“Hãy nhìn lịch sử hình thành thị trường bất động sản mang tính chất đầu cơ ở Việt Nam từ cuộc khủng hoảng 2010, chúng ta sẽ thấy minh chứng rõ nét nhất cho vòng tròn ma thuật về tín dụng, tăng trưởng và niềm tin vào tương lai. Bài học này có vài nét tương đồng như mô hình condotel hiện nay”, ông Nguyễn Hồng Minh, Viện nghiên cứu chính sách quản lý Bất động sản và Công trình dân dụng quốc tế (IIRR) nhận định.
Cẩn trọng với dòng tiền giả định trong tương lai
Còn nhớ, từ những năm 2008-2009, các ngân hàng thương mại bắt đầu áp dụng các mô hình lãi suất thả nổi thông qua các mô hình tín dụng bằng một lãi suất huy động của 12 tháng/năm cộng với 3 – 4%/năm.
Trước kia là lãi suất cố định, ngân hàng cho vay từ 5 – 7 năm của một chu kì lãi suất, không tính toán đến các tỉ lệ lạm phát và các chu trường tăng trưởng kinh tế.
Như vậy, rõ ràng nhà nước đã bắt đầu thả nổi lãi suất và lãi suất này phụ thuộc vào môi trường kinh tế, lạm phát, tăng trưởng tín dụng… Nói cách khác, lãi suất phụ thuộc vào niềm tin của tương lai của nền kinh tế và các dòng tiền giả định trong tương lai.
Khi ngân hàng bắt đầu áp dụng lãi suất thả nổi, toàn bộ khách hàng và các định chế, thể chế của chúng ta chưa chuẩn bị sẵn sàng về các nền kinh tế mang tính chất giả định và hư cấu. Đặc biệt là đối chọi rủi ro với nền kinh tế mang tính chất tương lai.
“Các nền kinh tế đã chớm xảy ra cuộc khủng hoảng khi các ngân hàng dồn vốn của mình để chảy vào cho thị trường chứng khoán. Và một thị trường đầu cơ mà nền kinh tế chưa được kịp chuẩn bị đủ chín muồi để sống trong nền kinh tế mang tính chất đầu cơ về niềm tin vào tương lai. Hay nói cách khác là trông chờ vào các dòng tiền ở tương lai”, ông Nguyễn Hồng Minh nhận định
Bài học từ ‘bong bóng’ bất động sản
Trở lại với bong bóng bất động sản (BĐS) 2010, khi cuộc khủng hoảng nền kinh tế toàn cầu 2008 nổ ra, Việt Nam cũng nhìn nhận ra và bắt đầu dùng các chính sách kích cầu để giải quyết cuộc khủng hoảng chứng khoán thì nguồn vốn kích cầu đó đã được định hướng chảy vào các ngành công nghiệp xi măng vật liệu xây dựng và bất động sản.
Chúng ta bắt đầu đánh dấu một thời kì mới của thị trường bất động sản bắt đầu sang một mô hình kinh tế giả định niềm tin vào tương lai. Hay nói cách khác là bắt đầu niềm tin vào kinh tế đầu cơ và bong bóng, bắt đầu có dấu hiệu một nền kinh tế mang tính chất giả định vào tương lai.
Các ngân hàng thương mại cùng các chủ đầu tư đã thiết kế ra các sản phẩm nhà ở mang tính chất giả định hình thành trong tương lai. Các chủ đầu tư và người mua nhà giả định vào tương lai là nền kinh tế luôn luôn tăng trưởng tạo ra luôn luôn có một thu nhập ổn định cho chính mình.
Giả định là luôn có một tỉ lệ lãi suất vay mượn đầu tư và mua đầu tư bất động sản có thể kiểm soát và dự đoán được.
Cũng với cách đặt vấn đề như thế, các ngân hàng thương mại đã thiết kế ra các sản phẩm tài trợ cho các chủ đầu tư phát triển bất động sản và mua bán nhà theo mô hình dòng tiền tương lai dựa vào các thu nhập tương lai của chủ đầu tư.
Đó là lãi từ việc kinh doanh bất động sản và mức thu nhập tương lai chính là của các người mua nhà thông qua tăng trưởng kinh tế và tăng trưởng tiền lương…
Ông Nguyễn Hồng Minh cho biết, “hẳn chúng ta chưa quên cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản về nhà ở của giai đoạn 2010-2011. Đến nay cuộc khủng hoảng này vẫn còn chưa xử lí xong các dự án, mặc dù thị trường đã được nhà nước đổ vốn để giải cứu. Ví dụ như dự án Khu đô thị Kim Chung – Di Trạch, Khu đô thị Lideco… và nhiều dự án khác”
Qua cuộc khủng hoảng trên, các nhà quản lí vĩ mô, ngân hàng, chủ đầu tư, khách hàng và cộng đồng đã chưa nhìn ra một bài học sâu sắc. Là nền kinh tế dựa vào các giả định tăng trưởng trong tương lai cũng như các mô hình kinh doanh tăng trưởng giả định trong tương lai luôn tạo ra các thị trường mang tính chất đầu cơ và rủi ro tín dụng, mang tính chất chu kì, lúc tăng trưởng và lúc xuống.
Và rõ ràng nền kinh tế sẽ không bao giờ tăng trưởng mãi mãi, sẽ có những giai đoạn ổn định kéo dài hay là suy thoái. Nếu ngừng tăng trưởng hoặc ổn định đều tạo ra sự đổ vỡ các mô hình kinh tế, đặc biệt là mô hình kinh tế dựa vào giả định tăng trưởng trong tương lai.
Condotel là một loại “chứng khoán” BĐS
Nhìn lại bài học về thị trường nhà ở hình thành trong tương lai bị đổ vỡ giai đoạn 2010 để thấy hiện nay đã bắt đầu xuất hiện trở lại với một biến thể mới, đó là thị trường condohotel.
Để mổ xẻ thấu đáo vấn đề này, ông Nguyễn Hồng Minh đánh giá: “Condotel bản chất là khách sạn và kinh doanh về khối dịch vụ khách sạn. Do vậy đây là loại hình bất động sản khách sạn”.
“Ở đây, các thể chế là những bên có liên quan như: chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà đều mong muốn góp vốn xây dựng khách sạn. Để các thể chế này vượt qua hàng rào về các quỹ đầu tư thì sẽ phải liên quan đến các mô hình tài chính hiện tại”.
“Đó là các quỹ đầu tư, mong muốn của người mua của khách hàng là sở hữu tài sản thay vì sỡ hữu tài chính. Do vậy họ đã ghép hai từ condo – hotel để vừa muốn khách sạn, vừa muốn sở hữu tài sản”.
“Hình thành tài sản condotel là hình thành tài sản trong tương lai và đây là sản phẩm khách sạn huy động vốn của nhiều nhà đầu tư với nhau và có sự tài trợ vốn của các ngân hàng. Bản chất của các hợp đồng góp vốn mua bán cũng như tài trợ tín dụng thực chất là loại hình mua bán tài sản hình thành trong tương lai và mang tính chất là góp vốn”.
“Do vậy ở đây chúng ta nhận diện đây là một loại chứng khoán bất động sản. Hoặc khi đã hình thành một loại hình chứng khoán bất động sản xây dựng trên mô hình nền kinh tế niềm tin, một nền kinh tế luôn luôn giả định vào tương lai thì cần phải có sự quản lí bằng thông qua luật pháp và các cơ quan về tài chính tiền tệ để giám sát các sản phẩm chứng khoán này”
“Nhưng rõ ràng khi chúng ta chưa hiểu sâu định nghĩa condo – hotel là một dạng bất động sản mà buông bỏ cho toàn bộ về thuộc bộ xây dựng quản lí. Mà không có các cơ quan về bộ tài chính, ủy ban ngân hàng nhà nước, ủy ban chứng khoán, ban hành các quy định về quản lí về loại chứng khoán bất động sản này. Do vậy, thị trường này có nguy cơ tạo ra đổ vỡ niềm tin”.
“Do chưa có sự kiểm soát chặt chẽ của ngân hàng nhà nước hay ủy ban chứng khoán đến việc tài trợ tín dụng loại hình BĐS này nên các sản phẩm tài trợ tín dụng đã dùng các mô hình truyền thống để tài trợ, dẫn đến có những bất ổn ở thị trường. Khi chúng ta nói đến cụm từ cam kết lợi nhuận, đấy là khế ước lời hứa thì rõ ràng đây thuộc về lĩnh vực chứng khoán”.
“Chúng ta đặt câu hỏi các nhà nghiên cứu các nhà quản lí ở đâu trong quá trình phát triển các sản phẩm này trong 3-4 năm vừa qua. Các chủ đầu tư BĐS không vay ngân hàng và tại sao các ngân hàng không tài trợ tiếp cho các chủ đầu tư mà phải thông qua góp vốn của nhà đầu tư. Khi chúng ta giải quyết thấu đáo một câu hỏi này chúng ta đã tìm ra một phần nào đó bản chất của mô hình condo – hotel”, ông Nguyễn Hồng Minh nói.
Đinh Tịnh / Theo Vietnamfinance
