Các toà nhà mới trình làng với tỷ lệ hấp thụ khả quan sau giai đoạn thiếu hụt nguồn cung.
Quý 1/2024 khép lại cùng sự xuất hiện của hai toà nhà mới, The Nexus và VP Bank Saigon Tower, bổ sung thêm 55.371 m2 diện tích sàn cho thuê (NLA) cho thị trường văn phòng Hạng A.
Hai toà nhà mới gia nhập thị trường cũng khiến giá chào thuê văn phòng Hạng A tăng lên 58,06 USD/m2/tháng, cao hơn 1,98% so với quý trước và hơn 0,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ trống trong phân khúc này đạt 16,7%, với tỷ lệ hấp thụ gần 32.000 m2. Mức độ hấp thụ cao này hầu hết là kết quả của nhiều hoạt động cho thuê trước khi chính thức khai trương tại toà nhà The Nexus, nơi diễn ra những giao dịch thuê có diện tích từ 2.000 đến 10.000 m2.
Trong khi đó, phân khúc văn phòng Hạng B được báo cáo đạt tình hình hoạt động khả quan, giá chào thuê trung bình 34,31 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống 9.0%. Giá chào thuê của Hạng B tương đối ổn định, chỉ tăng 0,5%, còn tỷ lệ trống giảm 2,3 điểm phần trăm so với quý trước, do toà nhà OfficeHaus mới hoàn thành một giao dịch cho thuê 10.000 m2 mặt bằng trong ba tháng đầu năm.
Ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam nhận định: “Trong quá khứ rất hiếm khi chúng ta chứng kiến những giao dịch thuê mặt bằng với diện tích hơn 10.000 m2 trong thành phố, nhưng mới trong quý đầu năm nay đã có đến ba giao dịch như vậy ở các toà nhà văn phòng mới khai trương. Điều này cho thấy nhu cầu cho diện tích văn phòng lớn đang tăng nhanh do các doanh nghiệp nước ngoài mở rộng quy mô. Nhu cầu tăng vọt cũng phản ánh tiềm năng hoạt động kinh doanh khởi sắc và triển vọng khả quan cho thị trường bất động sản thương mại ở Việt Nam.”
Đa phần các giao dịch lớn trong quý 1 năm nay đến từ khách thuê ngành Công nghệ (75%), Bán lẻ (9%), và Dược phẩm (6%), hầu hết là chuyển địa điểm văn phòng (94%) với diện tích mặt bằng thuê lớn hơn 2.000 m2 (72%). Nhiều doanh nghiệp dịch chuyển văn phòng cũng chọn thuê diện tích lớn hơn so với địa điểm cũ.
“Có thể thấy là các công ty này đang tăng trưởng và cần thêm không gian để mở rộng hoạt động. Trong khi một số doanh nghiệp, ngành nghề gặp không ít khó khăn, các doanh nghiệp, ngành nghề khác lại đang nắm bắt cơ hội và định vị bản thân để phát triển hơn nữa. Nhu cầu văn phòng lớn tăng đột biến và quyết tâm mở rộng quy mô, thuê mặt bằng lớn hơn cho thấy sự tự tin và tiềm năng của thị trường văn phòng TP.HCM,” ông Leo giải thích. “Một số ví dụ tiêu biểu minh chứng cho các giao dịch thuê văn phòng đầy sôi động đã và đang diễn ra trên khắp thành phố, như toà nhà The Hallmark ở bán đảo Thủ Thiêm, The Nexus tại trung tâm Quận 1, và dự án OfficeHaus ở khu đô thị cao cấp tại Quận Tân Phú. Đây là những dự án đã đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình 70 – 80% chỉ trong thời gian ngắn sau khi khai trương.”
Đến cuối năm nay, văn phòng Hạng A sẽ được bổ sung 80.000 m2 nguồn cung mới từ dự án The Sun Tower (Quận 1), và Hạng B sẽ có thêm 52.780 m2 từ các dự án D’Saint Raffles (Quận 1) và Etown 6 (Quận Tân Bình). Nguồn cung dồi dào trong phân khúc Hạng A, với giá chào thuê cao, dự kiến sẽ đẩy giá chào thuê trung bình lên đến khoảng 60 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống khoảng 27%. Trong khi đó, văn phòng Hạng B sẽ chứng kiến giá chào thuê giảm dần, xuống còn khoảng 33 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống ở mức 13%.
“Nhiều toà nhà văn phòng tại TP.HCM đã và đang có tỷ lệ lấp đầy hơn 90% suốt vài năm nay. Tuy nhiên, nguồn cung mặt bằng tăng sẽ khiến tỷ lệ này được dự báo giảm dần ở những toà nhà đã có tuổi, do khách thuê chuyển sang các dự án mới. Xét cho cùng, nguồn cung tăng sẽ tác động đáng kể đến cả chủ đầu tư toà nhà cho thuê và khách thuê. Chủ đầu tư sẽ phải thích nghi với điều kiện thị trường ngày càng thay đổi, và chuẩn bị để đưa ra những điều khoản cho thuê hấp dẫn hơn. Mặt khác, khách thuê sẽ có thêm nhiều lựa chọn và thêm quyền thương lượng khi thương thảo hợp đồng thuê,” ông Leo nhận xét về triển vọng của thị trường văn phòng TP.HCM.
Quốc Đạt / Thị Trường Giao Dịch
