Trong bối cảnh dòng vốn tín dụng từ ngân hàng và tiền huy động từ trái phiếu đang bị chặn thì nguồn tiền huy động từ khách hàng mua căn hộ trở thành “cứu cánh” với doanh nghiệp. Tuy nhiên, những ngày đầu năm 2023, dòng tiền mặt từ khách hàng cũng đang có nguy cơ bị đứt gãy khi làn sóng thanh lý hợp đồng đặt cọc căn hộ đang có tín hiệu gia tăng.
Những người có nhu cầu thực vẫn nên cân nhắc chốt hợp đồng nếu dự án đầy đủ tính pháp lý, năng lực chủ đầu tư tốt và giá của dự án ở phân khúc bình dân. (Ảnh minh họa)
Người giàu cũng khóc
Chị Hà Lê, giám đốc một sàn địa ốc tại Quận Bình Thanh (TP. HCM) cho biết, từ đầu tháng 12/2022 tới nay, số lượng căn hộ ký gửi bán lại tại sàn đã tăng thêm 20% so với tháng 11/2022. Riêng lượng khách chờ thanh lý hợp đồng (mua nhưng đổi ý trả lại hàng) tăng 25%.
Nguyên nhân khiến khách “rời cuộc chơi”, đề đạt nguyện vọng thanh lý với chủ đầu tư sớm tăng vọt, theo chị Hà Lê là do người mua để ở không vay được tiền từ ngân hàng để trả cho các đợt tiếp theo. Còn một số người mua để đầu tư bán lại kiếm lãi thì không thoát được hàng do thị trường thứ cấp tắc thanh khoản, áp lực thu hồi vốn đè nặng.
Anh Tài, mua một số căn hộ giá từ 4 tỷ đồng – 6 tỷ đồng tại Quận Bình Thạnh, Quận 7, TP. Thủ Đức cho hay, đã đóng 20% – 50% giá trị hợp đồng mua bán cho mỗi căn hộ. Tiến độ thanh toán càng ngày càng dày đặc, không kham nổi, anh đành chọn phương án thanh lý sau vài tháng xả hàng giá gốc nhưng ế ẩm. Anh Tài thừa nhận, đầu năm 2022, anh mua 5 căn hộ tại nhiều dự án với suy nghĩ là lướt sóng kiếm lãi. 5 căn mua đầu tay bán ngay có lãi nên anh ham, tiếp tục huy động vốn từ chị em ruột với khoảng 25 tỷ đồng mà không lường hết được sự khắc nghiệt của thị trường. Nay chỉ mong thanh lý được để trả nợ.
Nhiều khách hàng “mắc cạn” vì không thể thu xếp tài chính cho những đợt thanh toán mua nhà sắp đến (Ảnh minh họa)
Theo quy trình thanh lý, anh Tài phải nộp phạt vì đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán và bị thu thêm khoản phí môi giới. Tổng số tiền thiệt hại ước tính cả khoản chênh lệch khi mua suất đầu tư này, anh lỗ 400-600 triệu đồng/căn. Nhiều sàn giao dịch đã khuyên anh nên giảm giá mạnh sẽ dễ xả hàng hơn nhưng thanh khoản rất kém, anh đành chọn phương án thanh lý hợp đồng để khỏi mất công chờ. “Giá như tôi không ham lãi thì đâu đến nỗi ngồi trên đống nợ”, anh than vãn.
Còn bà Huỳnh Anh Ly, mua một căn hộ trị giá 8 tỷ đồng tại bán đảo Thủ Thiêm nay thuộc TP. Thủ Đức cũng chọn cách thanh lý hợp đồng cọc. Số tiền đặt cọc 20% tương đương 1,6 tỷ đồng bà đã nộp 6 tháng nay, dự kiến giá lên sẽ bán lại kiếm lãi. Ai ngờ “mắc cạn”, trong khi bà không thể thu xếp tiền để đóng tiếp khi ăn tết xong đã tới thời hạn ký hợp đồng mua bán.
“Tôi không thể thế chấp căn hộ đang có tại quận Bình Thạnh để vay ngân hàng với lý do hết room nên đành gửi sàn bán lại. Suốt 10 ngày nay không khách nào hỏi, tôi đề nghị thanh lý thì được thông báo chi phí phạt hợp đồng cọc cộng phí môi giới gần 700 triệu đồng, một khoản tiền khá lớn, đúng là người giàu cũng khóc”, bà Ly than vãn.
Chủ đầu tư cũng khốn khó
Lãnh đạo một công ty địa ốc có trụ sở tại TP. Thủ Đức cho biết, dẫu người mua chấp nhận lỗ nhưng việc lấy lại tiền mặt cũng không dễ dàng. Các doanh nghiệp bất động sản và các chủ đầu tư dự án hiện rất khó khăn về dòng tiền khi thanh khoản toàn thị trường đi xuống thời gian qua. Do đó, khi khách hàng nộp hồ sơ thanh lý khá đông, doanh nghiệp cũng chật vật xoay xở nguồn tài chính, nhiều người mua nhà không thể hy vọng có ngay tiền mặt được.
Điển hình, tại một dự án căn hộ nằm ở trung tâm TP. Thủ Đức, nhiều khách hàng đã phải chờ đợi gần 3 tháng qua nhưng chủ đầu tư vẫn chưa tất toán tiền theo hợp đồng thanh lý đã thỏa thuận. Lý do được doanh nghiệp đưa ra là khó khăn kéo dài, nguồn tiền cạn kiệt.
“Thanh lý hợp đồng không chỉ mang đến những khoản lỗ hàng trăm triệu cho người mua, mà với các chủ đầu tư cũng là nỗi ám ảnh. Bởi, khó khăn lớn nhất hiện nay là doanh nghiệp địa ốc thiếu hụt dòng tiền nên không thể chi trả đúng hẹn”, anh Hoàng Huỳnh giám đốc điều hành một doanh nghiệp địa ốc tại TP. HCM cho hay.
Anh cũng thừa nhận vài tháng nay “mất ăn mất ngủ” vì áp lực tài chính, liên tục “chạy đôn, chạy đáo” để hóa giải khó khăn. Đặc biệt, để có tiền, công ty đã phải đi vay ngoài với lãi suất cao hoặc bán bớt dự án hoặc tài sản với mức giá rẻ để thu hồi tiền về. “Có khu đất ở Đồng Nai, giá mua vào hơn 700 tỷ đồng, nhưng công ty vừa phải bán lại với giá chưa đầy 350 tỷ đồng để có vốn quay vòng”, anh Huỳnh nói.
Theo giới phân tích, trong thời gian tới, nếu tín dụng không được khơi thông, thị trường tiếp tục ảm đạm, cuộc đua thanh lý căn hộ có thể lan rộng hơn, thậm chí bùng nổ trong hai quý đầu năm 2023. Các chủ đầu tư vốn dĩ đã thiếu hụt dòng tiền từ nhiều tháng qua sẽ cần ít nhất 6-12 tháng để cân đối tài chính, thu xếp được dòng tiền tất toán được cho hàng loạt khách hàng thanh lý hợp đồng.
Chia sẻ thực trạng này chuyên gia bất động sản, TS Nguyễn Chí Hiếu ví von: “Hãy liên tưởng các sản phẩm đầu cơ là “bèo”, dòng tiền đầu cơ là “nước”, nước nổi thì bèo nổi, nước rút thì bèo chết. Đó là lý do mà hiện nay, phân khúc căn hộ có tính đầu cơ mạnh đang chứng kiến làn sóng bán “cắt lỗ” ở TP. HCM khi dòng vốn trên thị trường khó khăn. Còn phân khúc căn hộ chung cư hướng đến đáp ứng mục đích ở thật với giá bình dân thì khó có tình trạng này”.
Theo ông Hiếu, những căn hộ đang bị “mắc cạn” đều nằm ở những dự án có mức giá quá cao, đại bộ phận người dân không với tới. “Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân vẫn có giá trị khai thác cho thuê tốt nên không khó thanh khoản. Làn sóng thanh lý chấp nhận lỗ lớn là bài học cho những nhà đầu cơ “tay ngang”. Hầu hết sản phẩm tồn kho hiện nay nằm ở phân khúc cao cấp, không phù hợp với túi tiền của người mua nhà. Với bất động sản đáp ứng nhu cầu thực vẫn không có nhiều biến động và lo ngại”.
Ông Hiếu cũng đưa ra dự báo, quỹ đất khu vực nội đô ở TP. HCM ngày càng khan hiếm. Cùng với những thay đổi trong quy hoạch, các chính sách sẽ thắt chặt hơn nữa khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ giá bình dân ngày càng ít đi. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân ở thực vẫn rất cao thì những người có nhu cầu thực vẫn nên cân nhắc chốt hợp đồng nếu dự án đầy đủ tính pháp lý, năng lực chủ đầu tư tốt và giá của dự án ở phân khúc bình dân.
Nam Phương / Vietnamfinance
