Theo nghiên cứu mới nhất của Savills Úc, trong vòng một năm vừa qua, các nhà đầu tư đã chi 29 tỷ đô la Úc (tương đương 20,3 tỷ đô la Mỹ), một con số kỷ lục đối với các thương vụ mua bán bất động sản (BĐS) thương mại có trị giá trên 2 triệu đô la Úc, bao gồm các phân khúc văn phòng, khu công nghiệp và trung tâm bán lẻ trên toàn nước Úc, tính đến tháng 12 2015.
Con số này đã tăng 20% trong hai năm liên tiếp với 38% lượng vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài. Con số trên bao gồm hơn 17,2 tỷ đô la Úc cho các giao dịch BĐS văn phòng, 4,8 tỷ đô la Úc cho các giao dịch BĐS khu công nghiệp và 7 tỷ đô la Úc cho các giao dịch BĐS trung tâm bán lẻ, tăng 32% so với mức trung bình 22 tỷ đô la Úc trong vòng 5 năm qua, và so với mức tăng trưởng 18 tỷ đô la Úc của năm 2014.
Trưởng bộ phận nghiên cứu của Savills Úc, ông Tony Crabb nhận định rằng sự tăng trưởng ngoạn mục này có thể đến từ một lượng lớn các nguồn đầu tư nước ngoài đang tiếp tục được đổ vào Úc, đặc biệt là các nguồn đầu tư đến từ Trung Quốc và các tổ chức tài chính quốc tế. “Trong vòng 3 năm qua, chúng tôi đã chứng kiến một thị trường đầu tư đột phá về số lượng và giá trị giao dịch”. ông Crabb cho biết, “Các ủy thác đầu tư và quỹ đầu tư trong nước cùng các nhà đầu tư nước ngoài đã chiếm lĩnh thị trường. Tuy nhiên, trong năm 2015, các tổ chức trong nước đang dần phục hồi từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và bắt đầu thay thế các nhà đầu tư cá nhân, nhóm đối tượng đang bị áp đảo bởi các nhà đầu tư nước ngoài, để nắm vị trí người mua cạnh tranh”.
Các tổ chức đầu tư đứng vị trí thứ hai, chiếm 35% lượng người mua. Tuy nhiên, thị phần của đối tượng này đã giảm từ 48% (31% từ quỹ đầu tư, và 17% từ ủy thác đầu tư) trong năm 2014 xuống còn 35% (21% từ quỹ đầu tư, và 14% từ ủy thác đầu tư) trong năm 2015. Trong khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài chiếm 38% thị phần, tăng 70% so với mức 22% thị phần trong năm 2014. Giá trị đồng đô la Úc suy yếu, tỷ suất sinh lợi tương đối cao và sự tăng trưởng của nền kinh tế (tuy thấp hơn xu hướng) là những yếu tố chủ yếu dẫn tới tình trạng trên.
Trong khi đó, lượng lớn nguồn vốn đầu tư nước ngoài tìm kiếm BĐS Úc đã khích lệ nhiều nhà đầu tư trong nước chuyển nhượng BĐS và điều chỉnh lại danh mục đầu tư của họ. “Điều này đã tạo ra một năm kỷ lục về doanh thu BĐS thương mại, tương đương 29 tỷ đô la Úc. Ngược lại, nhiều yếu tố cơ bản của thị trường đã cho thấy hai xu hướng của nền kinh tế Úc – một số chỉ số cho thấy sự suy yếu ở Perth và Brisbane, một số chỉ số khác lại cho thấy sự cải thiện đáng kể ở Melbourne và Sydney. Brisbane dường như chỉ đạt được mức tối thiểu, trong khi Melbourne và Sydney đang tiếp tục cải thiện,” ông Crabb nói.
Thi trường vốn đã có biên độ dao động khá cao trong cả năm và đã kết thúc một năm hầu như không có nhiều thay đổi. Chỉ số ASX200 có tỷ suất lợi nhuận đạt mức khoảng 1%, đồng đô la Úc giảm 10% so với đồng đô la Mỹ, và trái phiếu 10 năm ở mức khoảng 2,8%. “Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận BĐS vẫn tiếp tục ổn định và duy trì ở mức cao hơn nhiều so với đầu tư chứng khoán, chẳng hạn như đối với BĐS chưa niêm yết, tỷ suất lợi nhuận đạt 10% và AREITS có tỷ suất lợi nhuận ở mức 13% trong vòng 5 năm qua. Rõ ràng, điều này đã tác động đến quyết định đầu tư,” ông Crabb nói.
Sự ổn định của tỷ suất đầu tư vẫn chưa phản ánh hết các yếu tố nội tại của nó. “Một số yếu tố cơ bản của thị trường đang được cải thiện nhanh chóng. Chúng tôi tin rằng điều này sẽ dẫn đến việc thắt chặt hơn nữa tỷ suất lợi nhuận khi nguồn vốn đầu tư bắt đầu được định giá với kỳ vọng về sự tăng trưởng của dòng tiền hoạt động ròng (net operating income) trong tương lai. Phần chu kỳ tỷ suất lợi nhuận này chỉ vừa mới bắt đầu”, ông Crabb kết luận.
Các số liệu cụ thể: Kinh doanh văn phòng – 17,2 tỷ đô la Úc thu được từ hoạt động kinh doanh, 16,7 tỷ đô la Úc trong năm trước đó, mức trung bình trong 5 năm đạt 12,4 tỷ đô la Úc. Tổng số 221 BĐS được bán ra, so với 326 BĐS trong năm 2014. Nhà đầu tư nước ngoài mua 45% lượng cổ phiếu (tương đương 7,6 tỷ đô la Úc) Kinh doanh khu công nghiệp – 4,8 tỷ đô la Úc doanh thu trong năm 2015, 5,55 tỷ đô la Úc trong năm trước đó, mức trung bình trong 5 năm đạt 3,8 tỷ đô la. Tổng số 221 BĐS được bán ra, so với 277 BĐS trong năm trước. Nhà đầu tư nước ngoài mua tổng số 36%. Kinh doanh trung tâm bán lẻ – 7 tỷ đô la Úc từ hoạt động kinh doanh, 7,2 tỷ đô la Úc trong năm trước đó, 5,8 tỷ đô la Úc trung bình trong 5 năm, tổng số 197 BĐS đã bán, so với tổng số năm trước là 221 BĐS. Các nhà đầu tư nước ngoài mua 26%.
Đức Quỳnh
Theo VDT
