M&A bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2020 ghi nhận có sự chững lại về số lượng. Điều này được lý giải từ nhiều nguyên nhân cả chủ quan và khách quan. Tuy nhiên, trong những giao dịch được ghi nhận trong năm 2020, có những giao dịch trị giá rất đáng kể (hơn 500 triệu USD) và đến từ những Nhà đầu tư có tên tuổi rất lớn trên thị trường quốc tế với giá trị danh mục quản lý nhiều tỷ đô la.
Theo quan sát của JLL, hiện vẫn đang có nhiều thương vụ gọi vốn từ các chủ đầu tư Việt Nam có danh mục phát triển quy mô lớn và có sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài bởi tính quy mô của dòng tiền đầu tư, hiệu suất sinh lợi cao, và tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản còn non trẻ và đang phát triển. Dù các giao dịch này vẫn đang trong giai đoạn được đàm phán và rà soát pháp lý, đây vẫn được đánh giá là yếu tố tích cực của thị trường bất động sản Việt Nam bởi niềm tin của các nhà đầu tư nước ngoài về sự phục hồi của thị trường và sức mua của người dân sẽ được cải thiện trong những quý kế tiếp.
Tuy nhiên, JLL ghi nhận chi phí sử dụng vốn của các chủ đầu tư Việt Nam sẽ có xu hướng gia tăng, nhằm bù đắp cho phần bù rủi ro hơn trong bối cảnh Covid-19 đang có ảnh hưởng đến kinh tế toàn cầu và Việt Nam cũng không ngoại lệ. Điều này có thể nhìn thấy khi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam gặp không ít khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay Ngân hàng thương mại, mặc dù lãi suất cho vay giảm so với các năm trước, nhưng chất lượng tín dụng luôn được các Ngân hàng thương mại quan tâm, do đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản không thỏa mãn được các điều kiện vay này.
Thay thế vào đó, các doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng tiếp cận nguồn vốn vay thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp với chi phí huy động vốn bình quân dao động 7.9% – 13% cho nhóm ngành bất động sản, bình quân đạt 10.5%, kỳ hạn 3-5 năm. Với doanh nghiệp bất động sản có chi phí huy động ở mức 13% (chưa bao gồm chi phí thu xếp vốn) có thể thấy cao gấp đôi so với lãi suất huy động tiền gửi của các ngân hàng thương mại hiện tại ở mức 5.3% – 6.0%, kỳ hạn một năm. Điều này có thể trở thành một áp lực cho doanh nghiệp phải khai thác hiệu quả khi sử dụng đòn bẩy tài chính nợ này.
Do đó, JLL quan sát doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục kênh truyền thống của thị trường vốn thông qua hoạt động M&A dù tốc độ có phần chậm lại so với những năm 2017-2018. Về phía Nhà đầu tư, sau quá trình Nhà nước tăng cường rà soát pháp lý của rất nhiều dự án bất động sản từ việc thanh tra nguồn gốc đất, quy trình giao đất thiếu minh bạch công khai, không tuân thủ quy định của Nhà nước, với rất nhiều sai phạm được nêu ra, điều này đã phần nào giúp các Nhà đầu tư an tâm hơn về tính minh bạch của thị trường. Qua đó, Nhà đầu tư đã tìm thấy được nhiều kênh đầu tư hơn. Có thể kể đến như:
- Tham gia đấu giá trực tiếp từ phía Nhà nước. Ví dụ như UBND TP HCM vừa chấp thuận cho Sở Tài nguyên và Môi trường triển khai thực hiện đấu giá 9 lô đất thuộc khu chức năng số 1 tại Thủ Thiêm. Trước đó, vào tháng 5-2020, UBND Thành phố cũng chấp thuận đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường về phương án đấu giá khu đất tái định cư 38,4 ha nằm trong dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường Bình Khánh, quận 2.
- Mua tài sản thông qua Công ty Quản lý Tài sản (VAMC) hoặc Ngân hàng thương mại đang nhận thế chấp tài sản và đang nằm trong danh mục nợ xấu (NPL) của Ngân hàng. Ví dụ như khoản nợ hơn 4.000 tỷ VNĐ tại dự án Kenton Node đang được Ngân hàng BIDV chào bán đấu giá v.v.
JLL ghi nhận những kênh đầu tư này không phải xa lạ với các Nhà đầu tư, tuy nhiên, do những năm trước đây vẫn còn thiếu tính minh bạch thông tin, thiếu hành lang pháp lý nên có rất ít tài sản giao dịch thành công. Và đứng trước những bế tắc về tính thanh khoản khi rất nhiều dự án bị treo quy hoạch hoặc đang trong giai đoạn thanh tra, rà soát của Nhà nước, các Nhà đầu tư càng chủ động tiếp cận các hình thức đầu tư trên. Chúng tôi thấy vẫn còn đó rất nhiều khó khăn từ cả chủ quan lẫn khách quan. Từ việc cải thiện nhiều hơn nữa tính minh bạch và công khai danh mục tài sản bao gồm những tài sản tốt, hiệu quả đầu tư cao, hỗ trợ mạnh mẽ hơn nữa từ phía Ngân hàng và sự linh hoạt hơn nữa từ phía Nhà đầu tư, chúng tôi tin sẽ có nhiều giao dịch xảy ra hơn thông qua kênh đầu tư này trong thời gian tới.
Các mảng thị trường nào đang được nhà đầu tư quan tâm?
Khu công nghiệp là phân khúc bất động sản có sức hút lớn nhất hiện nay khi Việt Nam không ngừng phát triển dần trở thành trung tâm công nghiệp của Đông Nam Á. Với việc Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – EU có hiệu lực từ tháng 8 năm 2020 và được thúc đẩy bởi nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, Việt Nam đã nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư và nhà sản xuất đối với bất động sản công nghiệp. Một tin tức nổi bật gần đây, theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Pegatron, đối tác sản xuất có trụ sở tại Đài Loan của các hãng công nghệ lớn trên thế giới như Microsoft, Apple hay Sony, có kế hoạch đầu tư 1 tỷ USD để xây dựng một tổ hợp sản xuất tại Khu công nghiệp Nam Đình Vũ ở phía Bắc thành phố Hải Phòng.
Mặc dù lệnh ngưng các chuyến bay quốc tế trong 8 tháng đầu năm có một số ảnh hưởng đến giao dịch mới do các nhà đầu tư nước ngoài không thể đến khảo sát dự án bất động sản, nhưng việc mở lại đường bay đến sáu quốc gia châu Á gần đây có thể giúp đẩy nhanh quá trình giao dịch. Bên cạnh các nhà đầu tư công nghiệp hiện hữu nổi tiếng như BWI, Logos, Mapletree, Boustead, v.v., chúng tôi đã quan sát thấy một số nhà đầu tư trong nước và gần đây nhất là các nhà đầu tư Nhật Bản đang quan tâm đến phân khúc đầy tiềm năng này. Ngoài ra, nhu cầu tìm kiếm các dự án phát triển công nghiệp với quy mô hàng trăm ha để phát triển một khu công nghiệp tổng thể từ các nhà đầu tư quốc tế đang ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc tìm kiếm cơ hội có quy hoạch phù hợp và pháp lý sạch vẫn còn thách thức, đặc biệt ở các tỉnh phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương.
Mặc dù đang là phân khúc thu hút rất nhiều sự quan tâm nhưng việc thực hiện các thương vụ vẫn là thách thức đối với các nhà đầu tư. Tìm được quỹ đất lớn phù hợp để phát triển nhà kho và xưởng xây sẵn cho thuê tại vị trí chiến lược, cùng với việc tăng giá đất công nghiệp trong khi vẫn phải đảm bảo khoản đầu tư đạt lợi nhuận nhất định là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư, chưa kể đến sự cạnh tranh ngày một tăng từ các nhà đầu tư mới và hiện hữu.
Số lượng giao dịch M&A vào phân khúc nhà ở có phần chậm lại trong năm nay; chủ yếu là do tác động của Covid-19, các quá trình rà soát các dự án bất động sản kéo dài nhiều năm cùng với việc kiểm soát chất lượng tín dụng vào bất động sản. Một trong những thương vụ đáng chú ý được công bố đầu năm là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation (40%), Nomura Real Estate Development (40%) và Vingroup (20%) để cùng phát triển phân khu 10.000 căn hộ tại Vinhomes Grand Park , một khu đô thị tại Quận 9, TP.HCM. Một giao dịch nổi bật khác là khoản đầu tư 650 triệu USD nhóm nhà đầu tư do KKR dẫn dắt vào Vinhomes, tương đương 6% cổ phần tại công ty. Với nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài được giải ngân mạnh trong thời gian gần đây, nhiều hoạt động bán hàng đã được triển khai cùng với tiến độ xây dựng nhanh chóng của siêu dự án này. Một giao dịch khác được công bố gần đây là sự hợp tác giữa Swire Properties và City Garden JSC để cùng phát triển “The River”, một dự án khu dân cư cao cấp tọa lạc tại Thủ Thiêm, TP.HCM. Một lần nữa, điều này cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư trong khu vực vào các yếu tố vĩ mô của Việt Nam về sự phục hồi của thị trường sau tác động của dịch Covid-19.
Khi nền kinh tế toàn cầu còn nhiều bất ổn, phân khúc văn phòng và bán lẻ bắt đầu chịu sự ảnh hưởng. Đối với văn phòng, mặc dù giá thuê ổn định và công suất thuê vẫn cao nhưng nhu cầu thuê mới và mở rộng diện tích văn phòng có phần chững lại. Phân khúc bán lẻ bị ảnh hưởng nặng nề khi các trung tâm mua sắm đang gặp khó khăn để duy trì lượng khách hàng đến mua sắm khi người tiêu dùng hạn chế chi tiêu trong thời kỳ suy thoái toàn cầu. JLL nhận thấy rằng nhu cầu mua tài sản đang hoạt động vẫn còn cao đối với các nhà đầu tư cốt lõi (core investor) có chiến lược nắm giữ tài sản dài hạn và rất am hiểu thị trường và cấu trúc giao dịch tại Việt Nam. Các nhà đầu tư giá trị gia tăng (value add investor) vẫn đang tích cực tìm kiếm các cơ hội có mức giá giảm đáng kể để tạo ra lợi suất cao. Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu bất ổn, các nhà đầu tư như vậy sẽ thận trọng hơn trong việc định giá tài sản, tăng kỳ vọng tỉ suất sinh lời và điều này thường dẫn đến chênh lệch giá kỳ vọng giữa người bán và người mua.
Đại dịch Covid-19 chắc chắn có những ảnh hưởng nhất định đối với các doanh nghiệp bất động sản. Không như trong những năm đỉnh điểm, nhìn chung hiện nay sẽ có một số doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn về tính thanh khoản của thị trường. Các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ thận trọng hơn trong việc rót vốn. Mua bán và sáp nhập không phải là cách duy nhất để phát triển doanh nghiệp, vì có nhiều lựa chọn thay thế khác để khai thác các nguồn vốn lớn hơn. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn cần đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch để có thể sẵn sàng tham gia vào thị trường vốn đầy tiềm năng nhưng cũng nhiều thách thức.
Hải Đăng / Thị Trường Giao Dịch
