TP. HCM đề xuất 5 khoản thu đối với các dự án được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch, hạ tầng đường sắt đô thị trong khu vực phát triển theo mô hình TOD, qua đó tạo nguồn lực tái đầu tư cho giao thông công cộng và chỉnh trang đô thị.
UBND TP. HCM đang lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị quyết của HĐND Thành phố quy định các khoản thu, phương pháp xác định, mức thu, thẩm quyền và thủ tục thu trong khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Theo dự thảo nghị quyết, TP. HCM dự kiến áp dụng 5 nhóm khoản thu gồm: phần diện tích sàn tăng thêm nhờ điều chỉnh quy hoạch; giá trị đất tăng thêm do tác động của TOD; khai thác thương mại hạ tầng đường sắt đô thị; kết nối trực tiếp với giao thông công cộng và đóng góp cải thiện hạ tầng.
Thu từ phần diện tích sàn tăng thêm
Khoản thu được áp dụng với phần diện tích sàn tăng thêm khi dự án được điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch, chẳng hạn hệ số sử dụng đất (FAR). Mức thu được tính dựa trên diện tích sàn tăng thêm, giá đất, vị trí, công năng công trình và khoảng cách đến nhà ga, với tỷ lệ điều tiết dự kiến 25%.
Dự án kết nối trực tiếp với nhà ga hoặc nằm trong phạm vi 300m theo mạng lưới đi bộ đến lối vào nhà ga được áp dụng hệ số 1,3. Khoảng cách 300-500m có hệ số 1; 500-1.000m là 0,9. Những khu vực bị chia cắt hoặc hạn chế khả năng tiếp cận giao thông công cộng có hệ số 0,7.
Mức thu cũng được phân theo công năng. Các công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng, khách sạn có hệ số cao hơn nhà ở thương mại. Trong khi đó, dự án có nhà ở xã hội, hạ tầng xã hội hoặc không gian công cộng theo yêu cầu của thành phố được áp dụng mức thấp hơn.
Một số công trình như nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà lưu trú công nhân và các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội, giao thông công cộng phục vụ lợi ích công cộng không kinh doanh được miễn khoản thu này.
Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất
Nhóm thứ hai nhằm thu một phần giá trị tăng thêm của đất nhờ tác động của quy hoạch TOD, thay đổi mục đích hoặc quyền phát triển đất và hạ tầng đường sắt.
Phần giá trị tăng thêm được xác định dựa trên chênh lệch giá trị khu đất trước và sau tác động của TOD, sau khi trừ các chi phí hợp lệ và nghĩa vụ tài chính liên quan.
Cơ chế này có thể áp dụng với các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, các dự án trúng đấu giá, đấu thầu hoặc một số dự án hợp tác đầu tư trên đất công.
Tuy nhiên, thành phố không tính lại những phần giá trị đã được điều tiết thông qua các khoản thu khác. Với dự án thực hiện qua đấu giá, đấu thầu hoặc cơ chế chia sẻ doanh thu, nghĩa vụ tài chính sẽ căn cứ vào giá trúng đấu giá, giá trúng thầu hoặc phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Thu từ khai thác thương mại hạ tầng đường sắt
Khoản thu thứ ba áp dụng với tổ chức, cá nhân được giao, cho thuê, nhượng quyền hoặc lựa chọn để khai thác thương mại tài sản, không gian và quyền phát triển gắn trực tiếp với hạ tầng đường sắt đô thị.
Phạm vi gồm nhà ga, depot, trung tâm điều hành, bãi đỗ xe, công trình phụ trợ cùng các không gian trên mặt đất, ngầm hoặc trên cao. Các hoạt động thương mại, quảng cáo và quyền phát triển gắn với hạ tầng đường sắt cũng thuộc diện khai thác.
Mức thu có thể được xác định thông qua tiền thuê, phí nhượng quyền, đấu giá, đấu thầu, khoản thanh toán cố định hoặc tỷ lệ chia sẻ doanh thu.
Các hoạt động phục vụ trực tiếp cho vận hành đường sắt, an toàn, thoát hiểm và tiếp cận công cộng không nhằm mục đích kinh doanh không thuộc khoản thu này.
Dự án kết nối trực tiếp với nhà ga có thể phải trả phí
TP. HCM cũng đề xuất thu đối với các dự án được phép kết nối trực tiếp hoặc có kiểm soát với nhà ga, công trình giao thông công cộng và nhờ đó có lợi thế tiếp cận lớn hơn so với khả năng tiếp cận công cộng thông thường.
Khoản thu được tính dựa trên diện tích sàn trực tiếp hưởng lợi, mức lợi ích tăng thêm và hệ số kết nối. Kết nối trực tiếp với sảnh nhà ga, khu vực kiểm soát vé hoặc không gian chức năng của nhà ga có hệ số 1; kết nối gián tiếp qua hành lang phát triển hoặc không gian công cộng có hệ số 0,7.
Những kết nối bắt buộc phục vụ an toàn, phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm hoặc tiếp cận công cộng nhưng không tạo lợi thế riêng cho dự án được miễn. Chi phí đầu tư phần kết nối phục vụ công cộng và được bàn giao cho Nhà nước có thể được khấu trừ.
Dự án hưởng lợi từ hạ tầng phải đóng góp
Khoản cuối cùng là phí cải thiện hạ tầng, áp dụng với các dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng, hỗn hợp và công trình khác làm gia tăng nhu cầu sử dụng hạ tầng trong khu vực hưởng lợi từ TOD.
Nhóm hạ tầng được tính gồm đường nội bộ, cầu, hầm, lối tiếp cận nhà ga, vỉa hè, đường dành cho xe đạp, công viên, quảng trường, không gian công cộng cùng một số công trình kỹ thuật, xã hội dùng chung.
Số tiền phải nộp được xác định dựa trên diện tích sàn dự án, chi phí đầu tư hạ tầng dùng chung phân bổ cho các dự án hưởng lợi và mức độ hưởng lợi của từng khu vực. Mức độ hưởng lợi được chia thành 4 nhóm, với hệ số từ 0,8 đến 1,4.
Những phần hạ tầng do doanh nghiệp tự đầu tư, chi phí đã được nguồn khác thanh toán hoặc hoàn trả, chi phí bảo trì thường xuyên và công trình không tạo thêm lợi ích hay nhu cầu sử dụng hạ tầng cho dự án sẽ không thuộc diện thu.
Theo dự thảo, toàn bộ khoản thu sẽ nộp ngân sách và được ưu tiên sử dụng cho phát triển đường sắt đô thị, giao thông công cộng, hạ tầng kết nối nhà ga, bồi thường tái định cư, phát triển quỹ đất TOD và chỉnh trang đô thị.
Dự thảo nghị quyết đang được TP. HCM lấy ý kiến từ ngày 7 đến 21/9, trước khi hoàn thiện để trình HĐND thành phố xem xét.
Ánh Dương / Vietnamfinance.vn
