Nơi nào có minh bạch, nhà đầu tư ắt sẽ tìm đến, theo JLL.
Việc ban hành các chính sách mới đã và đang giúp thị trường bất động sảntoàn cầucải thiện minh bạch, tạo tiền đề cho các nhà đầu tư tự tin hơn khi tham gia đầu tư các thị trường mới.
Trên giấy tờ,tham vọng của những chính sách này rất hứa hẹn.
Nhiều quốc gia từ Colombia tới Hàn Quốc ban hành nhiều chính sách nhằm cắt giảm thủ tục rườm rà, chống tham nhũng và cải thiện quy trình pháp lý ở mọi khía cạnh, từ chống rửa tiền đến quy định sử dụng và phát triển đất bền vững.
Canada đặt mục tiêucho phát triển bền vững. Thái Lannổ lực nâng cấphệ thống thuế bất động sản và công nghệ hóa việc đăng kí đất đai. Macau đấu tranh chống rửa tiền.
Những nỗ lực này thể hiện mong muốn lấy lại niềm tin của nhà đầu tư từ sau vụ rò rỉHồ sơ Panama và Hồ sơ Paradisechấn động, phơi bày mặt tối trong lĩnh vực bất động sản. Phản ứng rõ ràng nhất đối với vụ bê bối dữ liệu mật này là việc Vương quốc Anh đề xuất lợi íchđăng kí quyền sở hữu và Liên minh châu Âu ban hành chỉ thịchống rửa tiền lần thứ năm.
Nhưng tác động thật sự của những chính sách này vẫn chưa được như mong muốn, vì trong một số trường hợp, các chính sách bị đình trệ, theo báo cáo về Chỉ số Minh bạch Toàn cầu 2018 của JLL.
Trong số 100 quốc gia được khảo sát, có 85 quốc gia đã cải thiện chỉ số so với hai năm trước. Tuy nhiên, không phải tất cả các chính sách mới đều được thực thi, khiến các nhà đầu tư e ngại, theoJeremy Kelly, Giám đốc Nghiên cứu Toàn cầu, JLL.
“Tại một số thị trường, việc ban hành vàviệc thi hànhkhông có kết nối,” ông cho biết.
Khoảng cách này được ghi nhận rõ nét nhất ở những thị trườngbán minh bạch. Brazil, Argentina, Kenya, Trung Quốc và Hy Lạplà những thị trường đáng chú ý nhất. “Trung Quốc đã thi hành chính sách tại một số khu vực, như việc áp dụng nhất quánchính sách thu hồi thuế, nhưng vẫn phải tiếp tục tại những khu vực còn lại,” theo Kelly.
Hầu hết ở các thị trường, thi hành chính sách một yếu điểmtrong việc đảm bảo chất lượng của thông tin đăng ký đất, tiêu chuẩn quy hoạch sử dụng đất và các quy trình pháp lý.
Tại Brazil, Argentina và Hy Lạp, việc thực hiện các giao dịch không công bố giá bán được xem là trốn thuế, khiến các con số báo cáo không chính xác.
Theo Jacques Gordon, Giám đốcChiến lược của JLL cho biết: “Bên cạnh tham nhũng, thì việc “thực thi các chính sách có chọn lọc” cũng là yếu tố gây ra các vấn đề minh bạch,nhiều quốc gia xem đây là việc bình thường, và các chính sách chỉ được thực hiện khi có sức ép từ chính phủ.
Điển hình tại Trung Quốc, rất khó để dự đoán mục đích sử dụng đất ở một số tỉnh vì những quy định về quy hoạchcác dự án tái phát triển và tái định cư đã thay đổi. Thuế và quy hoạch sử dụng đất được thực hiện “theo lý thuyết” với mức độ minh bạch cao chỉ ở một số tỉnh, không phải toàn bộ. Tình trạng này cũng phổ biến ở các nước liên bang như Brazil, Mexico, Hoa Kỳ và Canada, nơi chính quyền địa phương có các phương thức tiếp cận rất khác nhau để thực thi mã phân vùng và tổ chức hệ thống đánh giá công bằng về thuế tài sản.
Tại Kenya, trách nhiệm thực thi chính sách phân vùng từ cấp quốc gia xuống cấp địa phương, đang gây ra nhiều tranh cãi.
Áp lực tăng lên
Mặc dù nhiều thị trường đã có những bước cải thiện đột phá trong những năm gần đây, nhưng vẫn phải xác định rõ những khó khăn trong việc thực thi các điều luật mới”, theo Gordon.
Ngày càng có nhiều nhà đầu tư dịch chuyển dòng vốn vào bất động sản, do đó sức ép đang tăng lên đối với các chính phủ toàn cầu không chỉ trong việc ban hành mà còn việc thi hành các điều luật mới.
Ấn Độ là một thị trường có tốc độ cải thiện ấn tượng nhất. Lượng vốn mà các quỹ đầu tư tư nhân rót vào bất động sản Ấn Độ tăng gấp ba lần kể từ năm 2014 và việc công bố Bộ luật đầu tư và phát triển bất động sản, hoặc RERA, trong năm 2016 được kỳ vọng sẽ giúp quốc gia này tiếp tục tăng hạng minh bạch.
“Nhờ vào những cải cách vềluật phá sản, nổ lực chống giả mạo quyền sở hữu tài sản, và các hiệp địnhnhất quánnhằmthúc đẩythuận lợi kinh doanh, đã làm tăng đáng kể niềm tin của người mua cũng như nhà đầu tư”, theo ông Ramesh Nair, Tổng Giám đốc JLL tại Ấn Độ nhận định.
Nhóm ‘Siêu minh bạch’ trong bảng xếp hạng của JLL bao gồm 11 thị trường đã thu hút 75% lượng đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu trong năm năm qua.
Theo Richard Bloxam, Giám Đốc Thị trường vốn Toàn cầu của JLL nhận định, ‘Minh bạch là yếu tố then chốt trong việc đánh giá hoạt động hiệu quả của các thị trường’.
Đức Quỳnh/TTGD
