Chung cư Hà Nội chững Lại: giá neo cao, thanh khoản giảm sau giai đoạn tăng nóng

Từ cuối tháng 10/2025, nhiều ngân hàng đồng loạt nâng nhẹ lãi suất tiền gửi. Ngay sau khi lãi suất huy động được nâng, nhiều ngân hàng đã cập nhật biểu lãi suất cho các khoản vay bất động sản. Hiện các gói vay mua nhà với lãi suất cố định 12–18 tháng đầu dao động 6,5–7,5%/năm, tăng khoảng 0,3–0,5 điểm % so với quý trước. Thậm chí, nhiều ngân hàng không còn room tín dụng cho vay bất động sản. Dòng tiền rẻ không còn dồi dào và dễ dàng như trước đã khiến thị trường chung cư Hà Nội chững lại.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, từ đầu tháng 11 đến nay, căn hộ chung cư Hà Nội không còn nhảy nhót về giá theo ngày, theo tuần, theo tháng như trước đó. Giá chào bán trên thị trường đi ngang trong khoảng một tháng qua. Cụ thể, giá rao bán dự án Central Field với căn 2 phòng ngủ 2 vệ sinh thuộc phường Yên Hòa vẫn duy trì mức giá 7,7-8 tỷ đồng/căn.

Tại dự án Mỹ Đình Plaza 2, mức giá không có sự biến động, với dòng căn 2 ngủ 2 vệ sinh vẫn đang được chào bán ở mức giá từ 6,5-7 tỷ đồng/căn – mức giá của thời điểm giữa tháng 10. Cá biệt có căn chủ nhà đẩy lên gần 8 tỷ đồng nhưng hoàn toàn không có giao dịch. Căn 2 ngủ 1 vệ sinh tại A14 Nam Trung Yên vẫn duy trì khoảng giá 4,8-5,2 tỷ đồng từ cuối tháng 10. Căn 2 ngủ 2 vệ sinh vẫn giữ nguyên mức giá 5,8-6 tỷ đồng/căn.

Dòng căn hộ 3 phòng ngủ tại Thống Nhất Complex với diện tích khoảng 90m2 vẫn duy trì mức giá khoảng 10 tỷ đồng/căn. Dòng 1 ngủ 1 vệ sinh tại Mỹ Đình Pearl vẫn đang giữ mức giá được rao bán từ cuối tháng 10 là 5,2-5,4 tỷ đồng/căn. Tại dự án Home City, với căn hộ có diện tích khoảng 70m2 gồm 2 ngủ 2 vệ sinh, giá rao bán vẫn đang ở mức 7,8-8,2 tỷ đồng/căn. Sản phẩm 2 ngủ 1 vệ sinh tại Vinhomes Green Bay vẫn được chào bán ở mức giá 6,8-7,4 tỷ đồng/căn (tùy theo tòa). Các căn hộ trên đường Hoàng Đạo Thúy, thuộc khu Trung Hòa – Nhân Chính vẫn đang ghi nhận mức giá từ 10 tỷ với căn 3 phòng ngủ, 7-8 tỷ đồng với các căn 2 phòng ngủ. Mức giá này không có sự biến động so với một tháng trước đây.

Thanh khoản thị trường sụt giảm

Dù giá đi ngang, không còn nhảy múa như các tháng trước đó nhưng thanh khoản của thị trường chung cư Hà Nội giai đoạn này đang giảm khá mạnh. Chị Nguyễn Thu Hòa, môi giới căn hộ phường Cầu Giấy cho biết, tháng 9 và tháng 10, lượng giao dịch trung bình của chị là 4-5 căn/tháng nhưng từ cuối tháng 10 đến nay, số giao dịch chỉ đạt được đúng 1 căn.

Cũng theo chị Hòa, không chỉ chị mà nhiều môi giới trong công ty cũng ghi nhận lượng giao dịch giảm hơn nửa kể từ thị trường lãi suất có sự biến động.

Đồng quan điểm với chị Hòa, anh Minh Trí, môi giới căn hộ chung cư phường Thanh Xuân thừa nhận thực tế giao dịch thị trường giảm mạnh kể từ khi lãi suất vay mua nhà tăng. Theo anh Minh Trí, lực mua của thị trường chung cư vừa qua chiếm đến hơn 60% là đầu tư. Lãi suất tăng không chỉ làm giảm sức mua mà còn tác động tâm lý, khiến nhà đầu tư dè dặt hơn với các khoản vay. Nhóm khách hàng phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính bắt đầu thận trọng hơn do áp lực trả nợ tăng lên. Thay vì đặt cọc nhanh như giai đoạn lãi suất thấp, nhà đầu tư có xu hướng cân nhắc lâu hơn, trong khi nhiều nhà đầu tư lựa chọn “án binh bất động” để quan sát diễn biến.

Dù vậy, theo khảo sát, việc thị trường đi ngang không đồng nghĩa với suy giảm. Hiện thị trường chưa xuất hiện tình trạng bán tháo hay giảm giá hàng loạt. Giá bán vẫn neo ở mức cao. Nhu cầu ở thực luôn duy trì ổn định, đặc biệt ở các khu vực trung tâm và cận trung tâm, nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, tiện ích đầy đủ vẫn ghi nhận lượng quan tâm đều đặn.

Anh Minh Trí cho rằng thị trường đang trong trạng thái “lắng lại để ổn định”, thay vì lao dốc như một số chu kỳ trước. Thị trường đang đi qua giai đoạn thử thách về sức cầu, trước khi bước vào chu kỳ tăng trưởng mới có tính bền vững hơn, phụ thuộc vào sự cải thiện nguồn cung, tiến độ các dự án hạ tầng và chính sách hỗ trợ thị trường trong thời gian tới.

Nguyễn Nam / Thị trường tài chính tiền tệ