Mặc dù bất động sản đã phục hồi và tăng trưởng trở lại sau dịch Covid-19, nhưng Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng thị trường vẫn chưa thật sự an toàn, lành mạnh khi khó khăn vẫn đang bủa vây từ chủ đầu tư bất động sản đến người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp.
Thiếu hụt nguồn cung trầm trọng
Theo HoREA, tình trạng lệch pha cung – cầu đang diễn ra mạnh trên thị trường bất động sản. Số liệu từ hiệp hội cho thấy từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở rất thiếu do dự án bị ách tắc.
Điển hình tại TP. HCM, năm 2017 là năm số lượng nhà ở đưa ra thị trường nhiều nhất với 42.991 căn nhà nhưng bước sang năm 2018 số lượng chỉ còn 28.316 căn nhà bằng 65,8%; năm 2019 số lượng chỉ còn 23.046 căn nhà bằng 53,6%; năm 2020 số lượng chỉ còn 16.895 căn nhà bằng 39,2%; năm 2021 số lượng chỉ còn 14.443 căn nhà bằng 33,6% so với năm 2017.
Điều này dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu loại nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu ở thực của đa số người dân trong xã hội, đó là tầng lớp người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.
Vấn đề tiếp theo HoREA cho rằng đó là tình trạng lệch pha phân khúc thị trường nhà ở, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, trong lúc rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Hiệp hội nhìn nhận thị trường bất động sản nhà ở bị mất cân đối theo kiểu hình kim tự tháp lộn ngược đầu do tình trạng nhà ở cao cấp ngày càng tăng và chiếm tỷ lệ ngày càng lớn, thậm chí đã xuất hiện một số dự án căn hộ siêu sang. Nhà ở trung cấp lại ít hơn nhà cao cấp, còn loại nhà ở vừa túi tiền thì lại ngày càng giảm, thậm chí trong hơn 2 năm gần đây thì không còn nhà ở vừa túi tiền tại TP. HCM.
Cụ thể, năm 2017 có 10.987 căn nhà cao cấp; năm 2018 có 8.502 căn nhà cao cấp (chiếm 30%); năm 2019 có 15.479 căn nhà cao cấp (chiếm 67,1%); năm 2020 có 7.114 căn nhà cao cấp (chiếm 42,1%); năm 2021 có 10.404 căn nhà cao cấp, (chiếm 72%); 6 tháng đầu năm 2022 có 7.577 căn nhà cao cấp (chiếm 80,13%). Ngược lại, năm 2020 TP. HCM chỉ có 163 căn nhà vừa túi tiền, chiếm 1%; năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 không còn căn hộ nhà vừa túi tiền (0%) trên thị trường.
Về nhà ở xã hội, HoREA cho hay trong giai đoạn 2011-2020, cả nước chỉ phát triển được khoảng 108.800 căn nhà ở xã hội (5,4 triệu m2) chỉ đạt khoảng 41,7% kế hoạch. Kết quả này rất thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn của cán bộ công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.
Giá nhà tăng liên tục trong 5 năm qua
Vấn đề thứ 3 được HoREA nhắc đến là tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm qua và xuất hiện nhiều đợt “sốt ảo” giá nhà, giá đất, đồng thời đã xuất hiện loại nhà ở, căn hộ siêu sang. Hiện nay mặc dù giao dịch nhà đất có dấu hiệu chững lại, trầm lắng nhưng giá nhà đất vẫn còn neo giữ giá cao.
Vấn đề thứ 4, HoREA cho rằng môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa công bằng, chưa lành mạnh. Theo Hiệp hội, hiện chưa xây dựng được quy trình thủ tục hành chính chuẩn về đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại và dự án nhà ở xã hội dẫn đến mỗi địa phương làm mỗi cách, mà trong đó quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội còn nhiêu khê hơn.
Ngoài ra, nhà nước chưa tạo lập được quỹ đất phục vụ đầu tư để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, đưa 2 phương thức này chiếm chủ yếu trong việc lựa chọn nhà đầu tư. Các doanh nghiệp bất động sản đều rất mong muốn được tiếp cận quỹ đất đầu tư dự án nhà ở thương mại thông qua đấu giá, đấu thầu. Việc thực hiện phổ biến phương thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư còn tạo lập được môi trường đầu tư minh bạch giúp làm tăng năng lực cạnh tranh quốc gia của nước ta.
Vấn đề cuối cùng, HoREA chỉ ra một số quy định pháp luật bất cập điển hình ảnh hưởng đến sự phát triển minh bạch, công bằng, lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản.
Một là, sau 2 lần sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nhưng Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vẫn không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở nên không đồng bộ, không thống nhất với Luật Đất đai 2013 đã cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) để thực hiện dự án đầu tư.
Hai là, Luật Đầu tư 2020 thì thông thoáng, nhưng trong thực thi pháp luật nhiều dự án nhà ở thương mại bị ách tắc ngay khâu đầu tiên là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư tại Sở Kế hoạch và Đầu tư.
Ba là, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP đã quy định cơ chế giải quyết các diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại, nhưng cho đến nay sau hơn 1 năm rưỡi thì cơ chế giải quyết này hầu như vẫn còn “nằm trên giấy” do khoảng phân nửa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chưa ban hành quyết định quy định tiêu chí diện tích đất công đủ điều kiện tách thành dự án độc lập để đưa ra đấu giá.
Từ những vấn đề trên, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉ đạo các cơ quan có thẩm quyền quán triệt, thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất để tháo gỡ các vướng mắc về thể chế pháp luật.
Về một số luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu đã được Quốc hội đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022-2023, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét chỉ đạo đồng thời xây dựng các đề án Luật Đấu giá tài sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị và sửa đổi một số điều của Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư… để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.
Lệ Chi / Vietnamfinance
