sông Đà, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phương Đông – Chi nhánh Tân Bình từ ngày 19/1/2016.
35. Dự án Peridot của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại – Dịch vụ Điện Lực, thế chấp tại Ngân hàng NN&PTNT Việt Nam – Chi nhánh 4 từ ngày 24/3/2016.
36. Dự án căn hộ The Art của Công ty TNHH Xây dựng – Kinh doanh Nhà Gia Hòa, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín – Chi nhánh TP HCM từ ngày 10/11/2015.
37. Dự án Rivera Park Sài Gòn của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội từ ngày 28/4/2016.
38. Dự án Tecco Tower Tham Lương của Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Ứng dụng Công Nghệ Mới, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh 3/2 từ ngày 17/7/2015.
39. 5 căn hộ và một số bất động sản thương mại thuộc dự án cao ốc Hưng Phát của Công ty Hưng Lộc Phát, thế chấp tại Ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Sài Gòn từ ngày 6/1/2015.
Bình Nguyên
Theo Zing
