Dựa trên dữ liệu mới nhất từ JLL, thị trường văn phòng tại Đông Nam Á và Ấn Độ mang lại lợi nhuận tốt nhất cho các nhà đầu tư vào năm 2019, và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2020.
Đối với mỗi thị trường, chúng tôi đặt kịch bản một nhà đầu tư mua tài sản văn phòng vào đầu năm, gặt hái thu nhập cho thuê trong năm và bán hết tài sản vào cuối năm, với giá bán dựa trên lợi nhuận và giá thuê thị trường. Sau đó, chúng tôi đã tính tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR – Internal Rate of Return) dựa trên đồng nội tệ và chia IRR thành ba thành phần: lợi nhuận ban đầu, thay đổi về dòng tiền và thay đổi về lợi nhuận. Về bản chất, sau đó chúng ta có thể phân tích lợi tức đầu tư bị ảnh hưởng như thế nào bởi lợi nhuận ban đầu, tăng trưởng tiền thuê theo thị trường và thay đổi lợi nhuận thị trường trong năm.
Với phướng pháp tính trên và dựa vào số liệu năm 2019, các thị trường có thành tích vượt trội là Nhật Bản, Đông Nam Á, Ấn Độ và Úc.
• Nhật Bản – Tokyo và Osaka, trong khi lợi suất ban đầu tương đối thấp, sức tăng trưởng tiền thuê và tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là những yếu tố quan trọng trong việc hỗ trợ lợi tức đầu tư cao.
• Ấn Độ – Bangalore và Chennai cũng đạt được lợi nhuận cao nhờ năng suất cao, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận và tăng trưởng tiền thuê trong năm 2019, nhờ sự phát triển của ngành công nghệ thông tin tại các thị trường này.
• Úc – Lợi nhuận ở khu vực trung tâm Sydney và Melbourne rất tốt, do tỷ lệ trống ở các thị trường này vẫn còn tương đối thấp.
• Đông Nam Á – Các thị trường mới nổi như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bangkok và Manila, ngoài năng suất ban đầu cao, còn mang lại cho nhà đầu tư lợi nhuận đầu tư cao thông qua tốc độ tăng trưởng lợi nhuận và tăng trưởng tiền thuê, được hỗ trợ bởi đặc tính nhân khẩu học thuận lợi.
Trong quý cuối cùng của năm 2019, thị trường văn phòng TP HCM đã chứng kiến giá thuê hạng A & B tăng vọt lên mức cao nhất thập kỷ, đạt 29,1 USD mỗi m2. Điều này được hỗ trợ bởi nhu cầu mạnh mẽ và giá cho thuê cao hơn trong các phát triển văn phòng mới hơn. Chủ nhà tiếp tục có sức mạnh mặc cả trong quý này với sự tăng trưởng cho thuê không ngừng nghỉ trong bối cảnh nguồn cung hạn chế.
Ở thị trường Hà Nội, trong Q4.19, cả phân khúc Hạng A&B đều ghi nhận lượng hấp thụ ròng tăng so với Q3.19, cho thấy nguồn cầu của thị trường tiếp tục được giữ vững. Tỉ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng, đạt mức 93,0%, trong đó Hạng A đạt mức 94,0%.
Trong mười năm tới, chúng tôi kỳ vọng nhu cầu về văn phòng sẽ tiếp tục tăng mạnh 8-10% mỗi năm tại TP HCM và Hà Nội khi nền kinh tế phát triển. Chúng tôi hy vọng tỷ lệ dân số làm việc trong phân khúc dịch vụ sẽ tăng từ 30% lên 40% và tăng trưởng GDP hàng năm đạt 5,5-6,0%. Điều này cung cấp một cơ hội tuyệt vời cho các nhà phát triển xây dựng nhiều không gian văn phòng hơn để phục vụ cho các công ty mới và nhu cầu mở rộng. Tuy nhiên, trên cơ sở khu vực, lợi nhuận trong năm 2020 được dự báo là thấp hơn so với năm 2019, vì tăng trưởng tiền thuê có thể chậm lại trong năm so với năm ngoái.
Chúng tôi dự báo các thị trường ở Đông Nam Á và Ấn Độ sẽ tiếp tục mang lại lợi nhuận mạnh mẽ. Đông Nam Á dự kiến sẽ tiếp tục phát triển vượt trội, đặc biệt là Bangkok, Manila, TP HCM và Hà Nội, nhờ vào các yếu tố kinh tế và nhân khẩu học thuận lợi.
Figure 1: 2019 Performance by IRR Component
Note: Bubble sizes are proportional to initial market yield
Source: JLL Research
Figure 2: 2019 Performance by IRR Component
Source: JLL Research
Đông Thành / Thị Trường Giao Dịch
