HoREA đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố cho phép xây dựng căn hộ nhỏ tại chung cư thương mại có diện tích 25 – 45m2, nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở.
Ngày 23/10/2017, Bộ Xây dựng đã có văn bản số 2502/BXD-QLN phúc đáp văn bản số 5657/UBND-ĐT ngày 11/09/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư. Tại văn bản này, Bộ Xây dựng đã nêu ý kiến: “Trường hợp cần có kiểm soát, quản lý quy hoạch và dân số đô thị theo điều kiện đặc thù của địa phương trong khi Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư chưa được ban hành thì Ủy ban thành phố Hồ Chí Minh có thể nghiên cứu ban hành quy định về diện tích tối thiếu căn hộ chung cư thương mại để áp dụng trên địa bàn. Tuy nhiên, việc ban hành tiêu chuẩn diện tích tối thiếu đối với căn hộ thương mại cần kết hợp tạo điều kiện cho doanh nghiệp và cá nhân xây dựng nhà ở với giá thành phù hợp, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp trên phạm vi địa bàn. Đây cũng là một trong những giải pháp quan trọng để khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp theo ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25/01/2017 về việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Do vậy, đề nghị Thành phố nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả các dự án phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m2 mà có thể cho phép xây dựng một tỷ lệ nhất định (20-25%) số căn hộ chung cư có diện tích nhỏ 25m2-45m2 đối với các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng kỹ thuật không thuận lợi; đối với khu vực ngoài trung tâm, địa bàn có nhiều công nhân lao động… thì có thể cho phép áp dụng tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ cao hơn”.
Phúc đáp văn bản số 2502/BXD-QLN của Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã có văn bản số 148/UBND-ĐT ngày 11/01/2018 về quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại, như sau: “Trong những năm gần đây, tình trạng người nhập cư, tạm cư vào thành phố Hồ Chí Minh ngày càng gia tăng (tỷ lệ tăng cơ học vượt tỷ lệ tăng tự nhiên, khoảng 200.000 người/năm), trong đó có hơn 130.000 người nhập cư. Đến nay dân số thành phố Hồ Chí Minh đã xấp xỉ đạt 13 triệu người, trong khi đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố đến năm 2025 đã được Thủ tướng duyệt là 10 triệu người. Việc phát triển đô thị nhanh chóng, cộng với sự gia tăng quy mô dân số, gia tăng các phương tiện giao thông cá nhân đã gây quá tải và tạo áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hiện có của thành phố. Nguyên nhân là chưa được sự quan tâm, hỗ trợ đầu tư đứng mức và tương xứng, để phù hợp với nhu cầu phát triển của thành phố theo quy hoạch giao thông đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt (tại Quyết định số 101/QĐ-TTg ngày 22 tháng 01 năm 2007 và điều chỉnh tại Quyết định số 568/QĐ-TTg ngày 08 tháng 4 năm 2013), theo đó, thành phố cần xây dựng khép kín được tuyến đường vành đai 2 (khoảng 64km) và vành đai 3 (khoảng 89km); cần đầu tư xây dựng được 5 tuyến đường trên cao với chiều dài 70,7km với 4 làn xe; cần đầu tư xây dựng hệ thống đường sắt đô thị thành phố có tổng chiều dài 229,1km, bao gồm 8 tuyến tàu điện ngầm (metro) xuyên tâm và vành khuyên nối các trung tâm chính của thành phố, với tổng chiều dài 172,6km, 3 tuyến tramway-monorail với tổng chiều dài 56,5km. Việc phát triển đồng bộ hệ thống đường sắt đô thị có sức vận chuyển khối lượng lớn, sẽ là mạch máu giao thông chính của một đô thị hiện đại, góp phần vào việc phát triển đô thị và phát triển kinh tế xã hội của thành phố, sẽ giúp giãn dân ra khu vực ngoại vi thành phố, góp phần đô thị hóa nhanh chóng khu vực ngoại thành, sẽ tạo sự đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trên toàn địa bàn thành phố, đem lại nguồn thu rất lớn cho ngân sách, mang lại hiệu quả rất lớn cho mục tiêu phát triển giao thông công cộng, giảm triệt để ùn tắc giao thông và sẽ thực hiện được kế hoạch cấm phương tiện giao thông cà nhân (xe gắn máy), sẽ kéo giảm triệt để số lượng tai nạn giao thông. Đồng thời, sẽ thực hiện được các chủ trương của thành phố về di dời các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, các bệnh viện ra ngoài phạm vi nội thành thành phố…Từ những bất cập nêu trên và trong khi thành phố chưa thể đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống giao thông đô thị theo quy hoạch giao thông đã được Thủ tướng Chỉnh phủ phê duyệt, thì việc cho phép đầu tư xây dựng nhà ở thương mại loại hình căn hộ chung cư với diện tích nhỏ (dưới 45m2/căn) sẽ thu hút người dân từ các địa phương khác đến thành phố Hồ Chí Minh mua căn hộ giá rẻ để ở, làm tăng quy mô dân số, phá vỡ quy hoạch được duyệt, tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của thành phố hiện đang bị quá tải. Từ tình hình thực tế nêu trên, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét, ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, với quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư thương mại là 45m2 (giữ nguyên theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế)”.
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) chia sẻ quan ngại của Ủy ban nhân dân thành phố về việc phát triển loại căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 45 m2 mà nếu thiếu kiểm soát hiệu quả thì sẽ góp phần đẩy nhanh hơn nữa tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng dân số cơ học, làm gia tăng tình trạng quá tải của hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, hệ thống hạ tầng xã hội của thành phố.
Thành phố Hồ Chí Minh về địa lý tự nhiên là thành phố sông nước, nhiệt đới, ven biển, phương nam; Về mặt xã hội học có thể nói là thành phố của người nhập cư qua hơn 300 năm lịch sử hình thành và phát triển. Hiện nay, thành phố có gần 13 triệu dân, trong đó, có khoảng 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số, mỗi năm tăng khoảng 200.000 người tương đương dân số một phường, cao hơn tăng dân số tự nhiên (năm 2017 chỉ có hơn 63.000 cháu mới sinh) cần nhà ở giá rẻ; Phần lớn trong số 500.000 sinh viên, và khoảng 50.000 cặp kết hôn mới hàng năm cần nhà ở giá rẻ; Qua khảo sát của Sở Xây dựng, Viện nghiên cứu phát triển thì có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà; có khoảng 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 – 2020. Trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tại thành phố, thì đã có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở, trước mắt cần khoảng 80.000 căn hộ giá rẻ.
Trong tổng số hơn 402.000 công nhân, lao động đang làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp của thành phố thì có đến 284.000 người (chiếm 70,6%) cần nhà giá rẻ. Chỉ riêng khu vực nhà máy của Công ty Pou Yuen, quận Bình Tân đã có đến 100.000 công nhân lao động, hầu hết các đối tượng nêu trên đều đang phải thuê phòng trọ, nhà trọ. Các khu nhà trọ, phòng trọ được phát triển chủ yếu ở các quận ven và huyện ngoại thành, tập trung nhất là tại các quận Bình Tân, Thủ Đức, Gò Vấp, Tân Bình, quận 9, quận 8, quận 12, huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi. Ngoài các dự án ký túc xá sinh viên, nhà lưu trú công nhân chính quy, có các tiện ích và dịch vụ, đa số các khu nhà trọ, phòng trọ đều tạm bợ, thiếu tiện ích, dịch vụ, không đảm bảo an ninh, an toàn phòng cháy chữa cháy.
Dù muốn hay không, thì dòng người nhập cư vẫn còn tiếp tục đến và ở lại thành phố Hồ Chí Minh trong nhiều năm nữa, vẫn sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật – giao thông, hạ tầng xã hội của thành phố, vẫn cần nhà ở cho đến khi các địa phương khác tạo được lực hút mới hút dòng người nhập cư, hoặc tạo được công ăn việc làm tại chỗ để giữ chân người lao động. Trên thực tế, người nhập cư sẽ thuê hoặc mua loại căn hộ nhỏ (nhất là căn hộ dưới 45m2) nếu Nhà nước cho phép xây dựng, hoặc phải ở trong các khu nhà trọ lụp xụp, hoặc mua nhà trong các khu phân lô bán nền tự phát của thị trường phi chính thức. Vấn đề đặt ra là thành phố cần điều chỉnh cơ cấu nền kinh tế và có chính sách phù hợp để thu hút người nhập cư có trình độ cao (Ví dụ: Thành phố vừa có chủ trương tuyển dụng công chức không cần có hộ khẩu tại thành phố); và quyết liệt giảm mạnh các ngành sản xuất thâm dụng lao động để giảm nhu cầu tuyển dụng người lao động trình độ thấp. Đồng thời, cần nhìn nhận lực lượng người nhập cư là nguồn lực quan trọng góp phần vào sự phát triển và tạo nên bản sắc riêng của thành phố Hồ Chí Minh. Do vậy, việc giải quyết nhu cầu nhà ở với loại căn hộ nhỏ (dưới 45m2 với một tỷ lệ hợp lý), có giá vừa túi tiền cho số đông cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, sinh viên, công nhân lao động là hết sức cần thiết, cấp bách và thể hiện tính nhân văn, đùm bọc đối với người nhập cư.
HoREA đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố cho phép xây dựng căn hộ nhỏ tại chung cư thương mại có diện tích 25 – 45m2, nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, với tỷ lệ khoảng 25% tổng số căn hộ của chung cư, tại các quận ven và huyện ngoại thành, là một trong những giải pháp cần thiết để giải quyết bài toán nhà ở hiện nay cho các tầng lớp nhân dân thành phố.
Đức Quỳnh/TTGD
