Theo chuyên gia, bên cạnh việc thiếu kinh nghiệm đầu tư, điều đáng chú ý của nhà đầu tư mới là tâm lý đầu tư theo đám đông. Khi thị trường “sốt nóng”, các nhà đầu tư bất động sản mua theo phong trào, tâm lý đám đông mà không có nghiên cứu, tìm hiểu dự án kỹ lưỡng khiến nhiều khách hàng bị lừa đảo, mua phải dự án ma, pháp lý không minh bạch.
Đầu cơ thoát hàng
Trong vai nhà đầu tư, chúng tôi được anh Hiếu – môi giới bất động sản tại Thạch Thất, dẫn đi xem một vài lô đất tại Tân Xã (Thạch Thất). Theo lời anh Hiếu, chủ đất họ mua mảnh to hơn 1.000m2 rồi tách thửa thành các lô nhỏ bán.
“Tổng có 16 lô đất ở đây, chủ đất đã bán gần hết rồi, bây giờ còn 4 lô còn lại đang được rao bán diện tích từ 50 – 80m2, giá loanh quanh khoảng 18 triệu đồng/m2. Nếu thiện chí tôi sẽ nói với chủ đất bớt khoảng 500.000 đồng đến 1 triệu đồng/m2, tùy thuộc xem chốt mảnh nào, giá như này là thấp hơn so với thị trường trước Tết rồi. Chủ đất muốn thoát hàng sớm nên mới bớt nhiều như vậy”, anh Hiếu tiết lộ.javascript:void(0)
Thấy chúng tôi vẫn đang do dự, người môi giới này ghé sát tai nói: “Nếu vẫn băn khoăn về giá thì em cắt lại 50% phí hoa hồng cho anh. Anh em chốt giao dịch cho nhanh, em cũng có giao dịch mà anh mua được đất. anh xem ưng mảnh nào anh em làm hợp đồng luôn”.
Anh Hiếu cũng thừa nhận, những mảnh đất này do một nhà đầu tư đã mua cách đây 2 năm. Thời điểm này, nhà đầu tư bán đi để cơ cấu danh mục đầu tư khu vực khác.
Còn anh Mạnh Cường – nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội cho biết, từ đầu năm 2021, anh mua 2 mảnh đất với tổng diện tích hơn 100m2 tại Bắc Giang. Tuy nhiên, do tiền chủ yếu là anh đi vay, đến nay đã lãi 50% nên anh quyết định bán.
“Hai mảnh đất tôi mua gần khu công nghiệp nên giá đất liên tục tăng. Nhưng 2 mảnh này mua bằng tiền đi vay giờ lãi rồi là tôi chốt luôn. Tôi vẫn còn mấy mảnh nữa nhưng ở khu vực khác. Nếu là tiền thật của tôi hết thì tôi vẫn tự tin để lại”, anh Cường chia sẻ.
Nhà đầu tư F0 có tâm lý chạy theo đám đông
Ông Trần Minh – Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân cho rằng, giá bất động sản liên tục tăng trong 2 năm qua khiến nhiều người thấy sốt ruột muốn mua ngay. Chính vì vậy người ta bỏ tiền vào bất động sản rất nhiều càng khiến thị trường nóng, sốt.
“Rất nhiều nhà đầu tư kiếm được lợi nhuận cao, nhưng bên cạnh đó cũng có người đầu tư gặp phải thất bại. Nhiều người có tiền để đầu tư bất động sản nhưng không phải ai cũng là chuyên gia, có thời gian tìm hiểu trước khi đầu tư. Chính điều này đã dẫn tới hoạt động đầu tư bất động sản không hiệu quả”, ông Minh nói.
Nhìn nhận về giới đầu tư bất động sản F0, vị chuyên gia này cho rằng, họ là những người có nguồn tài chính không lớn. Sản phẩm đầu tư của họ thường hướng tới đất vùng xa, vùng ven các trung tâm.
Bên cạnh việc thiếu kinh nghiệm đầu tư, điều đáng chú ý của nhà đầu tư mới là tâm lý đầu tư theo đám đông. “Khi thị trường “sốt nóng”, các nhà đầu tư bất động sản theo phong trào, tâm lý đám đông mà không có nghiên cứu, tìm hiểu dự án kỹ lưỡng khiến nhiều khách hàng bị lừa đảo, mua phải dự án ma, pháp lý không minh bạch”, ông Trần Minh nói.
Cũng theo ông, nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ có tầm nhìn thì thời điểm nóng sốt luôn là thời điểm để chốt lời. Thực tế, những “cá mập” sẽ không mua đuổi, không mua thời điểm thị trường nóng sốt. “Họ sẽ đón trước thị trường, mua khi không ai quan tâm. Nóng sốt là lúc họ chốt lời, ra hàng”, ông Minh chia sẻ.
Còn đối với F0, họ thường là những người tham gia khi thị trường đang “sốt nóng”. Rủi ro của những nhà đầu tư F0 đương nhiên là mua phải đất giá quá cao.
“Trước đây, làm cầu thì đất xung quanh mới tăng giá, nhưng giờ chưa làm cầu thì giá đất đã tăng. Khi nhà đầu tư F0 nhảy vào mua như vậy, có khi làm xong cầu, giá đất cũng không tăng như thế. Điều này dẫn tới đất mua sẽ không tăng giá hoặc đi ngang nhiều năm và mất thời gian đầu tư”, ông Minh chia sẻ.
Một trong những yếu tố rủi ro được vị chuyên gia này nhấn mạnh đó chính là việc kiểm soát tài chính. Nhà đầu cơ tầm nhìn đầu tư ngắn hạn trong thời gian 3 – 6 tháng. Sau khi đẩy thị trường lên và chốt lời thì môi giới lại mời các nhà đầu tư F0 vào.
“Giống như bất kỳ kênh đầu tư nào, người đầu tư phải có hiểu biết về vùng đất mình đầu tư, bên cạnh đó là hiểu biết về lịch sử tăng giá, giá trị đất khu vực đó trong tương lai.
Ngoài tính pháp lý rõ ràng, nhà đầu tư cần phải xác định mua những sản phẩm bất động sản có giá trị sử dụng thật. Phân tích, nhận định lý do tăng giá của khu đất trong tương lai là những yếu tố nào. Đặc biệt, yếu tố được coi là sống còn trong đầu tư chính là kiểm soát được tài chính”, ông Minh nhấn mạnh.
Xảy ra tình trạng “lãi trên giấy” vì khó thanh khoản
Đánh giá về thị trường bất động sản hiện nay, TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam được đánh giá sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới và là kênh đầu tư giúp giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh lạm phát.
“Tuy nhiên, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng”, Giám đốc cấp cao của Savills nhấn mạnh.
“Tôi cho rằng trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh lặp lại tình trạng “chết trên đống tài sản” đã từng xảy ra trong quá khứ.
Trong 9 – 12 tháng tới, việc một số các nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá”, TS Khương nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới còn rất chế, chính vì vậy việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra.
Phân tích thêm về quan điểm này, ông Khương cho rằng nhìn về lịch sử cuộc khủng hoảng đầu tiên của kinh tế thế giới 1917 xuất phát từ Mỹ cho đến hiện tại, gần như chỉ có 1 đợt khủng hoảng khiến giá bất động sản giảm là vào năm 2007 – 2008 với mức giảm 30 – 40%.
Riêng ở Việt Nam, mặc dù từ năm 1975 đến nay nền kinh tế cũng trải qua một số biến cố như cuộc khủng hoảng 1997-1998, 2007-2008, 2011-2012 và gần nhất là giai đoạn 2020- 2021. Riêng chỉ có giai đoạn 2011-2012 là giá bất động sản trên toàn thị trường giảm đến 30% bởi khi đó các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Còn lại, thực tế cho thấy sau mỗi cuộc khủng hoảng kinh tế, bất động sản lại tăng giá.
Chính vì vậy, TS. Sử Ngọc Khương khuyến nghị: “Đối với các nhà đầu tư, trước khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh, bất ổn chính trị quốc tế”.
TS Khương lưu ý, giá bất động sản tăng quá cao cũng làm ảnh hưởng đến sự hấp dẫn vốn đầu tư nước ngoài trong việc mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam. Khi lạm phát, phân khúc bất động sản thương mại cũng phải đẩy giá dịch vụ, trong khi khả năng chi trả của doanh nghiệp còn hạn chế sau đại dịch Covid-19.
Tuấn Minh / Trí thức trẻ
