Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua gần 30 năm phát triển với nhiều thăng trầm, trong đó, năm 2021 được coi là năm có nhiều biến động và ‘khó quên’ nhất. Đại dịch COVID-19 bùng phát đã khiến thị trường bất động sản bị xáo trộn, tăng trưởng GDP chậm hơn so với dự kiến trong năm 2021, chỉ đạt 2,58%. Tuy nhiên, chương trình bao phủ tiêm chủng nhanh chóng đã cho phép nhiều địa phương mở cửa trở lại và gỡ bỏ các chốt kiểm soát phòng, chống dịch tại cửa ngõ ra vào các tỉnh thành phố. Kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa vẫn có triển vọng tăng trưởng tốt với giá trị lên đến 668.5 tỷ USD. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI năm 2021 cũng tăng 9,2% so với cùng kỳ, đạt giá trị 31,15 tỷ USD (theo Tổng cục Thống kê).
Với nền kinh tế đang dần phục hồi, thị trường bất động sản đã lấy lại đà phát triển trong những tháng cuối năm, chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở tại các thành phố trọng điểm như TPHCM và Hà Nội. Doanh số bán tại TPHCM đều được ghi nhận ở mức cao, trong đó nhiều dự án căn hộ đã được bán hết ngay từ đợt mở bán đầu tiên. Theo đó, C&W phát hành báo cáo Quý 4 2021 dành cho thị trường Căn hộ TPHCM với các phân khúc:
- Hạng A: Dự án căn hộ có vị trí đắc địa, có giá bán >3.000 US$/m2
- Hạng B: Dự án căn hộ có vị trí thuận lợi, có giá bán trong khoảng 1.800 – 3.000 US$/m2
- Hạng C: Dự án căn hộ có giá bán <1.800 US$/m2
Thống kê Thị trường Căn hộ TP HCM Q4 2021
| Phân hạng | Nguồn cung mới Q4 2021 (căn) | Nguồn cung có sẵn (căn) | Lượng hấp thụ(%) | Gía bán sơ cấp trung bình | ||
| Triệu VNĐ/M2 | US$/M2 | EUR/M2 | ||||
| Hạng A | 527 | 1.300 | 24% | 143,6 | 6.266 | 5.527 |
| Hạng B | 2.084 | 4.500 | 53% | 56,7 | 2.474 | 2.182 |
| Hạng C | 0 | 500 | 45% | 40,9 | 1.785 | 1.574 |
| TỔNG SỐ | 2.611 | 6.300 | 46% | 69,5 | 3.034 | 2.676 |
| Nguồn: Cushman & Wakefield |
Nguồn cung thị trường: Các hoạt động mở bán đã sôi động trở lại sau 5 tháng giãn cách xã hội. Lượng mở bán mới trong Q4 2021 ghi nhận được 2.600 căn đến từ 9 dự án, giảm 69% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng tăng 54% so với quý trước. Căn hộ Hạng B tiếp tục chiếm ưu thế với 90% tổng nguồn cung mới với nhiều dự án đáng chú ý như Vinhomes Grand Park_Beverly, Celesta Heights và Moonlight Centre Point. Dự án Hạng A chiếm 10% còn lại với các dự án mở bán mới như Thảo Điền Green và Define. Trong khi đó, Hạng C không ghi nhận nguồn cung mới trong quý này.
Dự án Căn hộ Mở bán Nổi bật Q4 2021
| TÊN DỰ ÁN | KHU VỰC | HẠNG | TỔNG SỐ CĂN | SỐ CĂN MỞ BÁN |
| Thảo Điền Green | Phía Đông | A | 270 | 99 |
| Celesta Heights | Phía Nam | B | 752 | 752 |
| Vinhomes Grand Park – Beverly | Phía Tây | B | 8.500 | 500 |
Nguồn: Cushman & Wakefield
Lượng hấp thụ: Tổng số căn bán được ghi nhận gần 3.000 căn. Thị trường có nguồn cầu tốt đến từ cả nhu cầu ở và đầu tư. Hạng B vẫn là phân khúc hấp dẫn, chiếm 82% tổng lượng giao dịch nhờ sản phẩm đa dạng và chiến lược bán tốt của chủ đầu tư. Mặc dù hạng A chỉ chiếm 11% tổng lượng giao dịch, nhưng một số dự án hạng A tại TP Thủ Đức đã ghi nhận mức hấp thụ nhanh chóng do sản phẩm mở bán hạn chế và sẽ là kênh đầu tư tốt trong thời kỳ lãi suất thấp như hiện nay.
Thị trường căn hộ cho thuê đã chịu tác động nặng nề từ Covid-19. Tuy nhiên, với kế hoạch dự kiến mở lại các đường bay quốc tế vào năm 2022 và tâm lý đầu tư đang tăng cao, thị trường căn hộ cho thuê được kỳ vọng sẽ phục hồi hoàn toàn vào năm 2023.
Nguồn cung sơ cấp so với Tỷ lệ hấp thụ căn hộ TP HCM
Nguồn: Cushman & Wakefield
Hiệu suất giá: Thị trường chứng kiến giá trung bình tăng 9% theo quý và 15,3% theo năm. Hạng A ghi nhận mức giá trung bình đạt 143,6 triệu VNĐ/m2, tương đương với 6.266 US$/m2, tăng 36% theo quý và 23% theo năm, nhờ lượng chào bán mới với mức giá rất cao trong quý này. Phân khúc hạng B có mức giá ổn định 56,7 triệu VNĐ/m2, tương đương với 2.474 US$/m2; trong khi hạng C ghi nhận mức tăng 7% so với quý trước với 40,9 triệu VNĐ/m2, tương đương với 1.785 US$/m2. Tính theo năm, cả Hạng B và C đều ghi nhận mức tăng cao, lần lượt là 15% và 26% vì nhiều dự án chất lượng cao ở ngoại thành được mở bán như Vinhomes Grand Park – Beverly, The 9 Stellars và Picity High Park.
Các chương trình, chính sách bán hàng hấp dẫn tiếp tục được tung ra cho trong quý này. Các công cụ trực tuyến vẫn được sử dụng để duy trì hiện diện thương hiệu, nhưng một số chủ đầu tư đã dự đoán được “bình thường mới” sau Covid-19 và đầu tư mạnh vào xây dựng nhà mẫu bán hàng, để nâng cao trải nghiệm của khách hàng, vốn là điều rất quan trọng để dẫn đến quyết định mua hàng.
Giá bán Sơ cấp Trung bình Căn hộ TP HCM
Nguồn: Cushman & Wakefield
Triển vọng thị trường: Với điều kiện “bình thường mới” hậu Covid-19 tại TP HCM, tiến độ xây dựng và các hoạt động mở bán đã sôi động trở lại, triển vọng thị trường năm 2022 được dự báo sẽ rất sáng sủa với khoảng 25.000 – 30.000 căn được mở bán trên thị trường. Gần đây, 4 khu đất ở Thủ Thiêm đã được đấu giá thành công. Điều này sẽ mở đầu cho thủ tục đấu giá các lô đất còn lại ở Thủ Thiêm và tạo ra nhiều cơ hội để mời gọi thêm các nhà đầu tư vào khu vực này, từ đó nâng cao bộ mặt tổng thể cho thị trường TP HCM.
Đăng Hải / Thị Trường Giao Dịch
