Để giải cứu thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào trạng thái “đóng băng”, chính sách tín dụng được điều chỉnh theo hướng nới rộng. Đến nay, trong bối cảnh BĐS đã hồi phục khá bền vững, có ý kiến cho rằng nên siết lại tín dụng BĐS.
Tuy nhiên thực tế nguồn vốn cho thị trường này khó thoát khỏi phụ thuộc vào ngân hàng, nhưng theo các chuyên gia, về lâu dài, cần tìm kiếm những nguồn vốn khác với chi phí thấp và ổn định hơn cho BĐS.
Để giảm bớt sự phụ thuộc tín dụng từ các ngân hàng, thị trường BĐS cần tìm kiếm những luồng vốn mới
Thị trường phục hồi nhờ tín dụng
Nhìn lại sự phát triển của thị trường BĐS trong những năm qua, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, từ cuối năm 2013 đến nay, sự phục hồi của thị trường được thể hiện rõ nét thông qua số lượng giao dịch tăng lên, lượng hàng tồn kho giảm mạnh và dư nợ tín dụng ngày càng tăng. Nhiều doanh nghiệp và người dân lại bắt đầu chuyển hướng đầu tư vào BĐS.
“Lượng giao dịch trong năm 2015 có mức tăng trưởng gần gấp đôi so với năm 2014, không chỉ ở phân khúc nhà ở trung bình và thấp, mà còn ở cả phân khúc căn hộ trung – cao cấp, đất nền, nhà ở riêng lẻ và phân khúc văn phòng, dịch vụ. Mặt bằng giá cả sau một thời gian giảm sâu đến nay đã tương đối ổn định…”, ông Vũ Văn Phấn phân tích.
Theo các chuyên gia, sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường BĐS có nguyên nhân chính từ việc mở rộng kênh tín dụng cho BĐS. Cụ thể, cuối năm 2008, lạm phát tăng mạnh, giải pháp được đưa ra là nâng cao lãi suất đồng thời ngăn luồng tín dụng vào các kênh phi sản xuất trong đó có BĐS. Năm 2010, lạm phát quay trở lại và chính sách thắt chặt tiếp tục được nối dài.
Từ năm 2011 đến năm 2013, thị trường BĐS rơi vào trạng thái “đóng băng”, để tháo gỡ, Ngân hàng Nhà nước quyết định mở và khuyến khích tín dụng cho BĐS. Chính sách này đã phát huy tác dụng giúp thị trường phục hồi nhanh chóng.
Từ năm 2014, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS liên tục tăng. Tính đến cuối năm 2015, dư nợ tín dụng BĐS đạt gần 393.000 tỷ đồng, tăng gần 26% so với thời điểm cuối năm 2014. Trước đà tăng nóng của tín dụng bất động sản, tín hiệu “thắt chặt” được Ngân hàng Nhà nước phát đi thông qua việc lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm tín dụng trung, dài hạn và nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 250%.
Nên nới lỏng một cách hợp lý
Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, không chỉ ở Việt Nam, thị trường BĐS ở các nước vẫn luôn phụ thuộc vào ngân hàng, kể cả người xây nhà cũng như người mua nhà. Trong bối cảnh thị trường dần ổn định hơn và không có dấu hiệu “bong bóng”, việc siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết.
“Thay vào đó, cần kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn. Phải kiểm soát được tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính… Để tiếp tục hỗ trợ cho phục hồi kinh tế và thị trường BĐS thì chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý. Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng và khi lãi suất tăng lên thì toàn bộ nỗ lực để phục hồi của doanh nghiệp, phục hồi kinh tế, tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không đạt được”, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.
Cùng quan điểm này, ông Vũ Văn Phấn khuyến nghị: “Các ngân hàng cần tiếp tục kiểm soát cho vay BĐS một cách hợp lý, để vừa đảm bảo kiểm soát chặt chẽ, hiệu quả nguồn vốn cho vay nhưng vẫn đảm bảo cho thị trường phục hồi và phát triển ổn định, tránh gây sốc cho thị trường và ảnh hưởng tới kinh tế nói chung”.
Còn theo ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tổng dư nợ tín dụng BĐS đang ở mức hợp lý, khoảng 360.000 – 380.000 tỷ đồng, tương đương dưới 10% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng. Trong khi đó, thông thường dư nợ vào khoảng 15% mới cần phải áp dụng các biện pháp hạn chế cho vay. “Nếu được ban hành, chính sách nói trên sẽ khiến các điều kiện đối với cho vay BĐS được nâng cao hơn, khi đó, chi phí cho vay cũng tăng theo. Điều này không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến BĐS mà còn tác động xấu đến nhiều thị trường khác và nền kinh tế”, ông Nguyễn Trần Nam khẳng định.
Vốn rẻ là cơ sở để hạ giá
Phân tích về các luồng vốn đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường chỉ rõ: “Hiện nay, thị trường BĐS sử dụng chủ yếu 5 luồng vốn gồm: vốn tự có của các nhà đầu tư trong nước, vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI), vốn do nhà đầu tư dự án huy động trực tiếp từ người mua BĐS, vốn từ các ngân hàng thương mại và vốn huy động từ thị trường chứng khoán”.
“Khi đất đai dễ tiếp cận thì chi phí sử dụng vốn thấp sẽ là điều kiện để hạ giá thành hàng hóa BĐS ở Việt Nam”, GS. TS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh. Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam chưa tạo được luồng vốn đầu tư ổn định, vốn tự có của các doanh nghiệp BĐS chiếm tỷ trọng không lớn.
Trong khi đó, luồng vốn tín dụng có lãi suất khá cao, thiếu vốn cho vay trung, dài hạn và chịu tác động mạnh của các thăng trầm trên thị trường tài chính.
Trong giai đoạn kiềm chế lạm phát, mức lãi suất các doanh nghiệp tiếp cận có khi lên tới 25%/năm. Đến nay, lãi suất đã giảm nhưng vẫn còn ở mức 8-10%/năm. So với các nước khác, lãi suất tín dụng cho vay đầu tư BĐS chỉ ở mức 3-5%/năm thì mức nói trên vẫn quá cao.
Phân tích thêm về vấn đề này dưới góc nhìn của một doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư BĐS toàn cầu (GP.INVEST) cho biết: “Theo quy định, các chủ dự án phải có tối thiểu 20% vốn trên tổng mức đầu tư, phần vốn này thường sử dụng cho việc giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất và các công việc chuẩn bị khác. Số vốn này chỉ mang ý nghĩa khởi động, thậm chí với chủ đầu tư thực hiện nhiều dự án cùng lúc thì không đủ giải ngân cho việc chuẩn bị”.
Với nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, ông Nguyễn Quốc Hiệp đánh giá, đây là nguồn vốn lớn về mặt giá trị và có vai trò rất quan trọng. Tuy nhiên, trước khi giao nhà thì giá trị thanh toán chỉ được phép tối đa 70% giá trị hợp đồng. Trong quá trình thực hiện dự án, nếu chủ đầu tư không có nguồn lực tài chính khác mà chỉ phụ thuộc 2 nguồn nêu trên thì sẽ rất nguy hiểm.
Kỳ vọng TPP
Với những phân tích trên, GS.TS Đặng Hùng Võ đưa ra 2 giải pháp mới là chứng khoán hóa vốn đầu tư vào BĐS và cho phép thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. “Ở các nước, chứng khoán hóa vốn đầu tư vào BĐS là giải pháp có sức sống mạnh mẽ. Ngoài việc doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường thì hình thức niêm yết dự án đầu tư cũng được áp dụng. Theo đó, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai tại Việt Nam có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu”, GS.TS Đặng Hùng Võ nêu giải pháp.
Vị chuyên gia này cũng cho rằng, một hình thức khác khá hiệu quả là thành lập các quỹ đầu tư BĐS để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào kinh doanh BĐS. Đặc biệt, từ 2015, thị trường BĐS Việt Nam đã khởi sắc, đó chính là điều kiện để các nhà đầu tư trong nước thành lập các quỹ. Vấn đề còn lại phụ thuộc vào các nhà đầu tư, chính các nhà đầu tư cần nâng cao nhận thức để đi tiên phong trong quá trình chứng khoán hóa vốn đầu tư vào BĐS.
Đối với giải pháp thế chấp BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài, GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn. Tuy nhiên, các quy định hiện nay chưa cho phép thực hiện giải pháp này. “Hy vọng chính sách này sẽ được chấp thuận trong quá trình Việt Nam tham gia vào Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương – TPP và các cộng đồng thương mại tự do kiểu mới tương tự”, ông Đặng Hùng Võ kỳ vọng.
Với những đòi hỏi về vốn của thị trường BĐS, các chuyên gia khuyến nghị, trong thời gian tới, cần có sự hỗ trợ của các tổ chức tài chính và đa dạng hóa các loại hình huy động vốn khác như nguồn vốn từ quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư BĐS…
Theo An Ninh Thủ Đô
