JLL Việt Nam vừa có báo cáo Tổng quan Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Qúy 3 năm 2019. Với giá trung bình 35 triệu đồng/m2, lượng căn hộ tầm trung bán ra trong 3 tháng qua tại TPHCM và Hà Nội thuộc về các chủ đầu tư lớn, đặc biệt có đến 60% là căn hộ thuộc các dự án của Vingroup.
Tại TPHCM, nguồn cầu mạnh ở phân khúc Trung cấp. Lượng bán đạt 17.248 căn trong Q3.19, đến từ 14 dự án. Trong khi đó, dự án quy mô lớn Vinhomes Grand Park chiếm tới 60% lượng bán cả quý. Dự án phân khúc Trung cấp này đã bắt đầu tiền mở bán từ cuối năm 2017 và thu hút tốt người mua nhờ chiến lược bán hàng hiệu quả . Kết quả là hơn 10.000 căn được bán hết khi dự án này được chính thức ký Hợp đồng mua bán trong Q3.19. Các dự án phân khúc Trung cấp với giá giao dịch từ 1.200-1.700 USD/m2 thu hút nhiều người mua nhất. Nhu cầu cho căn hộ phân khúc cao cấp đang chậm lại, trong khi người mua đầu tư bắt đầu chuyển dịch xu hướng đầu tư từ căn hộ Cao cấp sang Nhà phố/Biệt thự để đạt tỷ suất sinh lợi cao hơn với cùng một lượng vốn đầu tư tương đương.
Lượng mở bán chính thức đạt hơn 17.000 căn, chủ yếu đến từ phân khu Rainbow của dự án Vinhomes Grand Park (hơn 10.000 căn). Cần lưu ý rằng dự án này đã được giới thiệu ra thị trường bằng các hoạt động tiền mở bán từ hai năm trước. Trừ ngoại lệ này, lượng cung mới trên thị trường nhìn chung vẫn hạn chế do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây.
Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.067 USD/sqm, tăng 23,8% theo năm. Phân khúc giá cao đạt ngưỡng giá mới, ở mức 5.320 USD/m2, tăng 64,9% theo năm. Hiện tượng tăng giá này được giải thích chủ yếu bởi sự khan hiếm nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp tính trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 20,6% theo năm, chủ yếu dẫn dắt bởi phân khúc giá cao. Sự thay đổi mắt xích ở các dự án cao cấp là 34,7% theo năm và 16% theo năm ở dự án Bình dân và Trung cấp.
Theo JLL, dự kiến khoảng 6,000 căn hộ sẽ mở bán chính thức trong Q4.19, giúp tổng lượng mở bán của năm 2019 đạt hơn 31.000 căn. Do chính sách của Chính phủ liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt, nguồn cung tương lai trong năm 2020 sẽ biến động khá mạnh, dao động khoảng 40.000 – 50.000 căn. Nhu cầu và mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực ở các dự án Bình dân và Trung cấp. Trong khi đó, dự án giá cao sẽ chứng kiến sự tiếp tục sụt giảm trong nguồn cầu, đặc biệt ở nhu cầu mua đầu tư. Lý do chính là hiệu suất cho thuê và triển vọng thu lợi nhuận chênh lệch bán lại có vẻ kém hấp dẫn hơn trong tình hình giá bán đạt mức cao mới được ghi nhận.
Tại Hà Nội, tâm lý người mua chuyển biến tích cực. Nguồn cầu vượt cung trong Q3.19 cho thấy tâm lý lạc quan của người mua đã quay trở lại trên thị trường. Lượng căn hộ tiêu thụ tại Hà Nội tăng 67% so với quý trước, dẫn dắt bởi nguồn cầu mua ở thực. Những căn hộ có diện tích nhỏ, giá trị thấp ghi nhận tốc độ bán hàng tốt nhất thị trường. Ngoài ra, các bất động sản nằm trong khu vực có dự án quy hoạch hạ tầng và tiện ích đồng bộ cũng thu hút được sự quan tâm tìm kiếm lớn với cả nhà đầu tư và người mua để ở nhờ tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai và sự thuận tiện. Khu vực phía Tây thành phố dẫn dắt thị trường về số lượng căn hộ tiêu thụ, tăng gấp 4 lần so với quý trước.
Trong Q3.19 có khoảng 6.400 căn hộ được chào bán trên thị trường, tăng 8,7% theo quý. Trong số đó, chỉ có 850 căn đến từ 4 dự án mới. Phân khúc Cao cấp ghi nhận duy nhất một dự án mới, nằm tại quận Tây Hồ với quy mô 32 căn hộ. Phân khúc Sang trọng không khi nhận nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp quý này.
JLL cho biết, mức giá sơ cấp toàn thị trường đạt 1.473 USD/m2, tăng 3,5% theo quý. Trong khi đó, giá bán tính trên mỗi dự án chỉ tăng nhẹ 0,8% so với quý trước. Nguyên nhân một phần do chủ đầu tư tập trung giải phóng các căn hộ có diện tích lớn hoặc tầm nhìn bị che khuất vẫn đang tồn kho. Đáng chú ý, các sản phẩm căn hộ Sang trọng ghi nhận mức tăng giá cao nhất 3,1% theo quý tại thị trường thứ cấp, đối với các dự án có vị trí chiến lược và chất lượng xây dựng cao.
Một số dự án mới với quy mô hơn 1.000 căn dự kiến sẽ được tung ra thị trường vào cuối năm nay, tập trung chủ yếu tại các khư vực ngoài trung tâm với sự góp mặt của các chủ đầu tư lớn như Vingroup và BRG Group. Trong bối cảnh thị trường căn hộ đang được dẫn dắt bởi người mua để ở, chủ đầu tư cần chú trọng cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm thay vì phát triển ồ ạt. Nửa cuối năm 2019 dự kiến có khoảng 23.100 căn hộ được hoàn thành, 93% trong số đó đã được giao dịch thành công. Điều này cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang diễn biến khá sôi động.
Đông Thành
Theo Thị Trường Giao Dịch
