Tuy các chủ đầu tư cố gắng đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn như thời gian ân hạn cho cả vốn và lãi lên đến 24 tháng, miễn trừ phí quản lý trong vòng hai năm đầu nhưng thanh khoản nhà liền thổ tại TP. HCM vẫn rất chậm chạp do giá cả chào bán được xem là rất cao, đến mức bất hợp lý.
Giao dịch ế ẩm
Theo bà Nguyễn Lê, Giám đốc Công ty tư vấn bất động sản Nam City, hiện giá nhà phố xây thô TP. HCM vươn đến ngưỡng giá hàng chục tỷ đồng đến trăm tỷ đồng, rơi vào nhóm các dự án có pháp lý hoàn chỉnh.
Nguyên nhân tăng giá do nhiều yếu tố: chi phí đầu vào (giá đất, giá vật tư, nhân công, pháp lý…) tăng nên giá bán đầu ra cũng đội lên. Tuy nhiên, nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, giá bán nhà liền thổ sơ cấp tăng mạnh nhưng giá bán thứ cấp chững lại, lượng giao dịch rất chậm. Trong tháng 9, chỉ có khoảng 10 căn nhà phố được giao dịch.
Trước đó, báo cáo thị trường nhà phố, biệt thự tại TP. HCM do DKRA Việt Nam công bố cho biết, trong tháng 8, nguồn cung và lượng tiêu thụ thị trường nhà liền thổ giảm 23 lần so với tháng 7 và kéo dài chu kỳ ế ẩm kể từ tháng 4 đến nay. Cụ thể, toàn thành phố có 66 sản phẩm nhà phố, biệt thự thuộc 2 dự án mới được tung ra thị trường nhưng chỉ tiêu thụ được 4 căn, tương đương 6% rổ hàng. Mức thanh khoản này kém xa so với tháng 5-6 (bán 23-40 căn) và thấp hơn 70 lần so với tháng 4 (bán 282 căn).
Tương tự, theo Cushman & Wakefield, tuy giá tăng, thanh khoản nhà liền thổ trong 3 tháng qua tại TP. HCM chỉ ghi nhận 272 căn bán được. Còn giám đốc một công ty bất động sản đang phát triển dự án nhà phố, biệt thự xây sẵn trên địa bàn quận Bình Tân xác nhận, trong tháng 8-9 doanh số bán hàng đã bắt đầu xuống thấp ở mức báo động. “Tình hình khó khăn hơn vào tháng 7 âm lịch khi giao dịch đình trệ toàn bộ. Mua bán thứ cấp tại dự án này cũng ghi nhận bằng 0 trong hai tháng gần đây”, vị giám đốc này cho biết.
Bà Lệ Thủy, môi giới chuyên phân khúc nhà phố, biệt thự xây sẵn tại quận 2, 9, nay thuộc TP. Thủ Đức cho hay, kể từ tháng 7 đến nay, nhiều nhân viên sale không có nguồn thu từ phí môi giới bán hàng phải nghỉ việc do lượng giao dịch nhà liền thổ hoàn toàn không có. “Giá trị tài sản hàng chục tỷ đồng một căn nhà phố khiến khách mua nhà dù tiềm lực tài chính mạnh, ít nhiều vẫn cần khoản vay đối ứng. Việc kiểm soát tín dụng cộng thêm giao dịch từ các sản phẩm bất động khác chậm lại khiến thanh khoản thị trường lao dốc”, bà Thủy nói.
Nghịch lý giá vẫn tăng
Chị Bùi Vân Chi, một cư dân ở quận 4 cho biết, gia đình chị tính bán một căn nhà phố tại dự án Park City ở quận 2 để mua căn nhà phố rộng hơn ở dự án mới tại quận 9 (nay là TP. Thủ Đức) với hy vọng thời gian trả góp được kéo dài hơn nhằm thu xếp một khoản tiền mặt để làm ăn. Tuy nhiên, khi khảo sát giá của các căn nhà phố ở các dự án mới chào bán, chị “tá hỏa” khi nhận được mức chào giá từ chủ đầu tư quá cao.
“Tôi tìm đến xem tận mắt một dự án rộng tới 117ha tại Thủ Đức và được môi giới chào giá phân khu nhà phố, shophouse gồm 1 trệt, 3 lầu, 1 tum, có thang máy vào khoảng 400 triệu đồng/m2, có những vị trí giá bán đã ‘nhảy’ lên gần 700 triệu/m2. Như vậy một căn nhà phố diện tích 100m2 rơi vào mức giá 40-50 tỷ đồng, đó là cái giá quá cao, không thể chấp nhận được. Trong khi nhà phố có sẵn của tôi ở quận 2 với diện tích tương đương cũng chỉ bán nổi 20 tỷ đồng”, chị Chi chia sẻ.
Tượng tự, anh Lê Cương, một cư dân ở Thủ Đức cho biết, gia đình anh tính bán một căn nhà phố ở quận 5 để đổi lấy một căn nhà phố ở khu vực quận 9 nhưng chủ đầu tư chào bán với giá “hoảng hồn” lên tới 35 tỷ đồng/căn diện tích 6×20. “Đành rằng các công trình mới sẽ được xây thành quần thể với nhiều tiện ích nhưng mức giá trên trời như vậy thì không ai dám phiêu lưu bỏ tiền ra đổi nhà”, anh Cương nói.
Báo cáo thị trường nhà liền thổ vừa được Cushman & Wakefield công bố cho biết, trong quý vừa qua, giá bán nhà phố, biệt thự và shophouse trên địa bàn TP. HCM đồng loạt tăng. Cụ thể, giá sơ cấp nhà liền thổ (chủ đầu tư chào bán lần đầu) tại TP. HCM ghi nhận mức trung bình 12.300USD/m2, tương đương gần 300 triệu đồng/m2, tăng 29,7% theo quý và gần gấp đôi theo năm (so với cùng kỳ quý III/2021). Trong khi đó, mức giá trần (mức cao nhất) của nhà liền thổ tại thành phố đã vọt lên ngưỡng 14.000 USD/m2 (tương đương 340 triệu đồng/m2).
Ghi nhận của VietnamFinance cho thấy, các tháng 8, 9, thị trường nhà liền thổ xây sẵn (gắn liền với đất) chỉ ghi nhận một vài dự án mới chào hàng với tổng nguồn cung nhỏ giọt chưa đến 400 căn, tập trung tại huyện Nhà Bè (thuộc khu nam TP. HCM) và quận 2, 9 (nay thuộc TP. Thủ Đức). Tại huyện Nhà Bè ghi nhận dự án nhà phố thương mại quy mô 1,5ha trên đường Nguyễn Hữu Thọ, giá bán 30-84 tỷ đồng một căn. Trong khi đó, dự án nhà phố tại mặt tiền đường Võ Chí Công (TP. Thủ Đức) có giá 50 tỷ đồng một căn, xác lập mức giá nhà liền thổ cao nhất trên trục đường này.
Nhiều dự án biệt thự có giá lên đến hàng trăm tỷ đồng/căn
Còn shophouse là dự án thành phần của siêu đô thị 117ha tại quận 2 có giá 400 triệu đồng một m2. Cá biệt, siêu dinh thự hạng sang tại một dự án 26,7ha thuộc khu đô thị tại quận 9 tung rổ hàng có giá bán lên đến 250-700 tỷ đồng một căn tại phường Long Bình. Mức giá dinh thự 700 tỷ đồng một căn tại dự án này lập kỷ lục giá nhà xây sẵn cao nhất tại TP. Thủ Đức tính đến ngày 30/9.
Savills Việt Nam cũng công bố báo cáo cho hay giá chào bán thứ cấp loại nhà biệt thự tại TP. HCM đã tăng gấp đôi so với năm 2018, còn giá nhà liền kề cũng tăng 67% trên thị trường thứ cấp mua đi bán lại.
Bà Nguyễn Lê cho biết, quỹ đất cho tài sản liền thổ tại TP. HCM hiện chỉ còn giới hạn tại TP. Thủ Đức ở phía đông, Nhà Bè ở phía nam và Bình Chánh ở phía tây. Trong khi những thông tin về sửa đổi Luật Nhà ở với quy định mua nhà chung cư bị giới hạn bởi thời hạn sở hữu đã khiến tâm lý cả chủ đầu tư và người mua đều bị tác động.
Chủ đầu tư tung hàng và hy vọng với lợi thế sở hữu lâu dài dù giá có tăng, vẫn thu hút người mua. Nhưng lực mua quá yếu cho thấy, giá nhà phố đang rất bất hợp lý. Khi người mua còn lấn cấn với câu chuyện tín dụng bị siết chặt, câu chuyện lợi suất đầu tư không khả thi, lợi nhuận cho thuê không tương ứng với vốn đầu tư thì hy vọng thanh khoản nhà phố tại TP. HCM vẫn còn rất mong manh.
Nam Phương / Vietnamfinance
