Colliers International (NASDAQ: CIGI; TSX: CIGI), đơn vị lãnh đạo toàn cầu về quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại, hôm nay đã phát hành báo cáoThe Flexible Workspace Outlook Report 2020. Báo cáo thường niên này cung cấp một cái nhìn tổng quan về các xu hướng đang định hình ngành, tác động đối với các nhà vận hành, người thuê và chủ sở hữu tài sản, cũng như dự báo cho ngành vào năm 2020.
Jonathan Wright, Giám đốc Bộ phân Tư vấn Không gian làm việc Linh hoạt, châu Á của Colliers nhận xét: “Sự kiện vào cuối năm 2019 và nửa đầu năm 2020 đã đẩy nhanh xu hướng dự báo đã được dự báo trước đây trong lĩnh vực không gian làm việc linh hoạt, bao gồm xu hướng thuê ngoài của doanh nghiệp; cũng như việc bất động sản cao cấp ngành nhà hàng khách sạn được xem là “ván cược” cao nhất cho bất kỳ sự phát triển văn phòng mới nào; sự bùng nổ của dịch vụ chăm sóc sức khỏe; sự phục hồi của các địa điểm ngoại thành; và các mảng vận hành khác, trong khi các xu hướng mới cũng đã xuất hiện, chẳng hạn như tích hợp nhà ở và nơi làm việc và tầm quan trọng của công nghệ kỹ thuật số.”
Sam Harvey-Jones, Giám đốc điều hành, Bộ phận Dịch vụ Đơn vị Thuê Châu Á, cho biết thêm: “Khi thị trường bắt đầu phục hồi sau COVID-19, chúng tôi hy vọng sẽ thấy sự gia tăng nhu cầu đối với các mô hình không gian làm việc linh hoạt, đặc biệt vì yếu tố chăm sóc sức khỏe và phúc lợi, vệ sinh và cân bằng công việc – cuộc sống ở nơi làm việc trong tương lai đang được quan tâm rõ rệt. Các doanh nghiệp có thể sẽ chọn các hub văn phòng nhỏ hơn tại các địa điểm phi tập trung, cho phép họ tiết kiệm không gian và chi phí, đồng thời sẽ tiện hơn cho nhân viên khi họ tốn ít thời gian đi lại hơn.
Mô hình cho thuê không gian làm việc linh hoạt 2020
Văn phòng dịch vụ
Là một văn phòng thuê ngoài hoàn toàn, với không gian riêng tư và thiết kế theo yêu cầu, được quản lý bởi bên thứ ba. Người thuê có thể tăng tính linh hoạt của họ khi sử dụng loại hình văn phòng này thông qua các cam kết ngắn hơn, giảm chi tiêu vốn và giảm trách nhiệm trong bảng cân đối kế toán.
Một phần cố định và một phần linh hoạt
Là một đối tác của bên thuê, và người vận hành sẽ có mặt trong khu vực. Hoặc là người thuê cam kết sử dụng ít không gian hơn đối với yêu cầu chính của họ và chủ sở hữu/bên vận hành tài sản sẽ cho thuê một không gian làm việc linh hoạt trong cùng tòa nhà; hay người thuê cam kết sẽ sử dụng vị trí mới và cung cấp các lựa chọn khác khi họ mở rộng văn phòng trong tương lai.
Linh hoạt hợp tác
Người thuê nhà có thể giảm chi phí bằng cách hợp tác với một nhà điều hành không gian làm việc linh hoạt để tái sử dụng vào không gian làm việc linh hoạt, từ đó giảm thiểu chi phí tài sản và thậm chí tạo thu nhập.
Mạng lưới kết nối trung tâm
Nếu bên thuê muốn giảm phụ thuộc vào một trụ sở duy nhất và thực hiện chiến lược thuê phân tán, họ có thể lựa chọn các trung tâm nhỏ hơn trên khắp thành phố, khu vực hoặc quốc gia (ví dụ ở các địa điểm có chi phí thấp hơn), giúp cải thiện cân bằng công việc – cuộc sống cho nhân viên và giảm thời gian đi lại.
Campus kỹ thuật số
Khi người thuê có nhóm người hoặc cá nhân làm việc từ xa hoặc đi lại thường xuyên, họ có thể được cung cấp thẻ thành viên của mạng lưới không gian rải rác trong khu vực, để cải thiện hiệu quả và năng suất cho lực lượng lao động từ xa của mình, đồng thời giảm chi phí văn phòng và chi phí tài sản cố định.
Triển vọng cho các thị trường chính
Brisbane: Brisbane dự kiến sẽ chuyển hướng sang thị trường thuận lợi cho người thuê, khi họ xem không gian làm việc này là một lựa chọn khả thi về tài chính cho nhân viên cấp cao của mình. Khi đơn vị thuê tiếp tục mô phỏng lại các yêu cầu về không gian làm việc của họ, các nhà vận hành không gian có thể thấy sự gia tăng nhu cầu.
Melbourne: Khi nhân viên ở hầu hết các công ty làm việc tại nhà, nhu cầu về văn phòng trên thị trường sẽ giảm. Hiện tại, những người thuê thường không quyết định thuê, thậm chí là ngắn hạn, cho đến khi có chính sách quay trở lại làm việc rõ ràng hơn; tuy nhiên, về lâu dài, chúng tôi hy vọng nhu cầu về không gian làm việc linh hoạt sẽ quay trở lại.
Sydney: Gần đây, các không gian làm việc linh hoạt đã có tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt 5% do các hạn chế của chính phủ và các chiến lược làm việc tại nhà của các công ty. Tuy nhiên, tình trạng này sẽ được cải thiện khi người thuê trở lại làm việc. Tính linh hoạt trong các ưu đãi và điều khoản đang được đưa ra, như là việc người thuê có thể điều chỉnh ngày bắt đầu, tăng thời gian miễn tiền thuê và giảm giá thuê trên đầu người cho các hợp đồng từ ba đến sáu tháng.
Bắc Kinh: Sự thay đổi liên tục của đơn vị thuê để thích ứng với tình trạng làm việc từ xa, cũng như việc áp dụng chiến lược mạng lưới trung tâm, sẽ tạo ra một lượng nhu cầu về không gian làm việc linh hoạt từ giờ đến cuối năm. Tuy nhiên, chúng tôi hy vọng việc tiếp quản mới của các nhà khai thác không gian làm việc linh hoạt sẽ được hạn chế và trọng tâm chuyển sang hướng tối đa hóa công suất tại các cơ sở hiện đang hoạt động.
Thượng Hải: Với khoảng 27 triệu mét vuông không gian văn phòng mới sẽ ra mắt vào năm 2020 và tỷ lệ trống của thị trường văn phòng dự kiến là 29% vào cuối năm nay, mức độ tăng trưởng của các nhà khai thác không gian làm việc linh hoạt dự kiến sẽ âm. Việc tiếp nhận mới chủ yếu sẽ có được từ các quan hệ đối tác hoặc thỏa thuận quản lý với chủ sở hữu tài sản.
Quảng Châu: Các nhà phát triển bất động sản địa phương dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng một cách thận trọng hoặc hợp tác với các nhà khai thác, nhằm đưa các mô hình sở hữu tài sản ra thị trường để giảm thiểu rủi ro giảm giá trong năm 2020; tuy nhiên, việc chiếm dụng ròng bởi các nhà khai thác không gian làm việc linh hoạt có thể sẽ bị âm trong năm 2020.
Thành Đô: Một số thách thức đối với nhà cung cấp không gian làm việc linh hoạt bao gồm chi phí thuê nhà cao từ năm 2018 và năm 2019, cũng như nhu cầu giảm từ những doanh nghiệp vừa và nhỏ – phân khúc mà trước đây là nguồn cung chính; tuy nhiên, những yêu cầu về cách ly xã hội của người thuê văn phòng dự kiến sẽ nâng cao nhu cầu về không gian làm việc linh hoạt. Một số doanh nghiệp vừa và nhỏ đang có kế hoạch thu hẹp hoặc bỏ trống cơ sở hiện tại của họ, điều này sẽ tạo cơ hội cho các nhà cung cấp không gian làm việc linh hoạt nắm bắt nhu cầu.
Hồng Kông: WeWork đã bàn giao lại một số địa điểm vào năm 2020 và các địa điểm khác cũng đang được xem xét. Trong khi đó IWG, đã bàn giao lại cơ sở China Resources và Harbor City mà công ty đã thêm vào vị trí Hysan Place của WeWork ở danh mục đầu tư của mình và vẫn tiếp tục hoạt động trên thị trường. Môi trường kinh doanh đầy thách thức ở Hồng Kông khiến cho các nhà cung cấp khác cũng có thể bàn giao lại không gian và do đó, theo dự báo tiêu cực những địa điểm bị trả lại sẽ chiếm khoảng 300.000 feet vuông vào cuối năm nay; tuy nhiên, nhu cầu của doanh nghiệp trong nửa cuối năm sẽ cải thiện khu vực này.
Bengaluru: Các nhà cung cấp không gian làm việc linh hoạt dự kiến sẽ làm chậm kế hoạch mở rộng của họ trong sáu tháng tới bằng một số thương vụ sáp nhập giữa các nhà cung cấp diễn ra ở cấp doanh nghiệp. Các nhà cung cấp văn phòng có sự đầu tư vào vấn đề vệ sinh, cũng như các biện pháp cách ly xã hội, sẽ nhận được nhiều sự quan tâm hơn từ các doanh nghiệp nhỏ và vừa vì không gian làm việc linh hoạt có thể giảm được chi phí trả trước.
Delhi (NCR): Nhu cầu thị trường văn phòng bắt đầu chậm lại trong quý 2; tuy nhiên, về cơ bản trong dài hạn, thị trường vẫn mạnh và nhu cầu có thể được điều khiển bởi IT-BPM (quản lý quy trình kinh doanh) và chuyên gia tư vấn. Hoạt động cho thuê nói chung dự kiến sẽ yên ắng trong thời gian ngắn vì người thuê đang xem xét các yêu cầu danh mục đầu tư bất động sản của họ.
Jakarta: Với việc làm việc từ xa chiếm một lượng lớn trong hoạt động kinh doanh ngày nay, người thuê hiện đang xem lại các yêu cầu văn phòng và nơi làm việc của họ. Điều này có thể làm giảm nhu cầu của người thuê không gian làm việc linh hoạt; tuy nhiên, các nhà cung cấp không gian làm việc linh hoạt có thể được hưởng lợi từ việc cung cấp các giải pháp tạm thời và như không gian xoay. Nhìn chung, hoạt động kinh doanh của WeWork có thể sẽ tiếp tục có tác động đến lĩnh vực rộng lớn hơn.
Tokyo: Thị trường năng động ở Tokyo tiếp tục ủng hộ chủ đất và nhà phát triển nội địa vì họ có vị thế tốt hơn để tập hợp nguồn cung văn phòng thương mại để trống mà hầu như không cần lo ngại về bảng cân đối. Các nhà cung cấp không gian làm việc linh hoạt đang tìm cách thâm nhập thị trường, hoặc các nhà cung cấp đã có mặt trên thị trường đang tìm kiếm cơ hội tăng trưởng, cần định vị mình là nhà cung cấp dịch vụ cho chủ sở hữu tài sản. Các giao dịch đáng chú ý đã được công bố bao gồm WeWork tại D Tower Nishi-Shinjuku, rộng khoảng 50.000 feet vuông, và sự gia nhập thị trường của JustCo trong quan hệ hợp tác với Daito-kentaku.
Seoul: Các nhà cung cấp không gian làm việc linh hoạt nội địa, như Fast Five và Spark Plus, đang tiếp tục tìm kiếm cơ hội mở rộng. Trước mắt, nhu cầu về không gian làm việc linh hoạt có thể sẽ đến từ những người thuê nhà đang tìm cách duy trì hoạt động kinh doanh, hơn là điều chỉnh tăng trưởng. Và trong dài hạn các nhà cung cấp không gian làm việc linh hoạt sẽ phải phân biệt các loại dịch vụ sản phẩm của họ và cung cấp các lựa chọn thay thế khác, hấp dẫn hơn văn phòng truyền thống.
Auckland: Năng suất làm việc và sự hợp tác giữa các nhân viên, cùng với sự linh hoạt về không gian và thời hạn thuê, có thể sẽ trở thành những yêu cầu chính cho hoạt động cho thuê mới trong môi trường kinh tế không chắc chắn hiện nay. Mặc dù vẫn còn có sự không chắc chắn về tốc độ tăng trưởng trong tương lai trong lĩnh vực không gian làm việc linh hoạt, việc cải tạo không gian văn phòng hiện tại và phát triển cơ sở văn phòng mới dự kiến có thể cung cấp khoảng 162.500 ft vuông không gian làm việc linh hoạt mới trong 18 tháng tới cho Auckland.
Singapore: Các nhà khai thác không gian làm việc linh hoạt dự kiến sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc quay trở lại làm việc cho nhiều doanh nghiệp ở Singapore và quy mô của ngành tạo cơ hội cho các nhà khai thác cung cấp một loạt các sản phẩm để hỗ trợ người thuê thực hiện chiến lược chiếm dụng của họ. Việc tiếp quản mới từ các nhà khai thác không gian làm việc linh hoạt sẽ hầu hết tạm dừng vào năm 2020, với bất kỳ hoạt động tiếp nhận mới nào được thúc đẩy bởi các quan hệ đối tác hoặc thỏa thuận quản lý với chủ sở hữu tài sản.
Đài Bắc: Có rất ít tác động đến lĩnh vực không gian làm việc linh hoạt trong nửa đầu năm 2020; và trong nửa cuối năm, việc chuyển sang hoạt động chia tách văn phòng có thể dẫn đến nhu cầu gia tăng về không gian làm việc linh hoạt từ người thuê; tuy nhiên, sự chậm lại trong thị trường văn phòng nói chung có thể sẽ dẫn đến tạm ngưng nhu cầu từ các nhà khai thác không gian làm việc linh hoạt cho các vị trí mới, cho đến khi không gian trong những năm gần đây đã hoàn thiện.
Hải Đăng / Thị Trường Giao Dịch
