Chỉ còn chưa đến 2 tháng là kết thúc năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh có một năm đầy sóng gió, toàn bộ thị trường gần như “đóng băng”. Hàng trăm dự án dính vào đất công dù đã triển khai kha khá cũng buộc phải dừng lại. Có thể nói năm 2019 thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh là một năm của khủng hoảng đất công.
Cơ quan chức năng sợ trách nhiệm, dự án nằm chờ
Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), 7 tháng đầu năm nay, trên địa bàn TP chỉ có 3 dự án BĐS mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND TP công nhận chủ đầu tư. Trong khi đó, nửa đầu năm 2018, TP Hồ Chí Minh chấp thuận cho 19 dự án BĐS. Đối với dự án BĐS được cấp Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh chấp thuận, trong 7 tháng đầu năm 2019 chỉ có 10 dự án, trong khi đó cùng kỳ năm 2018 có đến 56 dự án BĐS được chấp thuận. Cũng trong 7 tháng đầu năm 2019, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh chỉ có 24 dự án BĐS đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án và 2.336 căn hộ so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8%; căn hộ bình dân giảm 34,7%.
Theo HoREA, nguyên nhân của tình trạng thị trường BĐS khan nguồn cung mới bắt nguồn từ việc các dự án BĐS đang trong quá trình triển khai bị ách tắc, buộc phải nằm chờ do Sở QH-KT TP Hồ Chí Minh không tiếp nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Các dự án nhà ở thương mại có một phần diện tích đất nông nghiệp, đất kênh rạch, đất làm đường xen cài trong dự án đều bị ách tắc do chờ thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư với phần diện tích đất công xen cài. Những dự án đã có quyết định công nhận chủ đầu tư; chủ đầu tư đã khởi công xây dựng sau khi đã được cấp phép nhưng chỉ cần “dính” một phần diện tích nhỏ đất công xen cài trong dự án cũng vẫn bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục cho phần đất công.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, về nguyên tắc, đất công phải thực hiện đấu giá. Tuy nhiên, quy định này không thể áp dụng trong các trường hợp nêu trên, vì không sát thực tế, không hợp tình, hợp lý và đang là ách tắc khiến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai, thực hiện dự án, dẫn đến vô vàn khó khăn cho DN. Trong khi đó, thị trường BĐS bị thiếu hụt nguồn cung sản phẩm và ngân sách Nhà nước cũng bị hụt nguồn thu. Do vậy, cần phải bổ sung quy định để xử lý loại hình vướng mắc này.
Hàng loạt dự án “đứng bánh”
Cứ vào dịp cuối tuần, tại một số dự án BĐS cao cấp trên địa bàn quận Phú Nhuận, quận 2… lại diễn ra tình trạng cư dân căng băng rôn đòi chủ đầu tư thực hiện cam kết, giao giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) nhà cho khách hàng. Theo phản ánh của khách hàng, mặc dù đã nhận căn hộ và dọn vào ở gần 4 năm, nhiều căn hộ đã sang tay vài lần nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa làm thủ tục cấp sổ hồng cho khách hàng. Trong tay khách hàng chỉ là hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán… vi phạm cam kết đã ký giữa chủ đầu tư với khách hàng.
Tìm hiểu được biết, gần như tất cả các dự án BĐS cao cấp của DN này đều được xây dựng trên các khu đất có nguồn gốc là đất công, ở những vị trí đắc địa, trung tâm TP… DN có được quỹ đất công để triển khai dự án thông qua việc liên doanh, thâu tóm cổ phần sau cổ phần hoá… Hồi giữa năm 2019, một loạt các dự án BĐS cao cấp của DN này trên địa bàn quận Phú Nhuận bị đề nghị ngưng chuyển dịch. Một dự án khác của DN này trên địa bàn quận 2 cũng dính lùm xùm liên quan đến dãy đất được giải toả để xây dựng khu tái định cư cho người có đất bị thu hồi trong dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Một dự án BĐS cao cấp khác trên đường Tôn Thất Thuyết (quận 4) mặc dù đã xây dựng xong phần hầm, móng và đã bán hàng nhưng cuối cùng phải dừng lại vì được xây dựng trên khu đất có nguồn gốc đất công. Sự cố buộc chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho khách hàng hoặc cam kết đảm bảo quyền lợi cho khách hàng khi dự án bán lại. Dự án này được xây dựng trên khu đất, trước đây vốn là một xí nghiệp sản xuất, sau quá trình chuyển đổi, cổ phần hoá… bằng cách nào đó khu đất này rơi vào tay DN với giá bèo bọt và được biến thành một dự án BĐS cao cấp. Khi sự việc bị phát hiện, TP Hồ Chí Minh thu hồi chủ trương giao đất, xác định lại giá đất, đường đi của khu đất công này bằng cách nào lại lọt vào tay DN?
Một dự án BĐS cao cấp và quy mô khác đã xây dựng được gần 40% cũng buộc phải dừng lại sau khi bị phát hiện có liên quan đến đất công và quá trình chuyển từ đất công sang cho DN tư nhân có nhiều khuất tất. Khu đất này vốn được Nhà nước thu hồi với danh nghĩa làm khu tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi trong dự án Thủ Thiêm nhưng chỉ một thời gian sau bỗng dựng biến thành dự án BĐS thương mại của DN. Đường đi từ đất công đến đất phát triển dự án BĐS thương mại đang được cơ quan thanh tra, thanh tra làm rõ.
Chưa có hướng ra cho khủng hoảng
Theo số liệu của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, hiện có tới 170 dự án BĐS đã được chấp thuận chủ trương đầu tư; công nhận chủ đầu tư đang trong tình trạng chưa thể đưa vào triển khai vì vướng mắc các quy định của pháp luật. Trong số đó có 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp (phải đóng tiền sử dụng đất để chuyển đổi thành đất ở); đất chuyên dùng (đất đường giao thông, kênh rạch, bờ mương…).
Khủng hoảng đất công liên quan đến các dự án BĐS đã vượt tầm xử lý của TP Hồ Chí Minh, các cơ quan chức năng liên quan. UBND TP Hồ Chí Minh đã nhiều lần họp bàn nhưng chưa tìm được hướng ra. Theo thông tin mới nhất, UBND TP Hồ Chí Minh đã giao Sở TN&MT chủ trì phối hợp Sở Xây dựng rà soát, tham mưu cho UBND TP báo cáo Chính phủ các trường hợp đang sử dụng đất trên địa bàn TP có nguồn gốc đất do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, đáp ứng một trong ba điều kiện. Thứ nhất, dự án đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Thứ hai, dự án đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở. Thứ ba là dự án đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dưng nhà ở.
Tác động của khủng hoảng đất công có thể thấy rõ ràng, nguồn cung mới hàng hoá BĐS trên thị trường đã sụt giảm mạnh. Một dự báo không mấy lạc quan, với tình hình này không được cải thiện, giá nhà đất trong thời gian tới trên địa bàn TP Hồ Chí Minh sẽ tăng mạnh, làm cho khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân càng trợ nên bội phần khó khăn.
Huy Khánh / Theo Tiêu Dùng
