Sáng ngày 05/01/2018, tại Khách sạn New World Saigon, Quận 1, Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam đã tổ chức sự kiện “Báo cáo toàn cảnh thị trường Bất động sản nhà ở TP.HCM năm 2017” với chủ đề: “Mặt bằng giá mới”.
Tại buổi báo cáo, DKRA Việt Nam đã cập nhật tình hình thị trường Bất động sản nhà ở TP.HCM diễn ra trong năm 2017, đưa ra một số nhận định, dự báo thị trường trong năm 2018, đồng thời thảo luận về sự thay đổi về giá cả của thị trường sau 5 năm (từ 2012 – 2017).
PHẦN 1: 10 ĐIỂM NỔI BẬT CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TP.HCM NĂM 2017
1. Nguồn cung và lượng tiêu thụ tích cực ở tất cả phân khúc: Năm 2017 thị trường tiếp tục phát triển ổn định kể cả về nguồn cung và lượng tiêu thụ
2. Căn hộ hạng B và C chiếm tỷ trọng lớn: Căn hộ hạng B và hạng C là phân khúc dẫn dắt thị trường trong năm 2017 chiếm khoảng 78% nguồn cung căn hộ mới toàn thị trường.
3. Sức mua thị trường Bất động sản nghỉ dưỡng có dấu hiệu giảm: Thị trường Bất động sản nghỉ dưỡng (cả phân khúc biệt thự và condotel) đang có dấu hiệu giảm nhiệt về sức tiêu thụ. Riêng loại hình condotel có quan ngại về nguy cơ dư thừa nguồn cung do sức mua đã sụt giảm nhiều kể từ nửa cuối 2017.
4. Sự trỗi dậy mạnh mẽ của Chủ đầu tư Nội trong lĩnh vực căn hộ cao cấp: Các chủ đầu tư Việt Nam đang có sự trỗi dậy mạnh mẽ khi liên tục công bố các dự án căn hộ cao cấp, tiện ích vượt trội đủ sức cạnh tranh với các chủ đầu tư ngoại. Có thể kể đến như Trung Thủy Group, Hà Đô, Sơn Kim Land, Vingroup….
5. Hạ tầng giao thông phát triển rầm rộ khiến thị trường BĐS sôi động: Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông hoàn thiện và được khởi công trong năm 2017 tiếp tục kích thích thị trường BĐS sôi động hơn, đặc biệt là các khu vực kết nối trực tiếp với các dự án này.
6. Khu Đông tiếp tục dẫn dắt thị trường: Ghi nhận của DKRA Việt Nam, các dự án nhà phố/ biệt thự tập trung chủ yếu ở khu Đông với khoảng 79% nguồn cung toàn thị trường.
7. Cơn sốt đất nền vùng ven Quý 1/2017 được điều chỉnh kịp thời: Cơn sốt đất nền ở các vùng ven hồi đầu năm đã qua gây nhiều lo ngại và cảnh báo. Tuy nhiên, cơn sốt này đã nhanh chóng qua đi, trong đó có sự tác động tích cực của cơ quan chức năng Nhà nước cũng như của giới truyền thông.
8. Thị trường có sự tham gia mạnh mẽ của Chủ đầu tư và khách mua ngoại: Với các chính sách khuyến khích đầu tư cùng với sự tiềm năng của thị trường TP.HCM, nơi đây trở thành vùng đất để nhiều chủ đầu tư ngoại tham gia phát triển, có thể kể đến Capitaland, Keppel Land, Mapletree, Gamuda,…Hoặc một số tập đoàn ngoại đầu tư tại Việt Nam dưới hình thức liên kết như quỹ Creed Group (hợp tác cùng An Gia), Mitsubishi (hợp tác cùng Phúc Khang), Hankyu Realty và Nishi-Nippon Railroad (hợp tác cùng Nam Long), Sanyo Homes (liên kết cùng Tiến Phát Corporation ), Daiwa House Group, Nomura Real Estate Group và Sumitomo Forestry Group (hợp tác cùng Phú Mỹ Hưng)… Bên cạnh đó, với chính sách người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam, trong năm qua, nhiều dự án đã thu hút khách hàng ngoại đến tham gia mua ở và cả đầu tư.
9. Sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan chức năng nhà nước giúp cho thị trường minh bạch: Chính phủ liên tục ban hành nhiều quy định liên quan đến việc quản lý các hoạt động trên thị trường BĐS giúp thị trường minh bạch hơn. Đồng thời, Cơ quan, Ban ngành cũng có động thái rõ ràng, tham gia kịp thời vào các diễn biến thị trường BĐS như ngăn chặn cơn sốt đất ảo hồi Quý I/2017 hay lùm xùm của một số công ty môi giới nhanh chóng được xử lý.
10. Ứng dụng rộng rãi của Công nghệ kỹ thuật số trong thị trường Bất động sản: Công nghệ kỹ thuật số Digital Technology tiếp tục đóng vai trò tích cực trong các hoạt động của TT BĐS: Marketing, Bán hàng, Thông tin minh bạch của cơ quan Nhà nước (VD: ứng dụng của TT Quy hoạch trên smart phone)…
PHẦN 2: DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TP.HCM NĂM 2017
Nhận định chung về thị trường Bất động sản nhà ở TP.HCM năm 2017, DKRA Việt Nam cho rằng, năm qua, thị trường tiếp tục ghi nhận ổn định và tích cực ở tất cả các phân khúc. Đồng thời, việc tham gia, giám sát chặt chẽ và kịp thời của nhà nước khiến thị trường ngày càng trở nên minh bạch hơn. Đây là tín hiệu tích cực để phát triển một thị trường BĐS ổn định, bền vững, hạn chế nguy cơ bong bóng.
Đất nền: Tăng mạnh nguồn cung, tỷ lệ tiêu thụ ấn tượng
Năm 2017, nguồn cung đất nền dồi dào, tăng mạnh so với năm 2016, tập trung chủ yếu tại khu Đông, đặc biệt là Quận 9 và một số Quận vùng ven. Cụ thể, năm 2017, phân khúc đất nền cung cấp ra thị trường khoảng 7,181 nền, gấp 2,2 lần so với năm 2016. Giao dịch diễn ra vô cùng sôi nổi với tỷ lệ tiêu thụ ấn tượng, lên đến 95% (6,851 nền) tăng khoảng 4 lần so với năm 2016.
Ghi nhận cho thấy, đa số các dự án đất nền mới đưa ra thị trường đều tiêu thụ chỉ trong thời gian ngắn. Thị trường đất nền phân lô ở những khu vực giáp ranh với TP. HCM tiếp tục sôi động và nhận được nhiều sự chú ý của khách đầu tư.
Nhà phố/ biệt thự: Nguồn cung ổn định, tỷ lệ tiêu thụ sụt giảm
Phân khúc nhà phố/ biệt thự ghi nhận có lượng nguồn cung ổn định, cung cấp ra thị trường khoảng 2,946 căn bằng 96% so với năm 2016, tập trung chủ yếu ở Khu Đông. Tuy nhiên, do giá bán đã được đẩy lên khá cao, nên trong năm nay, phân khúc này ghi nhận có sự sụt giảm về tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 67% (1,985 căn).
Phân khúc căn hộ: Khu Tây dẫn đầu nguồn cung, tỷ lệ tiêu thụ tích cực
Nguồn cung thị trường căn hộ tiếp tục dồi dào, cung cấp ra thị trường khoảng 41,388 căn. Trong đó, căn hộ hạng B và hạng C là phân khúc chủ đạo của thị trường khi chiếm đến 78% tổng lượng nguồn cung. Trái ngược với sự độc chiếm của khu Đông trong mấy năm trước, năm nay, thị trường đã có sự “đảo chiều” khi khu Tây vượt lên chiếm đến 43%, dẫn đầu nguồn cung toàn thị trường.
Tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường khá ấn tượng, lên tới 88% của nguồn cung mới. Trong đó, căn hộ hạng B có tỉ lệ hấp thụ cao nhất, lên đến 92%. Cùng với những khảo sát về nhu cầu khách mua, điều này cho thấy, nhu cầu và mức sống của người dân tại TP.HCM đang được nâng cao hơn, yêu cầu chất lượng tốt hơn.
Thị trường BĐS nghỉ dưỡng: Có dấu hiệu giảm nhiệt
Sau một năm phát triển sôi động thì đến 2017, thị trường BĐS nghỉ dưỡng ghi nhận đã có dấu hiệu giảm nhiệt. Đặc biệt ở thị trường condotel. Trong năm 2017, phân khúc condotel cung cấp ra thị trường khoảng 14,741 căn condotel, tăng 12% so với năm 2016 song mức tiêu thụ chỉ đạt khoảng 33% nguồn cung mới (khoảng 4,821 căn), bằng 55% so với năm 2016 (8,726 căn). Đang có những lo ngại về tình trạng dư thừa nguồn cung. Nguyên nhân được cho là nhà đầu tư đang quan ngại về sự thực hiện các chính sách cam kết lợi nhuận và những trông đợi những thay đổi pháp lý về mặt quyền sở hữu đối với phân khúc condotel. Mặc dù vậy, những dự án có chất lượng vượt trội của các Chủ đầu tư có danh tiếng như Vingroup, Sungroup thì sức tiêu thụ vẫn rất tích cực.
Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Việt Nam cho rằng, dù thị trường có dấu hiệu giảm nhiệt song vẫn ghi nhận một số tín hiệu lạc quan khi ngoài một số địa danh quen thuộc như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Vũng Tàu,… thị trường đang có sự dịch chuyển sang các địa danh tiềm năng khác như Quảng Nam, Bình Định, Phú Yên, Hàm Thuận Nam (Bình Thuận)…
PHẦN 3: DỰ BÁO XU HƯỚNG NĂM 2018
Từ quan sát biến động thị trường, DKRA Việt Nam đưa ra một số dự báo về thị trường trong năm 2018.
DKRA Việt Nam dự báo, nguồn cung căn hộ năm 2018 có thể đạt khoảng 45,000 – 50,000 căn, lượng tiêu thụ tích cực đạt mức 35,000 – 40,000 căn.
Phân khúc căn hộ trung cấp hạng B, hạng C sẽ tiếp tục giữ tỉ lệ lớn và thu hút sự chú ý của chủ đầu tư và người mua.
Thị trường nhà phố/biệt thự duy trì ổn định nguồn cung ở mức 3,000 – 4,000 căn. Khu Đông và Khu Nam sẽ chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung của phân khúc này.
Năm 2018 có thể sẽ là năm thách thức của thị trường Bất động sản nghỉ dưỡng ở một số thị trường như Nha Trang, Đà Nẵng với lượng nguồn cung khá lớn và còn tiếp tục gia tăng. DKRA Việt Nam dự báo nguồn cung condotel năm 2018 tiếp tục tăng và đạt mốc 15,000 – 20,000 căn. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng ổn định mức 1,500 – 2,000 căn.
Khu Đông tiếp tục là khu vực dẫn dắt thị trường năm 2018
Phân khúc căn hộ hạng A và hạng B được dự báo là sự lựa chọn hàng đầu của cả người mua để ở và để đầu tư
Khách nước ngoài tiếp tục tìm đến thị trường Bất động sản Việt Nam (Singapore, Hong Kong, Hàn Quốc,…), đây là một trong những động lực quan trọng để phát triển các dự án hạng sang, cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng.
Khu Nam có thể sẽ trỗi dậy với nguồn cung dồi dào cho các phân khúc nhà phố/biệt thự khi khu vực này nhận được sự quan tâm của những chủ đầu tư lớn nội – ngoại cùng với một số triển vọng về mở rộng/cải tạo hạ tầng giao thông.
Công nghệ 4.0 được tăng cường áp dụng trong lĩnh vực Bất động sản, Internet, các giải pháp, ứng dụng digital, marketing…
Nhận định về Thị trường Bất động sản năm 2018, Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia Kinh tế – Tài chính cho rằng, năm 2018, thị trường BĐS vẫn là kênh chọn lựa của nhiều nhà đầu tư nhưng sẽ có sự phân hóa và chọn lựa dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính. Lượng tiêu thụ khá ổn định nhưng sẽ khó giữ mức tăng giá như năm 2017. Nguồn vốn rót vào thị trường BĐS vẫn khá dồi dào, đến từ các kênh tín dụng ngân hàng, nhà đầu tư cá nhân, vốn đầu tư nước ngoài thông qua hợp tác và M&A, thị trường chứng khoán.
PHẦN 4: THỊ TRƯỜNG TP.HCM THIẾT LẬP MẶT BẰNG GIÁ MỚI
TP.HCM là nơi có biên độ tăng giá cao nhất trong cả nước đồng thời cũng là thị trường có chu kỳ thiết lập mặt bằng giá mới ngắn hơn so với các tỉnh thành khác. Biên độ tăng giá của các khu vực và các phân khúc nhà ở tại TP.HCM không đồng đều. Nhìn chung, giá khởi điểm càng thấp, biên độ tăng giá càng cao và ngược lại.
Mức giá của thị trường Bất động sản TP.HCM chịu sự tác động của nhiều yếu tố.
Là trung tâm kinh tế, tài chính lớn nhất cả nước, TP.HCM đang thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài để phát triển toàn diện kinh tế, xã hội với đa dạng các loại hình, dịch vụ, tiện ích phục vụ đời sống dân cư. Sự phát triển nhanh chóng của dịch vụ, tiện ích đã tác động mạnh mẽ đến giá bán của thị trường Bất động sản.
Hấp lực từ nền kinh tế sôi động, hiện đại giúp khu vực này thu hút lượng chuyên gia và lao động dồi dào đến làm việc và an cư. Dân số đông tạo ra nguồn cầu bức thiết về nhà ở tiếp tục là nguyên nhân khá lớn tác động đến giá bán.
Mức giá còn chịu sự tác động mạnh mẽ của việc phát triển hạ tầng giao thông và các thông tin quy hoạch vùng.
Ngoài ra, những cơn sốt đất nền vùng ven, đặc biệt trong năm 2016 và đầu 2017 cũng đã góp phần ảnh hưởng đến sự tăng giá của thị trường. Mặc dù sau cơn sốt đất giá đã được điều chỉnh nhưng khó trở về mức bán đầu.
Các dự án càng về sau có mức giá cao hơn các dự án chào bán trước bởi chất lượng dự án ngày càng được chủ đầu tư cải thiện tốt hơn. Bên cạnh đó chi phí đầu vào tăng (VD: VLXD, nhân công)….cũng ảnh hướng đến giá bán
Ngoài ra, giá Bất động sản còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng kinh tế GDP, thu nhập bình quân theo đầu người, CPI, lãi suất, tỉ giá, giá vàng, chứng khoán…
Các yếu tố kể trên liên tục góp phần vào việc hình thành nên mặt bằng giá mới tại TP.HCM
Cụ thể, sau giai đoạn đóng băng từ năm 2010 – 2013, thị trường BĐS TP.HCM bước vào giai đoạn phục hồi và phát triển sôi động. Bắt đầu từ năm 2014, thị trường BĐS TP.HCM khởi sắc trở lại. Đến nay, BĐS TP. HCM đã thiết lập nên mặt bằng giá mới với giá trị BĐS cao hơn hẳn so với năm 2012.
Với loại hình căn hộ:
Mặc dù có nhiều quan ngại về nguồn cung dư thừa, song ghi nhận cho thấy, căn hộ vẫn luôn là thị trường khá ổn định, giá bán tăng đều qua các năm, đặc biệt là phân khúc căn hộ hạng B và hạng C vốn phù hợp với thu nhập của nhiều gia đình tại TP.HCM. Nguyên nhân là do quỹ đất tại TP.HCM đang dần khan hiếm, đất nền có mức giá cao và phải đi xa trung tâm nên các căn hộ vừa túi tiền, gần trung tâm luôn là sự lựa chọn của nhiều gia đình có thu nhập tầm trung.
Mặt khác, mức thu nhập trung bình của gia đình trẻ đang được cải thiện, sự trẻ hóa đối tượng người mua bất động sản cùng sự linh hoạt trong chính sách bán hàng của chủ đầu tư đã tác động rất lớn đến tâm lý và tính thanh khoản của thị trường, kích thích giá của căn hộ tăng trưởng.
Theo ghi nhận của DKRA Việt Nam, phân khúc căn hộ hạng C năm 2012 có mức giá trung bình khoảng 13 triệu đồng/ m2 thì đến nay (2017) có giá trung bình dao động khoảng từ 18 đến 20 triệu đồng/ m2. Tính ra tăng 54% sau 5 năm.
Phân khúc căn hộ hạng B năm 2012 có mức giá khoảng 18 – 20 triệu đồng/m2 thì đến nay, giá mới tại thị trường này rơi vào khoảng 27 – 30 triệu Đồng/m2, tăng 67%.
Phân khúc căn hộ hạng A năm 2012 có mức giá trung bình khoảng 33 triệu/ m2 thì đến nay rơi vào khoảng 55 triệu đồng/ m2, tăng 47%
Với loại hình nhà phố/ biệt thự:
Do đặc thù loại hình nhà phố, biệt thự phụ thuộc chủ yếu vào sự gia tăng giá đất nên trong 5 năm qua, biên độ tăng giá của phân khúc này không cao, dao động chỉ từ 20 – 56%. Phần lớn, loại hình nhà phố, biệt thự tập trung tại khu Đông như Quận 2, Quận 9 và khu Nam điển hình là Phú Mỹ Hưng. Khu vực Quận 9 ghi nhận có mức giá tăng cao nhất, khoảng 56% sau 5 năm do những năm qua khu vực này đã có những thay đổi tích cực về hạ tầng giao thông.
Giá bán của biệt thự, có sự phân hóa rõ ràng theo từng khu vực, phụ thuộc lớn vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ của từng khu vực. Điển hình là khu vực Quận 9 có biên độ tăng giá cao nhất song khu vực này chỉ dao động trung bình khoảng 42 triệu /m2. Trong khi Phú Mỹ Hưng có mức giá mới vào trung bình khoảng 150 triệu đồng/m2.
Với loại hình đất nền
Đất nền luôn là loại hình được người Việt ưa chuộng do tính ổn định và bền vững. Do đó, trong tình trạng quỹ đất khan hiếm, thị trường này càng được nhiều khách hàng mua ở và khách đầu tư đặc biệt quan tâm. Đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy giá đất nền tăng cao trong thời gian qua.
Biên độ tăng giá không đồng đều phụ thuộc lớn vào sự phát triển hạ tầng giao thông. Điển hình như khu Đông, ghi nhận tăng giá từ 130% – 170% do nơi đây có sự phát triển giao thông mạnh mẽ nhất trong hơn 3 năm qua.
Hiện nay, giá đất nền tại, khu vực Phường Phước Long B, Quận 9 dao động phổ biến khoảng 27-35 triệu đồng/ m2. Khu Nam mà điển hình là khu vực P. Tân Thuận Đông, Quận 7 giá tăng khoảng 50%, dao động trung bình khoảng 42 – 55 triệu đồng/m2.
Đức Quỳnh/TTGD
