Theo các chuyên gia, làn sóng nhà hạng sang dồn dập xuất hiện thời gian qua vẫn đang nằm trong kỳ trăng mật ngọt ngào. Tuy nhiên, kỳ trăng mật thường không kéo dài và phân khúc này sẽ sớm trở lại mặt đất, đối mặt với rất nhiều thách thức.
Trong thời gian qua, phân khúc nhà cao cấp đột ngột tăng nóng làm dấy lên quan ngại rổ hàng phình to, thị trường lệch pha, kém bền vững.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đầu năm 2021 phân khúc căn hộ hạng sang tại TP HCM gây sốc với sản lượng quý I chiếm đến 39% rổ hàng toàn thị trường nhà ở, nhiều hơn cả phân khúc cao cấp (chiếm 20%). Trong khi đó, nửa thập kỷ trước, tỷ trọng loại nhà ở xa xỉ này chỉ chiếm không quá 1-2% nguồn cung.
Dự án tại TP. HCM đang được thông tin có giá sang tay khoảng 580 triệu đồng/m2
Điều đáng nói, thị trường nhà hạng sang còn xác lập giá bán cao nhất từ trước tới nay là 18.000 – 20.000 USD một m2, tương đương 423 – 500 triệu đồng/m2. Nhân tố mới của phân khúc nhà xa xỉ là sự xuất hiện của thị trường ngách căn hộ hàng hiệu (căn hộ hạng sang gắn liền với các thương hiệu quản lý quốc tế).
Tuy phân khúc nhà xa xỉ đang ở trên vùng giá đỉnh lịch sử, các đơn vị khảo sát bất động sản dự báo, nhiều khả năng giá bán vẫn tiếp tục lập kỷ lục mới trong năm 2021.
Trong báo cáo thị trường nhà ở TP HCM quý I/2021, DKRA Việt Nam dự báo, nguồn cung căn hộ hạng sang vẫn trên đà tăng mạnh và có thể xác lập cột mốc giá mới. Ở phân khúc hạng siêu sang, nhiều dự án trong tương lai thậm chí còn có thể đạt mức giá phá vỡ kỷ lục cũ, lên đến 20.000 – 30.000 USD một m2, tập trung tại khu lõi trung tâm quận 1, TP HCM.
Thời điểm cuối năm 2020, dự án The Spirit of Saigon (Quận 1, TP. HCM) đưa ra mức giá “chốt” cao chót vót lên tới 20.000 – 25.000 USD/m2 (tương đương khoảng 460 – 570 triệu đồng/m2), phá vỡ kỷ lục về giá của các dự án được thiết lập trước đó, trở thành dự án có giá bán cao nhất lịch sử thị trường bất động sản căn hộ tại TP. HCM tính đến cuối năm 2020.
Chưa kể, diện tích căn hộ tại The Spirit of Saigon rất lớn, từ 90 – 275 m2. Tính ra, các “đại gia” sẽ phải chi từ khoảng 41,5 – gần 157 tỉ đồng để sở hữu 1 căn hộ The Spirit of Saigon.
Cách đây hơn 1 tháng, giới buôn bất động sản siêu sang tại TP. HCM xôn xao về sự xuất hiện của dự án chung cư Grand Marina tọa lạc trên đường Tôn Đức Thắng, được công bố giá giao dịch thành công 18.000 USD/m2 (tương đương 423 triệu đồng/m2). Với mức giá này, các căn hộ dao động 18 – 24 tỉ đồng/căn tùy theo diện tích từ 40 – 110 m2.
Chưa dừng lại ở đó, mới đây dự án One Central Saigon (nằm ở quận 1, TP. HCM) khiến thị trường địa ốc xôn xao khi đưa ra mức giá bán dự kiến cao kỷ lục, khoảng 25.000 – 30.000 USD/m2, tương đương 650 – 800 triệu đồng/m2.
Như vậy trung bình người mua sẽ phải bỏ ra khoảng 45 tỷ đồng (tương đương gần 2 triệu USD) cho 1 căn hộ khoảng 60m2 bao gồm 1 phòng ngủ. Mức giá này đã bao gồm thuế VAT và chi phí bảo trì.
Đây không phải là lần đầu tiên, những căn hộ chung cư có mức giá “sốc” xuất hiện tại TP. HCM. Thời gian gần đây, những căn hộ có mức giá vài trăm triệu đồng/m2 liên tục xuất hiện tại nhiều quận ở TP. HCM.
Trong báo cáo thị trường nhà ở TP. HCM quý I/2021, DKRA Việt Nam dự báo, nguồn cung căn hộ hạng sang vẫn trên đà tăng mạnh và có thể xác lập cột mốc giá mới. Ở phân khúc hạng siêu sang, nhiều dự án trong tương lai thậm chí còn có thể đạt mức giá phá vỡ kỷ lục cũ, lên đến 20.000 – 30.000 USD một m2, tập trung tại khu lõi trung tâm quận 1, TP. HCM.
Một căn hộ tại HN có giá 300 triệu đồng/m2
Mặc dù dữ liệu mới đây của Savills cho thấy, Việt Nam thuộc nhóm 10 thị trường có tốc độ tăng trưởng nhanh trong phân khúc bất động sản hàng hiệu trên thế giới. Việt Nam cũng đang nổi lên là quốc gia có sự tăng tưởng của nhóm người giàu trong nước cao, từ đó nhu cầu bất động sản hàng hiệu vì thế càng mở rộng.
Tuy nhiên, trước diễn biến tăng trưởng nóng về giá chào bán lẫn sản lượng tung ra và chưa có dấu hiệu dừng lại, nhiều chuyên gia quan ngại về làn sóng chung cư hạng sang và căn hộ hàng hiệu phát triển với tốc độ quá nhanh, có thể gây ra những tác động kép khó lường cho thị trường nhà ở.
Việc phát triển ồ ạt các căn hộ siêu sang, không phản ánh đúng nhu cầu của thị trường, các căn hộ siêu sang rất kén người mua, chỉ có một bộ phận nhỏ người có thu nhập cao chịu bỏ ra hàng chục tỷ đồng để sở hữu dòng sản phẩm này. Trong khi đó, với sự ra mắt ồ ạt của các dự án siêu sang như hiện nay, nhiều khả năng sẽ tạo ra sự dư thừa nguồn cung.
Nói về phân khúc này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc các chủ đầu tư đua nhau đưa ra các dự án có giá bán “trên trời”, không phải là phản ứng có lợi cho thị trường vì tình trạng kích giá càng rầm rộ sẽ có tác động lây lan trên diện rộng.
Theo ông Châu, thực tế, rất ít dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, hạng sang, siêu sang hoặc đạt chuẩn khu đô thị kiểu mẫu, đảm bảo chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch, thiết kế, các tiện ích và dịch vụ. Nhiều công trình chung cư cao tầng được chủ đầu tư tự phong dự án cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang, nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận.
Cũng theo Chủ tịch HoREA, nhà hạng sang, siêu sang hay căn hộ hàng hiệu với khung giá sắp tiệm cận ngưỡng nửa tỷ đồng một m2 sẽ phục vụ cho nhóm khách hàng nào cũng là vấn đề cần đặt ra. Nếu nhắm đến đối tượng khách hàng siêu giàu, vậy lực lượng này đông đảo đến mức nào? Ông Châu dẫn nguồn giới siêu giàu tại Mỹ chiếm 1% dân số. Tại Việt Nam có thể thấp hơn Mỹ 100 lần, chiếm khoảng 0,01% dân số. Liệu có bao nhiêu người siêu giàu muốn mua loại tài sản này, rổ hàng được bán như thế nào, sức tiêu thụ thực tế ra sao đến nay chưa có thống kê toàn diện.
Đó là chưa kể đến rổ hàng nhà hạng sang đang phình to đang làm mất cân đối cung cầu trên toàn thị trường. “Khi càng có nhiều sản phẩm nhà ở chào bán giá kỷ lục xuất hiện, theo công thức trung bình cộng, nhà hạng sang sẽ góp phần đẩy giá nhà bình quân toàn thị trường đội lên, tác động xấu đến an sinh nhà ở”, ông Châu nói.
Tương tự, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa thừa nhận làn sóng nhà hạng sang, hàng hiệu dồn dập xuất hiện thời gian qua vẫn đang nằm trong kỳ trăng mật ngọt ngào khi các kỷ lục về giá liên tục được phá vỡ, nguồn cung dồi dào hơn trước trong bối cảnh toàn thị trường khan hiếm hàng hóa.
“Tuy nhiên, kỳ trăng mật thường không kéo dài và phân khúc này sẽ phải trở lại mặt đất, đối mặt với rất nhiều thách thức” – ông Quang nói.
Hồng Hương (Dân Việt)
