3 năm trước, chị Đào Thanh Huyền, một người trong nhóm đầu tư từ Hà Nội, vào TP.HCM để “đổ tiền” vào hàng loạt căn hộ cao cấp ở Masteri Thảo Điền (quận 2). Cũng như những người khác, chị Huyền kỳ vọng lợi nhuận lớn vì thị trường có dấu hiệu phục hồi. Đến nay, lợi nhuận vẫn chưa thấy đâu nhưng số lãi vay đã ăn đứt lợi nhuận kỳ vọng nên chị Huyền cũng tìm cách thoát hàng càng nhanh càng tốt.

Nhóm bạn của chị Huyền cũng đang ở trong tình cảnh tương tự. Họ rao bán trên mọi kênh, kể cả ký gửi cho môi giới với mức giá thấp hơn giá gốc 200-300 triệu đồng/căn. Tuy nhiên, thực tế là lực cầu ở phân khúc này quá ít để cho họ thu hồi vốn.

Kế hoạch tháo chạy khỏi căn hộ cao cấp ở TP.HCM đang tạo nên một làn sóng.

Mua 4,5 tỷ, rao lỗ 400 triệu đồng 3 năm chưa bán được

Thị trường bất động sản TP.HCM đang trên đỉnh phục hồi nhưng chỉ với phân khúc trung bình và giá thấp được lợi. Phân khúc cao cấp vẫn tắc trong thanh khoản.

Không ít nhà đầu tư đang “cố đấm ăn xôi” để chờ bán sản phẩm nhằm thu lợi về. Tuy nhiên, bị chôn vốn lâu, cộng với sức ép vay lãi ngân hàng, nhà đầu tư thứ cấp bắt buộc phải bán tháo để cắt lỗ.

Bà Nguyễn Thị Thu đầu tư dự án Star Hill (quận 7). Căn hộ bà Thu đầu tư có diện tích hơn 100 m2, giá 4,5 tỷ đồng. Và đã gần 3 năm, bà chưa thể bán căn hộ này.

“Tôi đang rao với giá 4,4 tỷ đồng. Nếu tính cả lãi suất vay đầu tư, tôi lỗ hơn 400 triệu rồi. Nghĩ lại, nếu đầu tư dự án khác phân khúc trung cấp, chỉ cần ‘lướt sóng’, tôi cũng thu về 300 triệu với 3 suất đầu tư”, bà chia sẻ.

Tương tự, anh Đăng đang sở hữu hai suất đầu tư căn hộ cao cấp. Một ở dự án Scenic Valley (quận 7), một căn hộ 70 m2 giáp đường Nguyễn Thị Minh Khai mua 2,8 tỷ đồng cách đây hơn một năm. Anh Đăng rao bán từ giữa năm 2016 nhưng đến nay chưa có người mua.

Anh Phan Anh Tú, một nhân viên môi giới tại quận 2, cho hay anh đang được khách hàng gửi bán hơn 10 căn hộ tại dự án do đơn vị anh phân phối. Mặc dù đã bán gần hết số lượng căn hộ của chủ đầu tư, anh Tú vẫn liên tục nhận thêm lượng căn hộ do khách hàng ký gửi.

Theo anh Tú, những tháng gần đây, việc tìm khách mua nhà giá 35 triệu/m2 cực kỳ khó. Khách hàng ký gửi chấp nhận lỗ với mức chiết khấu và hoa hồng cao nhưng nhu cầu khách mua không có. Các dự án cao cấp mà sàn của anh phân phối đều nằm ở những vị trí đã quá tải về hạ tầng xã hội nên không mấy ai quyết định xuống tiền.

Vài năm trước, liên quan đến phân khúc thị trường căn hộ cao cấp, sản phẩm được đưa ra thị trường rất nhiều.

Các nhà đầu tư có nhiều chính sách ưu đãi dành cho khách hàng, chẳng hạn như miễn lãi suất trong 2 năm, hứa hẹn lợi nhuận 10%/năm… Nhờ những chính sách này, họ đã bán được rất nhiều hàng hóa bất động sản và nhà đầu tư thứ cấp cũng nhanh chóng xuống tiền.

Đến nay, phần lớn các nhà đầu tư thứ cấp đã nhận nhà nhưng thực tế là họ không cho thuê được, hoặc cho thuê không được giá; trong khi đó giá căn hộ cao cấp không tăng như kỳ vọng, không thể “lướt sóng”.

Không phải nhà đầu tư nào cũng có vốn tự có đủ khả năng đầu tư mà phần nhiều là phải đi vay ngân hàng.

Các dự án cao cấp mang lại rất ít lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. Ảnh: Lê Quân

Làn sóng giảm giá

Theo tìm hiểu, tại nhiều dự án, hàng loạt nhà đầu tư thứ cấp đang rao bán giảm giá 100-200 triệu/căn so với đầu năm 2016.

Dự án Rivera Park tại quận 10 đang được chào bán thứ cấp với giá giảm 5-7% so với cùng thời điểm năm 2016. Hay một nhà đầu tư dự án Sky Garden II tại quận 7 chấp nhận chào bán cắt lỗ 200 triệu cho một căn hộ gần 70 m2, với yêu cầu bán nhanh trong hai tháng tới.

Thực tế đến nay, nhiều nhà đầu tư vẫn chưa thể bán nổi hàng của mình.

Nhà đầu tư thứ cấp một số dự án như Masteri Thảo Điền, Vinhomes Central Park… đang rao bán với giá thương lượng giảm từ 50 đến 100 triệu đồng/căn. Nếu tính từ năm 2016 đến nay, giá bán thứ cấp tại nhiều dự án có chiều hướng giảm 7-10%.

Căn hộ bán lỗ cũng được bao thêm các loại phí dài hạn có giá trị hàng trăm triệu đồng. Điển hình như tại dự án được đánh giá là “hàng hot” SaigonRes Plaza mới đây, nhiều khách hàng đang có thông tin là nhà đầu tư nhận nhà xong bán cắt lỗ 300 triệu đồng.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho hay có người vốn tự có chỉ đủ mua được một căn, nhưng vay ngân hàng với tỷ lệ rất cao, lên đến 80% để mua nhiều căn.

Khi đầu tư, họ kỳ vọng giá căn hộ cao cấp có thể tăng, có cơ hội “lướt sóng”, kiếm lời… họ sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao (vay ngân hàng), lấy chính căn hộ hình thành trong tương lai thế chấp để vay vốn đầu tư. Theo nhận định của ông Hiển, tình hình này có điểm tương đồng với các năm 2006-2007.

“Tuy nhiên, mức thanh khoản ở thời điểm này rất khác khiến họ chôn vốn và muốn cắt lỗ nhanh trong giai đoạn này”, chuyên gia bình luận.

Không dành cho phân khúc cao cấp

Bỏ qua những cảnh báo về thị trường, hàng loạt chủ đầu tư vẫn đều đặn tung ra thị trường hàng chục nghìn căn hộ chỉ trong 2 năm.

Theo nhận định, 2 năm nay là giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản nhưng dường như không dành cho phân khúc cao cấp. Hàng loạt nhà đầu tư thứ cấp nhận định sai diễn biến thị trường đã đổ vốn vào phân khúc này. Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường không thể tạo thanh khoản cho phân khúc hạng sang vì lượng tiền không đủ để hấp thụ nhanh chóng.

Riêng tại thị trường TP.HCM, trong 4 năm qua, tổng quỹ căn hộ cao cấp được các chủ đầu tư tung ra khoảng 25.000 căn. Giá trung bình của phân khúc này khoảng 4 tỷ đồng/căn thì thị trường cần phải có khoảng 100.000 tỷ đồng (hơn 4 tỷ USD) để có thể hấp thụ hết.

Đây là con số quá lớn để tiêu thụ trong 1-2 năm.

Lượng căn hộ cao cấp tung ra thị trường quá nhiều được cho là nguyên nhân khiến khả năng hấp thụ rất thấp. Ảnh: Lê Quân.

Trong tình cảnh bế tắc, chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp cũng đang “cầm chân” nhau trong phương án bán hàng. Nhiều chủ đầu tư không khỏi lo lắng khi bị đặt vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”, bởi không ít dự án vẫn tồn kho một lượng căn hộ nhất định.

Nếu họ hạ giá bán để cạnh tranh với nhà đầu tư thứ cấp, chắc chắn sẽ gặp những khiếu nại từ phía khách hàng trung thành đã góp vốn mua nhà từ giai đoạn đầu. Còn ngược lại, nhà đầu tư thứ cấp khó mà “lướt sóng” căn hộ cao cấp khi chủ đầu tư chưa bán hết hàng, buộc lòng họ phải giảm xuống dưới giá gốc mong thoát hàng.

Một số chuyên gia dự báo trong hai năm tới, làn sóng bán cắt lỗ căn hộ cao cấp sẽ ngày càng mạnh hơn, bởi hiện tại chưa có dấu hiệu nào sáng sủa. Nguồn cung mới tăng nhanh, các kênh kinh doanh cho thuê căn hộ cao cấp đang ùn ứ, giá cả tụt dốc thảm hại… sẽ tạo thêm áp lực lên các nhà đầu tư thứ cấp, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính (vay) để đầu tư.