Mặt bằng kinh doanh bán lẻ tại TP.HCM không giảm giá dù đang chịu nhiều ảnh hưởng

CBRE vừa công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM quý 2-2020. CBRE nhận định, do ảnh hưởng chung của Covid-19 nên hầu hết các hoạt động mảng bất động sản đều giảm sút nghiêm trọng, nhất là lĩnh vực bán lẻ. Trong quý tiếp theo, CBRE dự báo thị trường bất động sản TP.HCM còn chịu nhiều ảnh hưởng trong bối cảnh sự phục hồi của kinh tế toàn cầu đang là một dấu hỏi lớn.

Thị trường văn phòng TP.HCM

Giá chào thuê được tính theo diện tích thực thuê, chưa bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ.

Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 2/2020.

Sự kéo dài của dịch Coronavirus (COVID-19) trên toàn cầu đã làm cho việc hồi phục kinh tế trở thành một câu hỏi lớn. Nếu như trong Quý 1/2020, thị trường văn phòng vẫn chưa ghi nhận những tác động đáng kể từ COVID-19 thì ở Quý 2, thị trường văn phòng TP.HCM đã chứng kiến những phản ứng nhất định từ khách thuê khi doanh thu của những công ty này đều sụt giảm mạnh trong nửa đầu năm 2020. Trong tình hình đó, một số khách thuê đã buộc phải trả lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng văn phòng.

Trong khi thị trường văn phòng TP.HCM trong Q2/2020 không có thêm nguồn cung mới nào (vẫn duy trì tổng diện tích cho thuê ở mức 1.370.814 m2 NLA), phần diện tích thuê mới từ năm 2019 và Quý 1/2020 chưa được thị trường hấp thụ hết. Các toà nhà Hạng A chịu ảnh hưởng nhiều hơn các toà nhà Hạng B. Giá thuê trung bình-Hạng A là 44,4 USD/m2/tháng, giảm 4,9% và tỷ lệ trống tăng 9 đpt so năm trước, đạt 11,8%.

Hiện nay, các khách thuê đang có xu hướng thu hẹp mặt bằng ở tòa nhà hiện tại để chuyển sang các tòa nhà phân khúc thấp hơn, ở vị trí rìa trung tâm hoặc ngoại vi thành phố nhằm tiết kiệm chi phí. Do đó, phân khúc Hạng B vẫn ghi nhận tình hình hoạt động ở mức ổn định, đặc biệt các tòa có mức giá thuê dưới 30 USD/m2/tháng. Trong Quý 2/2020, tỷ lệ trống Hạng B ghi nhận 4,7%, tăng nhẹ 0,4 đpt so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê phân khúc này đạt 25,3 USD/m2/tháng, tăng 7,4% so với Quý 2/2019 do có sự gia nhập của một số tòa nhà mới từ những quý trước mà có chất lượng tốt và giá thuê cao hơn mức trung bình toàn thị trường, như Sonatus Building và Friendship Tower.

Dịch bệnh COVID-19 đã thay đổi xu hướng thuê văn phòng của khách thuê, cụ thể là sau thời gian cách ly toàn xã hội vào Tháng 3 – 4 vừa qua. Các công ty lần lượt áp dụng chính sách làm việc tại nhà để duy trì hoạt động của doanh nghiệp và họ cũng nhận thấy năng suất làm việc của nhân viên không quá bị ảnh hưởng khi không làm việc tại văn phòng. Nếu như trước đây, nhân viên đều mong muốn được ngồi văn phòng làm việc để đạt hiệu suất cao thì hiện nay, họ có thể linh hoạt hơn về không gian làm việc của mình. Điều này làm cho tiêu chí thuê văn phòng của các công ty cũng trở nên linh hoạt hơn. Vì vậy, việc khách thuê di dời văn phòng ra khu vực ngoài trung tâm không còn quá khó khăn như trước đây. Hiện nay, vài công ty cũng áp dụng chính sách làm việc tại nhà một ngày trong tuần trong thời gian dài hạn, thu hẹp bớt mặt bằng thuê hoặc di dời ra các tòa nhà văn phòng có giá thuê thấp hơn.

Trong Quý 2/2020, phần lớn yêu cầu mà CBRE nhận được là di dời văn phòng (chiếm đến 72% tổng số yêu cầu thuê từ khách hàng), trong đó có một số khách thuê lớn di dời từ tòa nhà Hạng A xuống phân khúc Hạng B hoặc từ Hạng B sang Hạng B có chi phí thuê thấp hơn. Ngoài ra, các hoạt động mở rộng văn phòng (20%) vẫn diễn ra đối với một số ngành không bị ảnh hưởng quá nhiều do dịch như Bảo hiểm, Sức khỏe/Y tế và Bán lẻ/Thương mại điện tử. Bên cạnh đó, các ngành Tài chính/Ngân hàng, và Tài chính công nghệ bắt đầu có động thái thu hẹp diện tích (2%) do những công ty này muốn tái cấu trúc văn phòng làm việc tại nhiều địa điểm khác nhau nhằm tiết kiệm chi phí.

Nguồn cung văn phòng mới vẫn được xây dựng và dự kiến khai trương vào cuối năm nay với hơn 70.000 m2 diện tích cho thuê ngoài. Nguồn cung mới chủ yếu sẽ tập trung ở khu vực phía Đông (Bình Thạnh) và phía Nam (Quận 7). Các tòa nhà mới ở TP.HCM cũng đã chủ động điều chỉnh giảm giá chào thuê từ 1 đến 3 USD/m2/tháng so với giá chào từ Q4/2019 nhằm thu hút khách thuê mới. Mặc dù Việt Nam đã thành công trong công tác phòng chống dịch nhưng các nước vẫn đang đau đầu để chống chọi với COVID-19. Do đó, thị trường văn phòng Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng cũng sẽ bị ảnh hưởng từ những công ty nước ngoài. Dự kiến vào cuối năm 2020, giá thuê của hai hạng sẽ tiếp tục giảm từ 8%-10% (mức giảm của các nước trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương từ 8% – 15%) và tỷ lệ trống tăng 7-9 đpt do nguồn cung mới vào thị trường và ảnh hưởng của dịch bệnh.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc, CBRE Việt Nam: “Sự thay đổi về yêu cầu và kỳ vọng của khách thuê ngày càng rõ rệt hơn. Chúng tôi dự đoán sẽ còn có nhiều giao dịch thu hẹp hoặc di dời mặt bằng văn phòng vào những tháng cuối năm. Điều này đòi hỏi các chủ nhà cần phải có những biện pháp linh hoạt trong ngắn và dài hạn, thay đổi để phù hợp với xu hướng và nhu cầu của khách thuê. Phía đơn vị vận hành không gian làm việc linh hoạt thì nên thận trọng hơn trong việc mở rộng mà cần tập trung khai thác tốt các địa điểm hiện hữu bằng những gói hỗ trợ giảm giá thuê, tập trung vào nhiều đối tượng khách hàng, đặc biệt là những doanh nghiệp”.

Thị trường bán lẻ TP.HCM

Giá chào thuê trung bình tầng trệt và tầng một, không bao gồm Thuế GTGT và Phí dịch vụ.

Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 2/2020.

Không có dự án bán lẻ mới trong Quý 2/2020. Tại khu vực Ngoài Trung tâm, dự án Vincom Megamall Thảo Điền mở rộng một phần diện tích hơn 3.000m2 tại khu vực hầm vốn được dùng làm văn phòng trước đây. Tính đến Quý 2/2020, tổng diện tích bán lẻ khu vực TP.HCM không thay đổi nhiều so với giai đoạn cuối năm 2019, ước đạt 1.040.000 m2 diện tích thực thuê.

Tình hình kinh doanh của ngành bán lẻ Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng đã bắt đầu có những hồi phục tuy nhiên chưa thật sự khởi sắc. Theo thống kê của Google Mobility Index dựa trên định vị, số lượng người đến các Trung tâm thương mại và mua sắm đã hồi phục 80% so với giai đoạn Tháng 1/2020, vốn là tháng mua sắm sầm uất để chuẩn bị cho dịp Tết Nguyên Đán. Tuy nhiên, Thống kê của TP.HCM, tổng doanh thu bán lẻ và dịch vụ trong 6 tháng đầu năm vẫn giảm 4% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó dịch vụ lữ hành giảm mạnh nhất, đến 71% so với cùng kỳ năm ngoái. Tín hiệu tích cực đến từ doanh thu hàng hóa, tăng 10% so với cùng kỳ. Theo thống kê từ CBRE tại một số chuỗi nhà hàng tại Việt Nam, doanh thu trong tháng 6 đã hồi phục 40-70% so với giai đoạn trước dịch, tuy nhiên mức độ hồi phục khác nhau cho các vị trí. Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam nhận xét ”Các khu vực bán lẻ vốn phụ thuộc nhiều về khách du lịch, đặc biệt là khách nước ngoài và dân văn phòng, có mức độ hồi phục chậm hơn do người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu và ảnh hưởng kinh tế nói chung lên mức thu nhập của người dân. Ước tính đến hết năm 2020, tâm lý người tiêu dùng vẫn sẽ dè dặt chi tiêu và ưu tiên các mặt hàng thực phẩm, sản phẩm thiết yếu cũng như các sản phẩm về sức khỏe…”

Tại các TTTM, giá chào thuê không thay đổi so với quý trước (Giá chào thuê được CBRE báo cáo không tính đến các ưu đãi, chính sách hỗ trợ ngắn hạn từ chủ đầu tư). So với cùng kỳ năm trước, giá chào thuê trung bình tầng trệt và tầng một của Khu Trung tâm tăng 3,8% và giá chào thuê Khu Ngoài trung tâm giảm 0,9%. Đối với tỷ lệ lấp trống, thị trường ghi nhận mức tăng 0,3 điểm phần trăm tại Khu Trung tâm và tăng 5,4 điểm phần trăm tại Khu Ngoài trung tâm (tương đương 300 m2 cho Khu Trung tâm và 49.000 m2 cho khu Ngoài Trung tâm). Tuy nhiên mức độ tăng, ngoài yếu độ địa lý, còn tùy thuộc vào mô hình bán lẻ. Các TTTM vốn có lưu lượng khách hàng tốt phục hồi nhanh hơn trong khi các dự án có cơ cấu ngành hàng không đa dạng hoặc không phù hợp, tỷ lệ trống có thể cao hơn. Trung bình, mô hình TTTM tăng 4 điểm phần trăm cho tỷ lệ trống, TTTM Tổng hợp tăng nhẹ 0,5 điểm phần trăm và Khối đế bán lẻ tăng mạnh gần 9 điểm phần trăm. Tình hình trả mặt bằng tại các khối đế bán lẻ của chung cư diễn ra nhiều hơn so với TTTM, đặc biệt là các nhóm ngành hàng về ăn uống và thời trang trong nước. Các nhóm khác như Siêu thị, Sức khỏe, cửa hàng tiện lợi vẫn hoạt động bình thường.

Tỷ lệ trống dự kiến sẽ có cải thiện nhẹ trong nửa cuối năm 2020 trong khi giá chào thuê sẽ giữ ở mức hiện tại, đi kèm với các chính sách hỗ trợ giá thuê ngắn hạn đến từ chủ đầu tư. Trước tình hình dịch bệnh chưa được kiểm soát, hầu hết các thương hiệu bán lẻ trên thế giới tạm dừng việc tìm kiếm các mặt bằng thuê mới mà chú trọng hơn về cải thiện tình hình kinh doanh tại các của hàng hiện hữu. Theo thống kê của CBRE Châu Á Thái Bình Dương, hơn 65% nhà bán lẻ trả lời sẽ dừng các hoạt động mở rộng và tập trung hơn vào đánh giá tình hình hoạt động hiện tại. Bên cạnh đó, gần 50% nhà bán lẻ hoãn các hoạt động nghiên cứu mặt bằng mới và 36% muốn cắt giảm chi phí đầu tư vào cửa hàng. Trong Quý 2, Uniqlo mở rộng thêm hai cửa hàng tại TP.HCM và trong Quý 3, thành phố sẽ chào đón thêm MUJI, một thương hiệu mới từ Nhật Bản. Tuy nhiên, đây là những giao dịch từ năm 2019. Ngoài ra, số lượng các thương hiệu mới vào Việt Nam giảm hẳn so với bốn năm trước đây.

Đi kèm với hình thức giảm số lượng/diện tích cửa hàng là sự nghiêm túc đầu tư vào bán lẻ trực tuyến và bán lẻ đa kênh. Tại Việt Nam, một số thương hiệu đã cho ra đời nền tảng bán lẻ riêng của họ như Starbucks, Maison và sắp tới là ACFC. Các thương hiệu cà phê, ăn uống trung cấp và không thiên về trải nghiệm phát triển mô hình bán lẻ dạng kiot, xe bán tải… như Pizza4P, cà phê Ông Bầu để linh hoạt hơn trong việc tăng cường mức độ phủ sóng. Ở một hướng khác, một vài thương hiệu trong nước có tiềm lực tài chính muốn tận dụng cơ hội thị trường đang hồi phục để mở rộng nhanh hơn nhằm xây dựng một hệ thống có năng lực cạnh tranh cao trong tương lai.

Các dự án tương lai đều trì hoãn ngày khai trương để chờ sự hồi phục từ nhu cầu thuê mặt bằng cũng như tuyến Metro Số 1, dự đoán sẽ đi vào hoạt động trong năm tới. Sự ra đời của tuyến Metro sẽ kéo theo sự thay đổi về mặt bằng giá thuê cho các dự án có kết nối trực tiếp, cơ cấu ngành hàng để phù hợp với đối tượng khách di chuyển và có thể là mô hình bán lẻ dưới lòng đất còn rất mới tại thị trường Việt Nam, cũng như thị trường TP.HCM. Dự đoán từ nay đến hết năm 2020, sẽ không có thêm dự án mới ra đời, ngoài một dự án bán lẻ tại Khu trung tâm có thể sẽ tái khai trương sau hơn hai năm trùng tu. Đây cũng là giai đoạn các tuyến bay quốc tế đến Việt Nam được dự đoán sẽ hoạt động bình thường và kéo theo một lượng khách hàng là khách du lịch.

Thị trường căn hộ bán TP.HCM

Với lệnh cách ly toàn xã hội trong tháng tư và các tác động của dịch COVID-19, thị trường căn hộ bán tại TP.HCM ghi nhận số căn chào bán thấp kỷ lục trong vòng năm năm qua. Các chủ đầu tư nước ngoài gần như không có sản phẩm chào bán trong nửa đầu năm. Lượng nguồn cung chào bán từ khối ngoại chỉ chiếm khoảng 10% toàn thị trường so với mức 20% trong các năm trước. Trong Quý 2/2020 có 1.644 căn hộ được chào bán tại bảy dự án, giảm 54% theo quý và 60% so với cùng kỳ năm trước. Tổng cộng nửa đầu năm có 5.250 căn hộ được chào bán ghi nhận mức giảm là 39% so với cùng kỳ năm trước.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.940 USD/m2, không đổi so với quý trước và tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá tăng nhẹ 1% theo quý được ghi nhận tại phân khúc trung cấp từ giai đoạn tiếp theo của các dự án mới mở bán trong Quý 1 như Citi Grand và West Gate Park. Phân khúc trung cấp cũng ghi nhận mức tăng giá cao nhất so với cùng kỳ năm trước là 10%. Giá bán tại các phân khúc còn lại không thay đổi theo quý, tuy nhiên mặt bằng giá hiện tại đã cao hơn 4%-6% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ tiêu thụ các sản phẩm mới trong Quý 2 đạt khoảng 70%, giảm 10-15 điểm phần trăm so với các quý trước. Mức giá cao và tình hình dịch bệnh trong tháng tư đến giữa tháng năm đã làm giảm lượng quan tâm của người mua giai đoạn này. Trong Quý 2, có 1.581 căn hộ được tiêu thụ, giảm 58% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ năm trước.

Xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn đầu thị trường ở cả nguồn cung và số căn bán được trên toàn thị trường lần lượt là 55% và 61%. Xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam tập trung tại Quận 2, Quận 7 và Bình Chánh.

Bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc Điều hành, CBRE Việt Nam nhận định: ”Năm 2020 là một năm khó khăn với thị trường nhà ở khi dịch COVID-19 tác động đến tất cả người chơi trên thị trường. Mặc dù vậy đã có những tín hiệu hồi phục tích cực vào cuối Quý 2. Các chủ đầu tư đang gấp rút lên kế hoạch triển khai các dự án trong khi người mua đang tích cực tìm kiếm các sản phẩm phù hợp với giá hợp lý. Đây sẽ là động lực cho nửa cuối năm sôi động hơn.”

Dự báo cho nửa cuối năm 2020, nguồn cung chào bán sẽ được cải thiện dần và đạt khoảng 18.000 căn cho cả năm, giảm 32% so với năm 2019. Lượng căn hộ này đã tính đến nguồn cung từ các dự án quy mô lớn. Sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng cao với lượng nhỏ nguồn cung từ phân khúc hạng sang và cao cấp. Về khu vực, phía Đông sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường, với nhiều dự án mới tại khu vực Quận 2 và Quận 9.

Giá bán trung bình toàn thị trường được kỳ vọng tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang được dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng khoảng 3% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án trung cấp dự kiến có mức tăng giá khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước do mức giá đã tăng nhanh trong hai quý đầu năm. Lượng giao dịch dự kiến đạt hơn 16.000 căn cho cả năm, giảm 45% so với năm 2019, do tác động của dịch.

Để thích nghi với môi trường mới thị trường cần có các giải pháp linh hoạt hơn. Trong ngắn hạn, chủ đầu tư đang thực hiện các phương án hỗ trợ tài chính cho người mua, giãn lịch thanh toán, tăng cường quản lý và vận hành dự án để đảm bảo an toàn cho cư dân. Thêm vào đó, chủ đầu tư cần có các biện pháp hỗ trợ người mua nước ngoài không có mặt tại Việt Nam như nhận bàn giao, quản lý căn hộ và hỗ trợ giao dịch thứ cấp. Trong dài hạn, sản phẩm mới, kế hoạch bán hàng và chiến lược giá cần được nghiên cứu kỹ lưỡng. Đồng thời cần phát triển quỹ đất đa dạng về vị trí ở trong TP.HCM và các tỉnh lân cận.