JLL vừa có báo cáo về Thị trường Bất động sản Hà Nội Q2-2020. Theo đó, lượng mở bán chính thức chỉ đạt 2.910 căn trong Q2.2020, thấp hơn 36,7% theo quý, ghi nhận mức thấp nhấp trong vòng bảy năm trở lại đây.
Covid-19 ảnh hưởng tới tiến độ xây dựng
Kết thúc Q2.20, tổng nguồn cung của thị trường văn phòng giữ ở mức 2,1 triệu m2 sàn. Do yêu
cầu cách ly toàn xã hội 3 tuần đầu tháng 4, 2020 và ảnh hưởng kéo dài của dịch bệnh, tiến độ xây
dựng của các tòa nhà văn phòng trên thị trường cũng bị ảnh hưởng, dẫn tới việc ngày hoàn thành
của những tòa nhà ở các phân khúc đều bị đẩy lùi.
Hấp thụ ròng của toàn thị trường giảm xuống mức âm
Ảnh hưởng của Covid-19 trở nên rõ rang trong quý 2, khi thị trường ghi nhận lượng hấp thụ ròng
bị âm ở cả 2 phân khúc A&B. Do đó, tỉ lệ trống tăng 37 dpt theo quý, tuy nhiên, tỉ lệ này vẫn giữ
ở mức thấp khi chỉ đạt 7%.
Khách thuê buộc phải chuyển sang những địa điểm có giá thuê hấp dẫn hơn hoặc cắt giảm diện
tích thuê. Thậm chí không chỉ những công ty vừa và nhỏ gặp phải khó khăn, ngay cả những công
ty lớn cũng thắt chặt chi tiêu do tình hình thế giới vẫn đang phải chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch
bệnh. Vì tìm kiếm các giải pháp có thể giúp tiết kiệm chi phí, văn phòng chia sẻ đang được các
doanh nghiệp, bao gồm cả những tập đoàn đa quốc gia quan tâm, nhờ phương án chào thuê linh
hoạt và cạnh tranh.
Giá thuê giữ ở mức ổn định
Trong Q2.20, giá thuê trung bình của thị trường không ghi nhận thay đổi so với Q1.20, đạt USD
17,9/m2/tháng. Phần lớn các tòa nhà giữ giá chào thuê ổn định, trong khi một số tòa nhà trong
khu vực trung tâm vẫn tăng giá nhẹ. Vì vậy, giá thuê của Hạng A tăng không đáng kể ở mức 0,2%
theo quý, trong khi giá ở phân khúc Hạng B giữ nguyên. Tuy nhiên, do tình hình kinh tế đang gặp
khó khăn, các chủ nhà cũng sẽ sẵn sàng đàm phán với khách thuê để đạt được thỏa thuận hợp lý
cho cả hai.
Triển vọng thị trường
Trong nửa sau 2020, thị trường sẽ chào đón một lượng nguồn cung mới, trong đó nổi bật nhất là
tòa nhà Capital Place ở Quận Ba Đình. Nếu hoàn thành theo đúng kế hoạch, Capital Place sẽ đóng
góp cho thị trường 92.000 m2 sàn văn phòng chất lượng cao trong năm nay. Nhìn từ nguồn cầu,
nhiều khả năng các khách thuê sẽ thắt chặt ngân sách và kế hoạch mở rộng sẽ bị hoãn lại do sự
bất ổn của tình hình kinh tế thế giới. Vì thế, mức tăng trưởng của giá thuê được dự đoán sẽ chậm
lại so với thời trước, và có thể sẽ khiến cho các chủ nhà phải điều chỉnh chiến lược thuê để tăng
tính cạnh tranh.
Nguồn cung không thay đổi
Trong Q2.20, không có nguồn cung mới nào gia nhập thị trường, dẫn tới tổng diện tích đạt mức
1,2 triệu m2 sàn. Dưới ảnh hưởng của xu hướng phi tập trung hóa, các quận ngoài trung tâm như
Thanh Xuân, Long Biên tiếp tục dẫn đầu nguồn cung nhờ những trung tâm thương mại quy mô
lớn như Vincom Royal City hay Aeon Mall.
Tỉ lệ trống tăng do lượng hấp thụ ròng ghi nhận mức âm
Lượng hấp thụ ròng của thị trường tiếp tục ở mức âm trong quý, làm tỉ lệ trống tăng tới mức 11%,
cao nhất kể từ Q4. Doanh thu sụt giảm nặng cộng thêm chi phí vận hành buộc một số cửa hàng
phải đóng cửa, thậm chí một vài nhãn hàng lớn cũng phải cắt giảm những chi nhánh hoạt động
không hiệu quả, đặc biệt trong khoảng thời gian cách ly toàn xã hội vào T4.20. Những ngành
hàng bán lẻ như đồ gia dụng, quần áo gặp phải khó khăn trong khoảng thời gian này khi khách
mua trở nên dè dặt hơn trong chi tiêu vào những khoản này. Tuy nhiên, khi Việt Nam mở cửa trở
lại vào tháng 5 sau khi dịch bệnh được kiểm soát, thị trường bán lẻ cũng bắt đầu hồi phục, điển
hình như việc Hadilao đã chính thức khai trương cửa hàng đầu tiên ở Hà Nội sau thời gian dài
được mong đợi, tại TTTM Vincom Center Phạm Ngọc Thạch. Tương tự như TP.HCM, ngành
hàng dịch vụ ăn uống cũng ghi nhận việc phục hồi khả quan.
Giá thuê giữ ổn định
Do ảnh hưởng của Covid-19, giá thuê toàn thị trường không ghi nhận sự thay đổi đáng kể, giữ
vững ở mức USD 29,3/m2/tháng trong Q2.20. Trong thời gian diễn ra dịch bệch, những chính
sách hỗ trợ đã được đưa ra, tuy nhiên khi thị trường được mở cửa trở lại vào tháng 5, những chính
sách này đã không còn phổ biến. Dù thế, với những khách thuê ghi nhận doanh thu sụt giảm nặng
nề do ảnh hưởng của dịch bệnh, chủ nhà có thể xem xét để đưa ra những sự hỗ trợ khác tùy thuộc
vào từng trường hợp riêng biệt.
Triển vọng thị trường
Mặc dù dịch bệnh đã được kiểm soát tại Việt Nam, Covid-19 vẫn đang tiếp tục diễn biến phức tạp
ở các nước khác và bất ổn trên thế giới tiếp túc tăng. Bên cạnh đó, 2H20 cũng sẽ đón nhận nguồn
cung lớn gia nhập thị trường, bao gồm hai đại TTTM Vincom Smart City và Vincom Ocean Park.
Vì thế, ít có khả năng giá thuê sẽ tăng cao trong tương lai gần. Dưới xu thế phát triển nhanh
chóng của thương mại điện tử trong khi cửa hàng truyền thống đang gặp khó khăn, cả chủ nhà lẫn
các nhãn hàng đều nên cân nhắc tới mô hình bán hàng đa kênh nhằm bắt kịp nhu cầu khách hàng.
Nguồn cung mới thấp kỷ lục trong vòng bảy năm trở lại đây
Lượng mở bán chính thức chỉ đạt 2.910 căn trong Q2.2020, thấp hơn 36,7% theo quý, ghi nhận mức thấp nhấp trong vòng bảy năm trở lại đây. Tuy rằng số lượng căn hộ mở bán mới được kỳ vọng sẽ tăng sau nới lỏng giãn cách xã hội, việc chính phủ thắt chặt kiểm soát liên quan đến phê duyệt quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng đối với các dự án mới đã làm sụt giảm đáng kể nguồn cung trong quý này. Tình trạng này đã diễn ra tương tự tại thị trường TP.HCM vào năm ngoái.
Do vậy, phần lớn nguồn cung mới đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Dưới tác động của Covid-19, nhiều chủ đầu tư đã thay đổi các phương thức tiếp cận khách hàng mới kết hợp chính sách bán hàng ưu đãi. Thị trường chứng kiến một loạt các bất động sản sử dụng kênh bán hàng trực tuyến như đặt mua trên website hoặc livestream trực tuyến trên fanpage dự án để tiếp cận người mua. Bên cạnh đó, các gói tài chính hấp dẫn với lịch thanh toán dài hạn và chương trình lãi suất 0% cũng thu hút đáng kể sự quan tâm của thị trường, đặc biệt là ở phân khúc khách mua ở thực.
Nguồn cầu tốt do nhu cầu mua nhà để ở vẫn mạnh mẽ
Tổng lượng căn hộ bán được trong Q2.2020 đạt 5,298 căn, tăng 30,6% so với quý trước, tuy nhiên, vẫn thấp hơn so với lượng bán trung bình hàng quý trong giai đoạn 2015-19. Dự án giao dịch sôi động nhất được ghi nhận tại dự án Vinhomes Ocean Park (chiếm 48,3% tổng lượng bán trong Q2.20) nhờ các tiện ích liên tục được phát triển ví dụ như trường đại học VinUni mới đi vào hoạt động và tổ hợp vui chơi giải trí Vinpearl Land sắp được chủ đầu tư triển khai. Nhìn chung, nguồn cầu chủ yếu đến từ các khách mua ở thực, sản phẩm căn hộ thuộc phân khúc Trung Cấp với mức giá 1,200 – 1,800 USD / m2 có lượng bán tốt nhất thị trường. Người mua thuộc phân khúc này có xu hướng thu hút bởi các dự án có môi trường sống xanh, chủ đầu tư uy tín và cung cấp các gói hỗ trợ tài chính hấp dẫn.
Giá bán sơ cấp ổn định, giảm nhẹ ở thị trường thứ cấp
Các chủ đầu tư đã nhanh chóng điều chỉnh tăng giá bán sau khi các biện pháp giãn cách xã hội được nới lỏng, cho thấy thị trường sơ cấp vẫn ổn định do nguồn cung hạn chế và nhu cầu mua ở thực tốt. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 1.493 USD / m2, tăng 2,0% so với quý trước và 4,9% so với cùng kỳ. Tính theo mỗi dự án, giá bán tăng trung bình 2,8% so với quý trước. Tuy nhiên, giá bán thứ cấp giảm 1% so với quý trước khi thị trường cho thuê chậm lại. Việc khách thuê nước ngoài không thể quay lại thành phố, đã làm sự lạc quan của chủ nhà, đặc biệt đối các nhà đầu tư mua để cho thuê.
Triển vọng thị trường
Khoảng 10.000-15.000 căn hộ dự kiến sẽ mở bán chính thức trong nửa năm còn lại 2020, chủ yếu tập trung ở phân khúc Bình dân và Trung Cấp. Nhu cầu mua đầu tư cho thuê dự báo chưa thể phục hồi trong thời gian gần do tăng trưởng kinh tế chậm lại, doanh nghiệp thu nhỏ quy mô dẫn đến việc cắt giảm nhân sự cũng như ngân sách thuê.
Hải Đăng / Thị Trường Giao Dịch
