Làn sóng hỗ trợ trả lãi và gốc kéo dài, lịch thanh toán linh hoạt và các chương trình cam kết thuê của các chủ đầu tư khi tung hàng mới đã đẩy nhà đầu tư thứ cấp phải chấp nhận cắt lỗ.
Nhà đầu tư thứ cấp bị cạnh tranh bởi lượng hàng mới
Một số sàn giao dịch bất động sản cho biết, căn hộ thứ cấp tại TP. HCM đã giảm từ 10 – 20% so với hồi đầu năm, tương đương với 200 – 500 triệu đồng/căn. Có vài trường hợp, chủ nhà muốn bán nhanh, mức giá cắt lỗ có thể lên đến hơn 30% mỗi căn. Tuy nhiên, hiện tượng này chưa phải là phổ biến, mà tập trung tại một số khu vực.
Khảo sát của VietnamFinance tại địa bàn TP. Thủ Đức cho thấy, nếu như đầu năm 2023, với số tiền 2-3 tỷ đồng, người mua khó có thể sở hữu một căn hộ từ 2-3 phòng ngủ thì hiện nay, đã có thể “chốt” được hàng từ những người đã đầu tư trước đó.
“Mới đây, tôi chấp nhận bán căn hộ 2 phòng ngủ với giá 2,4 tỷ đồng/căn, chấp nhận mức lỗ 300 triệu đồng so với thời điểm mua 1 năm trước đây vì cần tiền trả nợ ngân hàng”, chị Hà Vy, một nhà đầu tư thứ cấp tại Thủ Đức chia sẻ.
Một số người đầu tư nhỏ lẻ tại khu vực này thừa nhận, đa phần các căn hộ thứ cấp giảm giá tập trung vào khu vực Thủ Đức do địa bàn này đón thêm nhiều nguồn cung trong thời gian vừa qua, dẫn đến nguồn cung cao hơn cầu. Ngoài ra, càng về cuối năm, người bán đang gặp khó khăn về dòng tiền, thoát lãi vay ngân hàng nên hiện tượng bán giảm giá sẽ diễn ra nhiều hơn.
Tượng tự như vậy, tại quận Bình Tân, người mua nhà đã có cơ hội sở hữu căn hộ với giá mềm từ một số nhà đầu tư thứ cấp trước đó so với giá của chủ đầu tư vì áp lực trả nợ ngân hàng. “Tôi mới bán hai căn hộ tại gần khu vực đường Tên Lửa, Bình Tân và chấp nhận lỗ 15% so với giá lúc mua do nguồn cung mới ở đây tăng lên, lợi thế hơn căn hộ của tôi do được trả dài hạn với mức vay rất thấp”, anh Đình Thắng, một nhà đầu tư tại khu vực này chia sẻ.
Quả vậy, theo báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM quý 3/2023 của Savills Việt Nam, thị trường căn hộ đón thêm lượng hàng mới tăng 572% theo quý và 11% theo năm, lên 2.528 căn. TP. Thủ Đức chiếm 74% thị phần, trong đó riêng Vinhome Grand Park – The Glory Heights (hạng B) đã chiếm 59% thị phần. Các nguồn cung mới khác, thuộc về các dự án hạng B và C tại quận Bình Tân và huyện Bình Chánh. Theo đó, khu vực này, nhà đầu tư thứ cấp bị cạnh tranh bởi lượng hàng mới với chính sách bán hàng nhiều ưu đãi hơn.
Số liệu thống kê cho thấy, lượng giao dịch trong quý 3/2023 tại Thủ Đức đạt 2.003 căn, tăng 561% theo quý và 102% theo năm. Vinhome Grand Park – The Glory Heights chiếm 55% lượng bán trong quý. Theo Savills Việt Nam, các chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách bán hàng, bao gồm hỗ trợ trả lãi và gốc trong thời gian đầu, kéo dài lịch thanh toán và các chương trình cam kết thuê. Dự báo từ các đơn vị nghiên cứu, giá bán sơ cấp và thứ cấp sẽ còn điều chỉnh sang nửa đầu năm sau. Điều này được kỳ vọng người dân có thể tiếp cận được nhà ở với mức giá phù hợp hơn.
Căn hộ siêu sang, giảm giá là tất yếu
Chị Bùi An Khánh, một môi giới tại khu vực quận 1, TP. HCM cho hay, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang phải chấp nhận giảm giá sâu để thoát hàng với mức lỗ khoảng 10 – 30% so với khi đầu tư. Phần lớn khách hàng thuộc phân khúc này đã đầu tư từ cuối năm 2022, khi ấy trào lưu đầu tư những dự án căn hộ siêu sang có giá hàng trăm triệu đồng/m2 đang “lên ngôi”.
“Để mua một căn hộ trên dưới 100m2 tại những dự án ở quận 1 ven sông Sài Gòn, người mua phải bỏ ra ít nhất hai mươi tỷ đồng. Ví dụ dự án siêu sáng đình đám ở quận 1 có mức giá mua bán dao động trong khoảng 12.000 USD/m2 đến 15.000 USD/m2 (khoảng 300 triệu đồng/m2) thì hiện tại nhà đầu tư thứ cấp đang chấp nhận bán lỗ vài tỷ đồng/căn. Giảm giá sâu là tất yếu vì lúc mua giá quá cao”, chị Khánh phân tích.
Còn một số nhà đầu tư thứ cấp thời điểm đầu cuối năm 2022 sở hữu căn hộ có mức giá mềm hơn một chút, khoảng 10.000 USD/m2 thì giờ đây cũng phải bán lỗ không dưới 500 – 1 tỷ đồng/căn. “Chơi hàng hiệu mà, phải chấp nhận cuộc chơi thôi, vì nếu đã lãi thì cũng có thể lãi khủng”, một nhà đầu tư thứ cấp cho hay.
Trước thực tại các nhà đầu tư thứ cấp đã giảm giá nhưng vẫn khó giao dịch, ghi nhận của VietnamFinance cho thấy, các chủ đầu tư căn hộ siêu sang đang khá cân nhắc về giá, lượng hàng và chính sách khi tiếp tục bung hàng ra thị trường.
Theo dữ liệu của Công ty nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam, trong quý IV/2023, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp tại TP. HCM không ghi nhận nguồn cung mới. Tổng kết nguồn cung trong năm 2023 đạt 4.898 căn, giảm 6,1% so cùng kỳ năm trước.
“Hầu hết các chủ đầu tư đều thận trọng trong việc mở bán mới do tâm lý thị trường vẫn chưa có nhiều khởi sắc, một số chủ đầu tư dời lịch mở bán mới sang năm sau. Về lượng giao dịch, thị trường căn hộ phân khúc cao (bao gồm phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang) giao dịch thấp, phần lớn giao dịch chủ yếu tập trung ở một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu cao cho phương án thanh toán nhanh. Trong khi hầu hết hàng tồn kho ở các dự án còn lại chứng kiến lượng giao dịch chậm lại”, một môi giới BĐS cho hay.
Báo cáo thị trường nhà ở tại TP. HCM quý IV/2023 của Công ty nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam cho thấy, giá bán sơ cấp căn hộ cao cấp hầu như không đổi so với quý trước nhưng sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước (giảm 12,7%). Chủ đầu tư đang tính toán tung ra các phương thức chính sách thanh toán linh hoạt như chiết khấu giá bán, gia hạn thời gian thanh toán hay hỗ trợ lãi suất tiếp tục là công cụ giúp kích thích nhu cầu mua nhà.
Còn giá bán sơ cấp căn hộ hạng sang sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước (giảm trung bình 12,7%). “Thị trường vẫn ghi nhận sự sụt giảm trong giá sơ cấp. Nguyên nhân chủ yếu là mức chiết khấu cao, có thể lên đến 40% cho gói thanh toánh nhanh, tại một số dự án căn hộ cáo cấp, siêu sang có lượng hàng tồn nhiều. Đối với thị trường thứ cấp, giá giao dịch giảm là đương nhiên. Điều này cho thấy đôi khi đầu tư cũng phải chấp nhận rủi ro, nhà đầu tư phải “trông giỏ bỏ thóc”, không có chuyện cứ đầu tư căn hộ vị trí đẹp, chất lượng tốt là đảm bảo sinh lời”, chị Bùi An Khánh chia sẻ.
Nam Phương / Vietnamfinance
