Các động lực tích cực như tăng cường đô thị hóa nhờ chuyển đổi kỹ thuật số, khu vực hóa thương mại, thể chế hóa bất động sản và tính bền vững đang thúc đẩy sự phát triển của thị trường Đông Nam Á nói chung và Việt Nam nói riêng
Đông Nam Á dự kiến sẽ là một trong những vùng tăng trưởng hàng đầu của nền kinh tế toàn cầu, với mức tăng trưởng trung bình 4,7% vào năm 2023, gần với tốc độ tăng trưởng trung bình trước đại dịch khoảng 5% hàng năm, theo Báo cáo Triển vọng Đông Nam Á 2023 của Cushman & Wakefield.
Trong bối cảnh đầy hứa hẹn này, thị trường bất động sản ở khu vực Đông Nam Á sẵn sàng phục hồi vào năm 2023 và hoạt động mạnh mẽ trong thập kỷ tới. Các động lực chính cho sự phục hồi này bao gồm việc Trung Quốc mở cửa trở lại sau đại dịch, đây là động lực thúc đẩy Châu Á Thái Bình Dương với Đông Nam Á là khu vực hưởng lợi chính và tăng trưởng thương mại mạnh mẽ hơn trên khắp các nền kinh tế Đông Nam Á.
Bất chấp môi trường đầu tư đầy thách thức trong bối cảnh lạm phát gia tăng và lãi suất cao, năm 2022 là một năm bội thu đối với doanh số bán đầu tư bất động sản SEA. Tổng doanh số đầu tư vào năm 2022 đạt 18,8 tỷ USD, cao nhất trong một thập kỷ.
Trong bối cảnh Hoa Kỳ và Châu Âu có khả năng rơi vào suy thoái, Đông Nam Á được kỳ vọng sẽ trở thành khu vực tăng trưởng kinh tế hàng đầu. Tốc độ tăng trưởng tại khu vực dự kiến đạt 4,7% vào năm 2023, tiệm cận với mức tăng 5% hàng năm trong giai đoạn trước đại dịch.
Các quốc gia tại Đông Nam Á có tốc độ tăng trưởng kinh tế khác nhau, tùy thuộc vào cơ cấu kinh tế và giai đoạn mở cửa trở lại. Philippines và Việt Nam được dự báo sẽ dẫn đầu tăng trưởng vào năm 2023, với mức tăng trưởng lần lượt là 7,1% và 5,8%. Trong khi đó, Singapore và Malaysia sẽ tăng trưởng chậm lại sau đà phục hồi kinh tế mạnh mẽ vào năm 2021 và 2022. Thái Lan là nền kinh tế ASEAN duy nhất sẽ chứng kiến mức tăng trưởng GDP mạnh hơn vào năm 2023 so với năm 2022
Ông Anshul Jain, Giám đốc điều hành và đại diện khách thuê khu vực Châu Á Thái Bình Dương, Ấn Độ và Đông Nam Á của Cushman & Wakefield cho biết: “Mặc dù tốc độ tăng trưởng kinh tế ở các thị trường là khác nhau, nhưng nền kinh tế Đông Nam Á vẫn rất lớn và có dân số lớn thứ ba sau Trung Quốc và Ấn Độ. Được hưởng lợi từ các xu hướng thương mại toàn cầu hiện nay và môi trường địa chính trị, Đông Nam Á mang đến nhiều cơ hội đầu tư với tư cách là một khu vực đang phát triển nhanh chóng.”
Năm 2022 nền kinh tế Việt Nam chứng kiến sự phục hồi với mức tăng trưởng GDP là 8%, cao hơn dự báo trước đó của hầu hết các tổ chức kinh tế (6,5 đến 7,5%). Mặc dù triển vọng kinh tế toàn cầu 2023 suy giảm, Việt Nam vẫn được kỳ vọng sẽ duy trì tăng trưởng ổn định với dự báo GDP từ 5,9% đến 7,3%. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là quốc gia chịu sự phụ thuộc vào hoạt động thương mại với các đối tác toàn cầu, cùng với áp lực lạm phát gia tăng và chính sách thắt chặt tiền tệ và tài khóa ở nhiều quốc gia khiến tâm lý nhà đầu tư vẫn khá thận trọng.
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Hiện tượng khu vực hóa thương mại và đa dạng hóa chuỗi cung ứng tại Đông Nam Á gia tăng cũng sẽ thúc đẩy đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực hậu cần và công nghiệp, văn phòng và nhà ở. Khi chính sách hoàn thiện hơn, môi trường kinh doanh thuận lợi và hiệu quả hành chính được cải thiện, sẽ giúp thúc đẩy sự trưởng thành và thể chế hóa của thị trường bất động sản Việt Nam.”
Tại thị trường TPHCM, dù có tốc độ tăng trưởng chậm hơn, nhu cầu văn phòng được kỳ vọng tiếp tục khả quan trong năm 2023, đặc biệt là các tòa nhà chất lượng cao ở khu vực trung tâm. Việc Chính phủ tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư bất động sản và những vụ ‘đại án’ trong Q4 2022 đã tác động đến thời gian hoàn thành một vài tòa nhà văn phòng trong trung tâm TPHCM. Tuy nhiên, chúng tôi ghi nhận một số trung tâm văn phòng mới với các dự án Hạng A được thành lập nằm ngoài trung tâm, dịch chuyển về phía Nam (Quận 7) và phía Đông (TP. Thủ Đức).
Đối với thị trường Hà Nội, với tình trạng khan hiếm nguồn cung văn phòng trong trung tâm thành phố, việc các trung tâm kinh tế mới đang được xây dựng trở thành tâm điểm thu hút nhiều chủ đầu và doanh nghiệp. Nguồn cung văn phòng tương lai chủ yếu đang được xây dựng ngoài trung tâm, đặc biệt là các quận nội thành phía Tây. Những tòa nhà chất lượng cao sẽ trở thành lựa chọn hàng đầu cho những tập đoàn lớn thuê văn phòng và mở rộng. Để lên chiến lược đầu tư tốt nhất, các nhà đầu tư nên theo dõi khung pháp lý đang được hoàn thiện và tham gia thị trường thông qua liên doanh với các nhà phát triển trong nước có uy tín.
Đối với phân khúc công nghiệp, miền Nam Việt Nam đang được định vị để trở thành trung tâm sản xuất mới, giá thuê đất và chi phí sử dụng đất tăng khiến mô hình nhà xưởng xây sẵn có thể sẽ trở thành loại tài sản được ưa chuộng trong thời gian tới. Trong khi đó, miền Bắc Việt Nam lại ghi nhận sự quan tâm vào mô hình nhà kho xây sẵn. Bất chấp những dự báo giảm đối với tăng trưởng bất động sản công nghiệp năm 2023, do ảnh hưởng của lạm phát và những bất ổn kinh tế. Nhưng một khi thị trường ghi nhận nhiều tài sản thoái vốn, đó là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm tài sản để đầu tư và chuẩn bị cho việc mở rộng.
Phân khúc nhà ở hạng sang và siêu sang tại TP.HCM gần đây đã xuất hiện tình trạng thừa cung, với sự sụt giảm cả về nhu cầu và tâm lý thị trường. Việc Chính phủ thực hiện kiểm soát tín dụng đối với ngành bất động sản Việt Nam, cùng với lãi suất tăng, các vấn đề pháp lý dự án và quy định phát hành trái phiếu thắt chặt cũng là yếu tố khiến thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến sẽ có tốc độ tăng trưởng chậm lại trong năm 2023. Tuy nhiên, các phân khúc đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực, bao gồm phân khúc trung cấp và cao cấp vẫn tiếp tục đón nhận được sự quan tâm lớn trên thị trường.
“Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ là chất xúc tác cho các nền kinh tế Đông Nam Á vì Trung Quốc là điểm đến xuất khẩu quan trọng. Nhu cầu tiêu dùng cao hơn bên ngoài Trung Quốc báo hiệu tốt cho các khoản đầu tư thương mại, công nghiệp và dân cư trong khu vực. Tài sản khách sạn và bán lẻ cũng có thể chứng kiến mức tăng mạnh nhất trong thời gian tới do sự thúc đẩy mạnh mẽ của ngành du lịch,” ông Anshul nhận định.
Báo cáo cũng xác định các động lực tích cực khác sẽ góp phần vào sự tăng trưởng của thị trường Đông Nam Á trong thập kỷ tới:
• Đô thị hóa ngày càng tăng được thúc đẩy bởi quá trình chuyển đổi kỹ thuật số, điều này sẽ tạo ra cơ hội thị trường to lớn, thúc đẩy nhu cầu bất động sản ở Đông Nam Á.
• Tính bền vững được coi là một mảng đầu tư thiết yếu đang gia tăng ở Đông Nam Á khi các nền kinh tế lớn của Đông Nam Á cam kết đặt mục tiêu “công trình xanh”. Thị trường công trình xanh có thể trị giá 20-25 tỷ USD vào năm 2030, theo Báo cáo Nền kinh tế xanh năm 2022 của Đông Nam Á.
Đăng Hải / Thị Trường Giao Dịch
