VietDaily | Tin tức hàng ngày
Advertisement
  • Home
  • Kinh doanh
    • Tài chính
    • Doanh nghiệp
    • Doanh nhân
  • Bất động sản
  • Giáo dục
    • Du học
    • Tuyển sinh
  • Giải trí
    • Âm nhạc
    • Điện ảnh
    • Hậu trường
    • Thời trang
    • Truyền hình
  • Công nghệ
    • Điện thoại
    • Máy tính
    • Thị trường
  • Xe
    • Ôtô
    • Xe máy
  • Đời sống
    • Gia đình
      • Tình yêu
      • Tổ ấm
    • Sức khỏe
      • Tham vấn
      • Ẩm thực
    • Video
    • Cười
  • Du lịch
  • Sức khỏe
    • Ẩm thực
    • Tham vấn
  • Làm đẹp
  • Home
  • Kinh doanh
    • Tài chính
    • Doanh nghiệp
    • Doanh nhân
  • Bất động sản
  • Giáo dục
    • Du học
    • Tuyển sinh
  • Giải trí
    • Âm nhạc
    • Điện ảnh
    • Hậu trường
    • Thời trang
    • Truyền hình
  • Công nghệ
    • Điện thoại
    • Máy tính
    • Thị trường
  • Xe
    • Ôtô
    • Xe máy
  • Đời sống
    • Gia đình
      • Tình yêu
      • Tổ ấm
    • Sức khỏe
      • Tham vấn
      • Ẩm thực
    • Video
    • Cười
  • Du lịch
  • Sức khỏe
    • Ẩm thực
    • Tham vấn
  • Làm đẹp
VietDaily | Tin tức hàng ngày
No Result
View All Result

Nhìn lại cuộc ‘bể dâu’ thị trường bất động sản 2010 đến mô hình Condotel

Thứ Sáu, 06/12/2019 - 10:44

“Hãy nhìn lịch sử hình thành thị trường bất động sản mang tính chất đầu cơ ở Việt Nam từ cuộc khủng hoảng 2010, chúng ta sẽ thấy minh chứng rõ nét nhất cho vòng tròn ma thuật về tín dụng, tăng trưởng và niềm tin vào tương lai. Bài học này có vài nét tương đồng như mô hình condotel hiện nay”, ông Nguyễn Hồng Minh, Viện nghiên cứu chính sách quản lý Bất động sản và Công trình dân dụng quốc tế (IIRR) nhận định.

Condotel liệu có là loại hình chứng khoán bất động sản?

Cẩn trọng với dòng tiền giả định trong tương lai

Còn nhớ, từ những năm 2008-2009, các ngân hàng thương mại bắt đầu áp dụng các mô hình lãi suất thả nổi thông qua các mô hình tín dụng bằng một lãi suất huy động của 12 tháng/năm cộng với 3 – 4%/năm.

Trước kia là lãi suất cố định, ngân hàng cho vay từ 5 – 7 năm của một chu kì lãi suất, không tính toán đến các tỉ lệ lạm phát và các chu trường tăng trưởng kinh tế.

Như vậy, rõ ràng nhà nước đã bắt đầu thả nổi lãi suất và lãi suất này phụ thuộc vào môi trường kinh tế, lạm phát, tăng trưởng tín dụng… Nói cách khác, lãi suất phụ thuộc vào niềm tin của tương lai của nền kinh tế và các dòng tiền giả định trong tương lai.

Khi ngân hàng bắt đầu áp dụng lãi suất thả nổi, toàn bộ khách hàng và các định chế, thể chế của chúng ta chưa chuẩn bị sẵn sàng về các nền kinh tế mang tính chất giả định và hư cấu. Đặc biệt là đối chọi rủi ro với nền kinh tế mang tính chất tương lai.

“Các nền kinh tế đã chớm xảy ra cuộc khủng hoảng khi các ngân hàng dồn vốn của mình để chảy vào cho thị trường chứng khoán. Và một thị trường đầu cơ mà nền kinh tế chưa được kịp chuẩn bị đủ chín muồi để sống trong nền kinh tế mang tính chất đầu cơ về niềm tin vào tương lai. Hay nói cách khác là trông chờ vào các dòng tiền ở tương lai”, ông Nguyễn Hồng Minh nhận định

Bài học từ ‘bong bóng’ bất động sản 

Trở lại với bong bóng bất động sản (BĐS) 2010, khi cuộc khủng hoảng nền kinh tế toàn cầu 2008 nổ ra, Việt Nam cũng nhìn nhận ra và bắt đầu dùng các chính sách kích cầu để giải quyết cuộc khủng hoảng chứng khoán thì nguồn vốn kích cầu đó đã được định hướng chảy vào các ngành công nghiệp xi măng vật liệu xây dựng và bất động sản.

Chúng ta bắt đầu đánh dấu một thời kì mới của thị trường bất động sản bắt đầu sang một mô hình kinh tế giả định niềm tin vào tương lai. Hay nói cách khác là bắt đầu niềm tin vào kinh tế đầu cơ và bong bóng, bắt đầu có dấu hiệu một nền kinh tế mang tính chất giả định vào tương lai.

Các ngân hàng thương mại cùng các chủ đầu tư đã thiết kế ra các sản phẩm nhà ở mang tính chất giả định hình thành trong tương lai. Các chủ đầu tư và người mua nhà giả định vào tương lai là nền kinh tế luôn luôn tăng trưởng tạo ra luôn luôn có một thu nhập ổn định cho chính mình.

Giả định là luôn có một tỉ lệ lãi suất vay mượn đầu tư và mua đầu tư bất động sản có thể kiểm soát và dự đoán được.

Cũng với cách đặt vấn đề như thế, các ngân hàng thương mại đã thiết kế ra các sản phẩm tài trợ cho các chủ đầu tư phát triển bất động sản và mua bán nhà theo mô hình dòng tiền tương lai dựa vào các thu nhập tương lai của chủ đầu tư.

Đó là lãi từ việc kinh doanh bất động sản và mức thu nhập tương lai chính là của các người mua nhà thông qua tăng trưởng kinh tế và tăng trưởng tiền lương…

Dự án Kim Chung – Di Trạch vẫn chưa thể phục hồi sau khi thị trường bất động sản 2010 sụp đổ

Ông Nguyễn Hồng Minh cho biết, “hẳn chúng ta chưa quên cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản về nhà ở của giai đoạn 2010-2011. Đến nay cuộc khủng hoảng này vẫn còn chưa xử lí xong các dự án, mặc dù thị trường đã được nhà nước đổ vốn để giải cứu. Ví dụ như dự án Khu đô thị Kim Chung – Di Trạch, Khu đô thị Lideco… và nhiều dự án khác”

Qua cuộc khủng hoảng trên, các nhà quản lí vĩ mô, ngân hàng, chủ đầu tư, khách hàng và cộng đồng đã chưa nhìn ra một bài học sâu sắc. Là nền kinh tế dựa vào các giả định tăng trưởng trong tương lai cũng như các mô hình kinh doanh tăng trưởng giả định trong tương lai luôn tạo ra các thị trường mang tính chất đầu cơ và rủi ro tín dụng, mang tính chất chu kì, lúc tăng trưởng và lúc xuống.

Và rõ ràng nền kinh tế sẽ không bao giờ tăng trưởng mãi mãi, sẽ có những giai đoạn ổn định kéo dài hay là suy thoái. Nếu ngừng tăng trưởng hoặc ổn định đều tạo ra sự đổ vỡ các mô hình kinh tế, đặc biệt là mô hình kinh tế dựa vào giả định tăng trưởng trong tương lai.

Condotel là một loại “chứng khoán” BĐS

Nhìn lại bài học về thị trường nhà ở hình thành trong tương lai bị đổ vỡ giai đoạn 2010 để thấy hiện nay đã bắt đầu xuất hiện trở lại với một biến thể mới, đó là thị trường condohotel.

Để mổ xẻ thấu đáo vấn đề này, ông Nguyễn Hồng Minh đánh giá: “Condotel bản chất là khách sạn và kinh doanh về khối dịch vụ khách sạn. Do vậy đây là loại hình bất động sản khách sạn”.

“Ở đây, các thể chế là những bên có liên quan như: chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà đều mong muốn góp vốn xây dựng khách sạn. Để các thể chế này vượt qua hàng rào về các quỹ đầu tư thì sẽ phải liên quan đến các mô hình tài chính hiện tại”.

“Đó là các quỹ đầu tư, mong muốn của người mua của khách hàng là sở hữu tài sản thay vì sỡ hữu tài chính. Do vậy họ đã ghép hai từ condo – hotel để vừa muốn khách sạn, vừa muốn sở hữu tài sản”.

“Hình thành tài sản condotel là hình thành tài sản trong tương lai và đây là sản phẩm khách sạn huy động vốn của nhiều nhà đầu tư với nhau và có sự tài trợ vốn của các ngân hàng. Bản chất của các hợp đồng góp vốn mua bán cũng như tài trợ tín dụng thực chất là loại hình mua bán tài sản hình thành trong tương lai và mang tính chất là góp vốn”.

Ông Nguyễn Hồng Minh, Viện IIRR

“Do vậy ở đây chúng ta nhận diện đây là một loại chứng khoán bất động sản. Hoặc khi đã hình thành một loại hình chứng khoán bất động sản xây dựng trên mô hình nền kinh tế niềm tin, một nền kinh tế luôn luôn giả định vào tương lai thì cần phải có sự quản lí bằng thông qua luật pháp và các cơ quan về tài chính tiền tệ để giám sát các sản phẩm chứng khoán này”

“Nhưng rõ ràng khi chúng ta chưa hiểu sâu định nghĩa condo – hotel là một dạng bất động sản mà buông bỏ cho toàn bộ về thuộc bộ xây dựng quản lí. Mà không có các cơ quan về bộ tài chính, ủy ban ngân hàng nhà nước, ủy ban chứng khoán, ban hành các quy định về quản lí về loại chứng khoán bất động sản này. Do vậy, thị trường này có nguy cơ tạo ra đổ vỡ niềm tin”.

“Do chưa có sự kiểm soát chặt chẽ của ngân hàng nhà nước hay ủy ban chứng khoán đến việc tài trợ tín dụng loại hình BĐS này nên các sản phẩm tài trợ tín dụng đã dùng các mô hình truyền thống để tài trợ, dẫn đến có những bất ổn ở thị trường. Khi chúng ta nói đến cụm từ cam kết lợi nhuận, đấy là khế ước lời hứa thì rõ ràng đây thuộc về lĩnh vực chứng khoán”.

“Chúng ta đặt câu hỏi các nhà nghiên cứu các nhà quản lí ở đâu trong quá trình phát triển các sản phẩm này trong 3-4 năm vừa qua. Các chủ đầu tư BĐS không vay ngân hàng và tại sao các ngân hàng không tài trợ tiếp cho các chủ đầu tư mà phải thông qua góp vốn của nhà đầu tư. Khi chúng ta giải quyết thấu đáo một câu hỏi này chúng ta đã tìm ra một phần nào đó bản chất của mô hình condo – hotel”, ông Nguyễn Hồng Minh nói.

Đinh Tịnh / Theo Vietnamfinance

Related Posts

Tphcm Huong Toi Thi Diem Mien Giay Phep Xay Dung Cho Nguoi Dan 1
Kinh doanh

TP.HCM hướng tới thí điểm miễn giấy phép xây dựng cho người dân

Unnamed (3)
Bất động sản

CapitaLand Development tiếp tục hành trình “Bước chân gắn kết yêu thương” lần 3

Khong Can Chinh Sua Giay To Dat Dai Sau Khi Sap Xep To Chuc Chinh Quyen Dia Phuong 2 Cap 1
Bất động sản

Không cần chỉnh sửa giấy tờ đất đai sau khi sắp xếp, tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp

Nghien Cuu Goi Tin Dung Cho Vay Doi Voi Nguoi Tre Tuoi Co Nhu Cau Mua Nha 1
Bất động sản

Nghiên cứu gói tín dụng cho vay đối với người trẻ tuổi có nhu cầu mua nhà

Unnamed 1 6 2
Kinh doanh

CapitaLand Development khởi công dự án nhà ở thấp tầng hạng sang The Fullton

Tp Hcm Xay Dung Khung Phap Ly Cho Thue Can Ho Ngan Ngay 2
Bất động sản

TP.HCM xây dựng khung pháp lý cho thuê căn hộ ngắn ngày

Chu Tich Tan Hoang Minh Do Anh Dung Tai Xuat Muon Lam Khu Do Thi 4 320ha Tai Da Lat 2
Bất động sản

Chủ tịch Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng tái xuất, muốn làm khu đô thị 4.320ha tại Đà Lạt

Thu Tuong Nha O Xa Hoi Khong Phai Nam O Noi Khi Ho Co Gay Dau Thua Duoi Theo 1
Bất động sản

Thủ tướng: Nhà ở xã hội không phải nằm ở nơi ‘khỉ ho cò gáy, đầu thừa đuôi thẹo’

Dat Dong Anh Tang Gia Mat Duong 200 Trieu M2 Co 4 Ty Kho Mua Manh Dat Ngo Cut 5
Kinh doanh

Đất Đông Anh tăng giá: Mặt đường 200 triệu/m2, có 4 tỷ khó mua mảnh đất ngõ cụt

Tin cập nhật

De Xuat Phuong An Thu Phi 13 Tuyen Cao Toc Hoan Thanh Trong Nam 2025 1
Kinh doanh

Đề xuất phương án thu phí 13 tuyến cao tốc hoàn thành trong năm 2025

Phat Tu 4 Doi Tuong Lua Dua Nguoi Sang Campuchia Trai Phep 1
Đời sống

Phạt tù 4 đối tượng lừa đưa người sang Campuchia trái phép

Unnamed (3)
Du lịch

Chiêm ngưỡng vẻ đẹp thơ mộng của Singapore dọc theo các tuyến xe buýt

Unnamed 1
Làm đẹp

Versace Bright Crystal – Biểu tượng của sự quyến rũ, thuần khiết và tỏa sáng

Danh Sach Cac Bi Thu Tinh Uy Thanh Uy Cac Tinh Thanh Pho Moi Sau Sap Nhap 1
Đời sống

Danh sách các Bí thư Tỉnh ủy, Thành ủy các tỉnh, thành phố mới sau sáp nhập

Sap Nhap Tinh Sap Xep Xa Tu Ngay 1 7 Doanh Nghiep Lam Sao De Xuat Hoa Don 1
Kinh doanh

Sáp nhập tỉnh, sắp xếp xã: Từ ngày 1/7, doanh nghiệp làm sao để xuất hoá đơn?

Bat Nu Quai Co 7 Tien An Lua Dao Chiem Doat Tai San 1
Đời sống

Bắt nữ quái có 7 tiền án, lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Le Cong Bo Nghi Quyet Thanh Lap Tp Da Nang Chi Dinh Nhan Su Chu Chot 4
Đời sống

Lễ công bố nghị quyết thành lập TP. Đà Nẵng, chỉ định nhân sự chủ chốt

Sap Xep Cong Chuc Cap Xa Moi Khong Can Lam Lai Thu Tuc Tiep Nhan Neu Du Dieu Kien 1
Đời sống

Sắp xếp công chức cấp xã (mới): Không cần làm lại thủ tục tiếp nhận nếu đủ điều kiện

Cong Bo Danh Sach Chu Tich 23 Tinh Thanh Moi Sau Sap Nhap 1
Đời sống

Công bố danh sách Chủ tịch 23 tỉnh thành mới sau sáp nhập

VietDaily.vn

Quản lý nội dung: Phạm Đức Quỳnh
Trưởng ban biên tập: Nhà báo Nguyễn Thanh Bình
Trụ sở: 49 đường D5, P. 25, Q. Bình Thạnh, TP. HCM
Điện thoại: 028 3602 4005 – 0919 099 989
Email: ducquynh001@gmail.com

Giấy phép hoạt động số 65/GP-TTĐT do Sở Thông tin và Truyền thông TP. HCM cấp ngày 4-10-2019

© 2019 VietDaily

No Result
View All Result
  • Trang chủ
  • Kinh doanh
  • Bất động sản
  • Giáo dục
  • Giải trí
  • Công nghệ
  • Xe
  • Đời sống
  • Du lịch
  • Sức khỏe
  • Làm đẹp

© 2019 VietDaily