3 năm trở lại đây, hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, HoSE: SCR) liên tục đi xuống. Đi cùng với đó, chất lượng tài sản cũng cho thấy nhiều vấn đề đáng lo ngại.
TTC Land, hôm 2/7, đã thông qua việc giải thể 2 công ty con là Công ty TNHH MTV TTC Land Retail Management (địa chỉ tại số 253 Hoàng Văn Thụ, phường 2, quận Tân Bình, TP. HCM) và Công ty TNHH MTV Đầu tư Bất động sản TTC Land Phú Quốc (địa chỉ tại tổ 11, ấp Suối Lớn, xã Dương Tơ, TP. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang).
Lý do giải thể được TTC Land đưa ra là tái cơ cấu lại nhóm công ty con nhằm tối ưu việc vận hành.
Được biết, tại thời điểm 31/3/2024, TTC Land đang sở hữu 11 công ty con trực tiếp và 2 công ty liên kết. Trong đó, TTC Land đang đầu tư 1,3 tỷ đồng vào Công ty TNHH MTV TTC Land Retail Management và đầu tư 50 triệu đồng vào Công ty TNHH MTV Đầu tư Bất động sản TTC Land Phú Quốc.
Như vậy, với việc giải thể 2 công ty trên, số lượng công ty con của TTC Land giảm xuống còn 9 đơn vị.
Tối màu kinh doanh, rủi ro tài chính
Việc giải thể cùng lúc 2 đơn vị thành viên đã phản ánh tình thế không mấy dễ chịu của TTC Land ở thời điểm hiện tại. Trên thực tế, từ năm 2021 trở lại đây, hoạt động kinh doanh của công ty này đã suy giảm khá nghiêm trọng.
Cụ thể, trong giai đoạn 2021 – 2023, doanh thu thuần của TTC Land liên tục đi xuống, từ 1.683 tỷ đồng xuống 893 tỷ đồng (giảm 47%) rồi xuống tiếp 371 tỷ đồng (giảm 58%). Tính chung 3 năm, doanh thu thuần đã giảm tới 78%.
Mặc dù biên lợi nhuận gộp có cải thiện (từ 18,56% lên 27,21% và 28,88% trong cùng giai đoạn), song lợi nhuận sau thuế các năm vẫn “cắm đầu” đều đặn, từ 233 tỷ đồng xuống 194 tỷ đồng (giảm 71%) rồi xuống chỉ còn vỏn vẹn 15 tỷ đồng (giảm 73%). Tựu trung, trong 3 năm, lợi nhuận sau thuế đã giảm tới 92%.
Kết quả đáng thất vọng nhất xảy ra vào năm 2023, khi đây là năm có doanh thu thuần thấp nhất kể từ 2016 và lợi nhuận sau thuế thấp nhất kể từ năm 2014. Nguyên nhân chủ yếu là hoạt động chuyển nhượng bất động sản của công ty gần như “sụp đổ” (giảm tới 93% so với năm trước), trong khi chi phí tài chính và chi phí quản lý vẫn neo ở mức rất cao.
Không thể phủ nhận những khó khăn chung của thị trường bất động sản trong năm 2023 đã tác động sâu sắc tới hoạt động kinh doanh của TTC Land, nhưng rõ ràng những kết quả yếu kém này có phần “đóng góp” không nhỏ của các vấn đề nội tại.
Một trong những vấn đề lớn nhất là cơ cấu tài sản kém lành mạnh của công ty. Ghi nhận tại thời điểm cuối kết thúc năm 2023, tổng tài sản của TTC Land đạt 10.631 tỷ đồng, trong đó có 42% là các khoản phải thu và hơn 34% là hàng tồn kho.
Không chỉ chiếm tỷ trọng lớn, vòng quay của 2 khoản này đều chậm đi một cách đáng lo ngại trong năm 2023. Cụ thể, vòng quay các khoản phải thu từ 5,67 (năm 2021) đã sụt xuống chỉ còn 1,13 (năm 2023). Vòng quay hàng tồn kho cũng giảm từ 0,6 xuống chỉ còn 0,1 trong cùng giai đoạn. Vòng quay quá thấp của các khoản phải thu phản ánh việc thu hồi công nợ bị đình trệ. Còn với hàng tồn kho, vòng quay xuống đến mức 0,1 cho thấy các dự án gần như bất động. Điều này đã gây nên những hệ lụy không nhỏ cho TTC Land.
Một là về dòng tiền. Ghi nhận cho thấy, trong 2 năm 2022 – 2023, dòng tiền kinh doanh của TTC Land đều rơi vào trạng thái âm rất nặng, lần lượt là: – 631 tỷ đồng và -1.586 tỷ đồng. Nguyên nhân chính của tình trạng này là các khoản phải thu tăng mạnh, lần lượt là 509 tỷ đồng và 118 tỷ đồng; riêng năm 2023, hàng tồn kho cũng tăng rất mạnh với 888 tỷ đồng.
Để cân đối dòng tiền, TTC Land đã phải đẩy quy mô dòng tiền vay mượn liên tục tăng lên, từ 1.084 tỷ đồng (2021) lên 1.254 tỷ đồng (2022) rồi lên tới 2.256 tỷ đồng (2023). Đây chính là nguyên nhân tạo ra chi phí tài chính rất lớn của công ty trong 3 năm này, lần lượt là: 408 tỷ đồng, 399 tỷ đồng và 305 tỷ đồng; riêng tiền lãi vay chi trả qua các năm là: 167 tỷ đồng, 296 tỷ đồng và 365 tỷ đồng.
Chi phí lãi vay nói riêng, chi phí tài chính nói chung là một trong những “máy bào”, bào mòn lợi nhuận của TTC Land, dẫn đến tình trạng “phú quý giật lùi” trong kết quả kinh doanh 2021 – 2023 đã nói ở trên.
Hệ lụy thứ hai với TTC Land từ các vấn đề các khoản phải thu và hàng tồn kho là khả năng thanh toán. Dù sở hữu những chỉ số thanh toán khá ổn (hệ số thanh toán nhanh các năm 2021 – 2023 là: 1,14, 0,95 và 1,04) nhưng với hàng tồn kho lớn, giá trị nợ vay cao (tổng giá trị nợ vay đến cuối quý I/2024 đã đạt 3.115 tỷ đồng), rủi ro thanh toán trong ngắn hạn với TTC Land là hiện hữu, nhất là khi tiền mặt của công ty không quá dồi dào (tiền và tương đương tiền cuối quý I/2024 chỉ là 81 tỷ đồng).
2024 có sáng sủa?
Năm 2024 được TTC Land đánh giá là năm bản lề. Công ty lên kế hoạch doanh thu thuần 705 tỷ đồng và lãi trước thuế 16 tỷ đồng, lần lượt tăng 90% và không đổi so với năm trước.
Để hiện thực hóa mục tiêu này, TTC Land cho biết sẽ triển khai xây dựng các hạng mục tại dự án TTC Plaza Đà Nẵng (nơi năm 2023, công ty đã đàm phán thu xếp vốn với BIDV và thỏa thuận bán sỉ khối thương mại cho AEON Mall); bán hàng tại dự án Panomax River Villa (đã được tái khởi động trong năm 2023) và bán hàng tại dự án Selavia Phú Quốc.
Để tạo nền tảng mới, TTC Land sẽ tiếp tục làm pháp lý các dự án tại trung tâm TP. HCM đồng thời nghiên cứu việc nhảy vào mảng bất động sản công nghiệp và bất động sản kho vận từ 2025 (với quy mô lần lượt cho 2 mảng là 2.000ha và 1 triệu m2 sàn kho vận).
Kết thúc quý I/2024, TTC Land có 69 tỷ đồng doanh thu thuần và 7 tỷ đồng lãi trước thuế, lần lượt hoàn thành 9,7% mục tiêu doanh thu thuần và 43,7% mục tiêu lợi nhuận.
Như vậy, có thể thấy, nhiều khả năng TTC Land có thể hoàn thành được kế hoạch lợi nhuận năm, song kế hoạch doanh thu là khá thách thức, nhất là khi việc bán hàng tại các dự án của công ty vốn dĩ đã không dễ dàng từ nhiều năm nay.
Mặt khác, dòng vốn cũng một vấn đề khá thách thức với TTC Land, bởi bên cạnh việc vay mượn khá nặng nề, công ty cũng đối diện với khó khăn do quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản (chỉ cho phép nhận cọc 5%, thay vì 30% như trước kia).
Đó có lẽ là một trong những nguyên nhân khiến TTC Land tìm cách hoán đổi nợ để giảm bớt gánh nặng tài chính. Cụ thể, ngày 22/5, công ty thông qua phương án phát hành 34,93 triệu cổ phiếu hoán đổi tổng 349,3 tỷ đồng nợ. Cổ phiếu phát hành sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm kể từ ngày kết thúc đợt phát hành và dự kiến triển khai trong năm 2024 đến quý I/2025.
Được biết, danh sách chủ nợ hoán đổi gồm: Công ty Cổ phần Đầu tư Thành Thành Công sẽ hoán đổi 289,34 tỷ đồng thành 28,9 triệu cổ phiếu, nâng sở hữu lên 22,7% vốn điều lệ; Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Thành Thành Công sẽ hoán đổi 54,29 tỷ đồng nợ vay để lấy 5,4 triệu cổ phiếu, nâng sở hữu từ 0%, lên 1,26% vốn điều lệ; Công ty Cổ phần Thành Thành Nam sẽ hoán đổi 5,69 tỷ đồng nợ vay lấy 568.958 cổ phiếu, nâng sở hữu từ 0%, lên 0,13% vốn điều lệ.
Tựu trung lại, có thể thấy, những vấn đề của TTC Land nhiều khả năng sẽ vẫn kéo dài trong ít nhất năm 2024, và do đó, bức tranh kinh tài của công ty sẽ khó mà sáng màu trong ngắn hạn. Thậm chí, nếu làm không tốt, những thách thức sẽ còn đeo đẳng doanh nghiệp này trong các năm tiếp theo với mức độ khó lường.
Ái Chân Tử / Vietnamfinance
