Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, trên thực tế nhiều người nước ngoài mua nhà ở nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Đây cũng là vấn đề cấp bách cần phải được giải quyết trong thời gian tới.
Theo Báo cáo tình hình thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2017, dự báo năm 2018, và các giải pháp phát triển thị trường của Hiệp Hội Bất động sản TPHCM, trong 09 tháng đầu năm 2017, toàn thành phố đã phát triển được 8,01 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở thành phố lên 160,15 triệu m2, bình quân đạt 18,73 m2/người. Trong đó, Sở Xây dựng và các quận, huyện đã cấp 38.242 giấy phép xây dựng, giảm 8,41% so với cùng kỳ năm 2016, với tổng diện tích sàn xây dựng là 13,1 triệu m2; điểm đáng lưu ý là đã có 179 giấy phép xây dựng cấp cho doanh nghiệp và tổ chức, tăng 10,49%; nhưng chỉ có 38.063 giấy phép xây dựng cấp cho cá nhân, hộ gia đình, giảm hơn cùng kỳ năm trước; Nhìn tổng thể, khu vực nhà dân tự xây dựng hiện nay vẫn còn chiếm tỷ lệ lớn nhất, với hơn 80% tổng diện tích nhà ở xây dựng mới.
Tuy nhiên, các dự án nhà ở do doanh nghiệp đầu tư đang có xu thế ngày càng tăng lên, toàn thành phố hiện có 29 dự án nhà ở quy mô lớn với tổng mức đầu tư lên đến gần 158 ngàn tỷ đồng, trong đó, có 02 dự án có quy mô trên 50ha, và 27 dự án mà mỗi dự án có tổng mức đầu tư trên 3.000 tỷ đồng, hoặc có trên 1.500 căn hộ/căn nhà; Thành phố cũng đang quyết liệt triển khai thực hiện “Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị”, trong đó công tác phát triển nhà ở phục vụ an sinh xã hội, với 12 dự án nhà tái định cư với quy mô 12.558 căn hộ và nền nhà.
Về công tác phát triển nhà ở xã hội, đã xây dựng hoàn thành 96 căn hộ thuộc dự án Khu nhà ở gia đình cán bộ thuộc Quân khu 7; và có 07 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, trong đó, điểm sáng là Công ty TNHH TM XD Lê Thành đang đầu tư dự án nhà ở xã hội cho thuê gồm 930 căn đôi, tại phường Tân Tạo, quận Bình Tân bằng nguồn vốn tư nhân; Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long đang đầu tư dự án nhà ở xã hội E-home’s gồm 730 căn tại phường Phú Hữu, quận 9, và dự án E-home’s gồm 1.007 căn tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh cũng bằng nguồn vốn tư nhân; Công ty Hoàng Quân cũng đã phải dùng thêm nguồn vốn tư nhân để tiếp tục xây dựng hoàn thiện các dự án nhà ở xã hội đang triển khai.
Tuy nhiên, mặc dù ngay từ tháng 06/2017, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định lãi suất cho vay nhà ở xã hội tại Ngân hành Chính sách xã hội tiếp tục được giữ ở mức 4,8%/năm, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã bố trí 2.000 tỷ đồng, trong đó, có khoảng 1.160 tỷ đồng cho người mua nhà ở xã hội vay, nhưng đến nay người mua nhà ở xã hội vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi này. Do chưa có nguồn vay ưu đãi, người mua nhà ở xã hội dự án E-home’s đang phải trả lãi vay mua nhà với lãi suất thỏa thuận, trong đó, mặc dù Công ty Nam Long đã hỗ trợ 2% lãi vay, nhưng người mua nhà vẫn phải trả lãi vay 7%/năm trong 02 năm đầu tiên, lãi suất các năm tiếp theo được thả nổi. Đây là điểm bất cập cần được giải quyết dứt điểm, Hiệp hội đã kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội bổ sung khoản chi hỗ trợ nhà ở xã hội vào danh mục chi ngân sách trung hạn (giai đoạn 2016-2020), để bố trí nguồn tín dụng ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội đã được quy định trong Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ; Hiệp hội cũng đã tham gia cùng Sở Xây dựng tổ chức cuộc thi sáng tác mẫu nhà ở xã hội cao tầng.
Đối với chương trình di dời, tái định cư, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, với hơn 22.000 hộ, kinh phí dự toán khoảng 30.000 tỷ đồng, mà chỉ riêng dự án Nam Kênh Đôi (quận 8) đã phải di dời hơn 7.000 hộ với tổng kinh phí lên đến khoảng 14.000 tỷ đồng, Ủy ban nhân dân thành phố đã giao cho Tập đoàn Vingroup tự bỏ chi phí để lập quy hoạch chi tiết 1/500 theo đề nghị của Tập đoàn; Công ty Hà Nội Ngàn Năm đã đề nghị được kết hợp với doanh nghiệp Nhật Bản để đầu tư dự án rạch Xuyên Tâm (quận Bình Thạnh); Đối với chương trình cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 trên địa bàn, có liên quan đến việc tái định cư khoảng 35.000 hộ, đến nay, Ủy ban nhân dân các quận đã hoàn tất việc phân loại và kiểm định chất lượng toàn bộ 474 chung cư cũ, có 14 chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm), trong đó, Ủy ban nhân dân quận 1 đã di dời xong các hộ dân còn lại ra khỏi chung cư Cô Giang hư hỏng nặng, nguy hiểm; 115 chung cư cấp C; 328 chung cư cấp B; và 11 chung cư không cần thiết kiểm định do đang thực hiện di dời hoặc đã chuyển đổi mục đích sử dụng; Đã có gần 100 doanh nghiệp bất động sản đăng ký tham gia các dự án xây dựng lại chung cư cũ, và các dự án chỉnh trang, di dời, tái định cư các hộ dân đang sống trên và ven các kênh rạch của thành phố.
Trong 09 tháng đầu năm 2017, ngành tài nguyên môi trường thành phố đã cấp được 414.073 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trong đó, đã cấp 400.184 sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình, tăng 27,6% so với cùng kỳ năm 2016, giúp hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, góp phần tăng thêm nguồn sản phẩm giao dịch và tính minh bạch cho thị trường bất động sản, góp phần vào việc làm giảm dần tình trạng giao dịch bằng giấy tay trên thị trường ngầm.
Trong gần 10 tháng đầu năm 2017, cả nước có hơn 105.000 doanh nghiệp được thành lập mới, riêng thành phố Hồ Chí Minh đã có 33.839 doanh nghiệp (chiếm 32,1% tổng số doanh nghiệp được thành lập mới của cả nước), trong đó có 2.018 doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ lệ 5,96%, với tổng vốn đăng ký là 191.365 tỷ đồng; nâng tổng số doanh nghiệp bất động sản lên đến 6.438 doanh nghiệp, trong tổng số 326.401 doanh nghiệp trên địa bàn thành phố. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang thu hút sự quan tâm đầu tư, khởi nghiệp của xã hội, nhưng cũng đặt ra vấn đề về năng lực hoạt động, tính chuyên nghiệp, và cơ quan quản lý nhà nước cần hết sức quan tâm công tác quản lý và hỗ trợ các doanh nghiệp mới thành lập.
Thị trường nhà ở thương mại của thành phố trong 09 tháng đầu năm 2017 đã có 61 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 28.639 căn (trong đó, có 25.320 căn hộ chung cư, 3.319 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị cần huy động vốn lên đến 61.102 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.451 căn, chiếm tỷ lệ 26%, phân khúc trung cấp có 13.976 căn, chiếm tỷ lệ 48,8%, phân khúc bình dân có 7.212 căn, chiếm tỷ lệ 25,2%. Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền (trung cấp và bình dân) chiếm tỷ trọng lớn nhất đến 74% trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong 09 tháng đầu năm; Đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ).
Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ bình dân vẫn còn khá thấp (chỉ chiếm 25,2%) chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao động, sinh viên, người thu nhập thấp đô thị và người nhập cư; Thị trường bất động sản đã có sự chuyển hướng quan trọng đầu tư bất động sản xanh, hình thành những vực ở có không gian sống với nhiều cây xanh, mặt nước, thân thiện môi trường, có nhiều tiện ích, dịch vụ, sử dụng thiết bị thông minh, tiết kiệm điện, nước, sử dụng năng lượng tái tạo, điển hình như: Khu đô thị Phú Mỹ Hưng; Khu đô thị Sala; đặc biệt, dự án Ehome 5 (Công ty Nam Long)đạt chứng chỉ xanh Edge của IFC; dự án Làng Sen; Diamond Lotus (Công ty Phúc Khang) xây dựng theo tiêu chuẩn xanh Leed Hoa Kỳ, Lotus Việt Nam…
Về tình hình chuyển nhượng dự án (M&A), trong 09 tháng đầu năm 2017 đã có 29 dự án được mua bán, chuyển nhượng, trong đó có 11 dự án phải hoàn thiện thêm các thành phần hồ sơ theo quy định, và đã có 11 dự án đã được Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận cho chuyển nhượng.
Thị trường trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng tiện lợi đang phát triển mạnh với nhiều thương hiệu Việt nổi tiếng như Co.op Mart, Satra Mart, VinMart, và đã có nhiều thương hiệu quốc tế thâm nhập thị trường rất mạnh như Aeon, Central, Auchan Super – Simply Mart, Family Mart, Seven Eleven, E Mart.., nhưng với việc phát triển thương mại điện tử, kinh doanh qua mạng, và các thương hiệu lớn của thế giới tiếp tục vào Việt Nam, kể cả thôn tính các thương hiệu Việt, đang tác động rất mạnh đến các doanh nghiệp kinh doanh thương mại trong nước. Đồng thời, với rất nhiều dự án chung cư có khối đế kinh doanh thương mại quy mô trung bình (chỉ khoảng vài trăm đến vài ngàn m2 sàn) thì nhiều chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đối tác để khai thác, kinh doanh.
Thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, hometel, serviced apartment) đang có sự phát triển rất mạnh, rất nhiều trong thời gian qua, có dấu hiệu cung vượt cầu. Tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung là không bình thường, vì thông thường ở các nước, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort; và việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 8 – 12%/năm trong 8 – 12 năm, nhưng không có biện pháp để bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết nên đã tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp; Một vấn đề cần được Nhà nước quan tâm giải quyết là tính pháp lý của loại sản phẩm này do hiện nay chưa được quy định rõ ràng trong hệ thống pháp luật mà Hiệp hội đã nhiều lần cảnh báo.
Cơn sốt “giá ảo” đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã được hạ nhiệt kịp thời nhờ có những biện pháp chỉ đạo quyết liệt của Lãnh đạo thành phố, và sự vào cuộc tích cực của các sở, ngành chức năng và các quận, huyện, đồng thời qua đó đã giúp tăng cường sự minh bạch thông tin về quy hoạch, về chính sách tách thửa đất ở của thành phố rất được người dân đồng tình, hoan nghênh; Tuy nhiên, hiện nay, do khan hiếm nguồn cung nên đang có dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.
Để thực hiện việc cấp “sổ đỏ” cho người nước ngoài khi mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh, Hiệp hội đã đề nghị và đã được Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có văn bản hướng dẫn các tỉnh và thành phố thực hiện, nhưng trên thực tế nhiều người nước ngoài mua nhà ở nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Đây cũng là vấn đề cấp bách cần phải được giải quyết trong thời gian tới.
Tình hình tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng. Toàn thành phố có 935 chung cư cao tầng thì đã có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó, có 09 chung cư có tranh chấp rất gay gắt phức tạp, chủ yếu là tranh chấp do chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu Ban quản trị; chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư; tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê…); tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư của các hộ dân nộp hàng tháng; về chất lượng xây dựng chung cư; chất lượng thiết bị; công trình phòng cháy chữa cháy; đặc biệt gay gắt là nhiều trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết; chưa làm “sổ đỏ” cho người mua nhà qua nhiều năm; trong đó có nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp; hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở không đảm bảo an toàn. Bên cạnh đó, có nguyên nhân do hệ thống pháp luật chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả, như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có quy định các điều cấm nhưng không có điều khoản chế tài; và điều bất cập là Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; quản lý phát triển nhà…(có lẽ đã hết hiệu lực) và lẽ ra phải được thay thế bằng Nghị định mới để triển khai các Luật mới, đã được Quốc hội thông qua năm 2014, 2015 nhưng trên thực tế đến nay vẫn chưa có.
Đức Quỳnh/TTGD
