Kết thúc năm 2021, Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản Nhật Nam (BĐS Nhật Nam) vẫn lỗ lũy kế 400 triệu đồng sau ba năm hoạt động. Chất lượng tài sản rất èo uột, chủ yếu cấu thành từ các hợp đồng nợ, gấp hơn 4,5 lần vốn chủ sở hữu.
Hứa trả lãi gấp cả chục lần lãi suất tiền gửi
Thời gian qua, trên mạng xã hội tràn ngập các thông tin quảng cáo, mời chào đầu tư vào thương hiệu Bất động sản Nhật Nam với tựa đề hấp dẫn, chẳng hạn như “Kênh đầu tư vốn nhàn rỗi hiệu quả, lợi nhuận ‘cố định’, nhân đôi vốn trong vòng 24 tháng”, hay là “Chỉ cần bỏ số tiền 100 triệu đồng sẽ thu về 168 triệu đồng sau 24 tháng”… gây xôn xao dư luận.
Tìm hiểu được biết, doanh nghiệp này đang tung ra thị trường những chương trình huy động vốn lãi suất “khủng”, dưới tên gọi “chương trình hợp tác kinh doanh và phân chia lợi nhuận theo ngày”, đơn cử như gói đầu tư có trị giá 500 triệu đồng, Bất động sản Nhật Nam cam kết chi trả 1,75 triệu đồng/ngày (chỉ tính từ thứ Hai đến thứ Sáu, bao gồm cả lãi và gốc), tương đương 35 triệu mỗi tháng cho đối tác. Như vậy, sau 24 tháng, tổng giá trị phân phối lợi nhuận nhà đầu tư nhận được là 840 tỷ đồng, cao gấp 1,68 lần vốn đầu tư ban đầu.
Chưa dừng lại ở đó, Bất động sản Nhật Nam từng đưa ra gói kêu gọi đầu tư với lãi suất cam kết 44%/24 tháng, tặng kèm thẻ giảm giá khi mua sản phẩm bất động sản của doanh nghiệp với giá trị tương ứng số tiền nhà đầu tư đã chi ra. Trong trường hợp không nhận phiếu giảm giá, Bất động sản Nhật Nam sẽ quy đổi sang mức lãi suất cam kết mới là 92%/24 tháng.
Một nhà đầu tư cho biết Bất động sản Nhật Nam từng hứa sẽ trả lãi từ 92-144%/24 tháng, tùy theo chương trình tham gia. Lưu ý rằng đây chỉ là ước tính sơ bộ, con số thực tế còn cao hơn đáng kể, bởi lẽ trước đó doanh nghiệp dự kiến chi trả số tiền gốc và lãi đều đặn qua từng ngày, từng tuần.
Nhìn chung, mức lãi suất mà Bất động sản Nhật Nam đã và đang đưa ra cho các gói huy động vốn là rất “khủng khiếp”, thậm chí có dấu hiệu “bất thường” khi cao gấp cả chục lần lãi suất tiền gửi của các ngân hàng thương mại (12-14%/24 tháng), khiến không ít người tỏ ra hoài nghi về chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp này.
Bên cạnh đó, ở góc độ tài chính, nhiều người cũng lo ngại rằng liệu đây có phải là chiêu “tay không bắt giặc” đã được không ít doanh nghiệp sử dụng, trong bối cảnh điều kiện vay vốn ngân hàng đang ngày càng khắt khe hơn bởi các quy định nghiêm ngặt của Ngân hàng Nhà nước?
Cũng cần lưu tâm rằng, thông thường với các doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, tài sản thế chấp giá trị, thanh khoản cao, có kế hoạch trả nợ rõ ràng và cụ thể, thì việc vay vốn ngân hàng không quá khó khăn, chưa kể lãi suất chỉ khoảng 8-10%/năm.
Trên thương trường, hiện tồn tại một số mô hình huy động vốn rất rủi ro, gây thiệt hại nghiêm trọng cho nhà đầu tư và cả thị trường tiền tệ. Trong đó, có thể kể đến mô hình “Ponzi”, một hình thức gọi vốn hứa hẹn lãi suất đầu tư rất lớn để dụ dỗ nhà đầu tư tham gia góp vốn liên tục, sau đó dùng tiền của người sau trả cho người trước, chứ không sử dụng cho mục đích kinh doanh tạo ra lợi nhuận chính đáng nào.
Mô hình kim tự tháp này sẽ sụp đổ khi mà một lượng lớn các nhà đầu tư đã tham gia đột nhiên rút vốn, hoặc doanh nghiệp không thể kêu gọi thêm nhà đầu tư mới. Các cơ quan bộ ngành, như Bộ Công an, Bộ Công Thương, Bộ Tài chính thời gian qua đã liên tục tuyên truyền, cảnh báo về các rủi ro “mất trắng” cho các nhà đầu tư khi tham gia vào cuộc chơi đầy “kỳ quái” này.
Vén màn khối tài sản của Bất động sản Nhật Nam
Được biết, Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản Nhật Nam (Bất động sản Nhật Nam) thành lập vào đầu tháng 7/2019, tiền thân là Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Dịch vụ Bất động sản Nhật Nam. Trụ sở chính ban đầu đặt ở quận Cầu Giấy – Hà Nội, sau đó chuyển về quận Tân Bình – TP. HCM.
Cuối tháng 7/2019, doanh nghiệp chuyển mô hình kinh doanh từ công ty TNHH sang công ty cổ phần, tăng vốn điều lệ từ 50 tỷ đồng lên 200 tỷ đồng, trong đó được góp bởi 3 cổ đông là bà Vũ Thị Thúy (1983), ông Mai Thanh Tùng (1987), ông Vũ Đức Tại (1985), với tỷ lệ nắm giữ lần lượt là 50%, 25% và 25% cổ phần.
Trong đó, chiếc ghế chủ tịch hội đồng quản trị, tổng giám đốc kiêm người đại diện pháp luật của Bất động sản Nhật Nam do bà Vũ Thị Thúy đảm nhiệm. Theo lời tự thiệu của bà Thúy, doanh thu của Bất động sản Nhật Nam đến từ hệ sinh thái đa dạng gồm các chuỗi nhà hàng, cà phê, khách sạn và karaoke, cùng với quỹ đất rộng lớn, trải dài các tỉnh thành cả nước.
Dù tung ra màn giới thiệu đầy hấp dẫn, cùng với lời hứa hẹn về lãi suất cao ngất ngưởng của mình, song năng lực tài chính của Bất động sản Nhật Nam lại không được như kỳ vọng. Tài liệu VietnamFinance thu thập được thể hiện, doanh thu các năm 2019 – 2020 của Nhật Nam ghi nhận sự tăng trưởng, nhưng xét về giá trị lại quá thấp, với chỉ 317,7 triệu đồng và 2,5 tỷ đồng. Đáng nói, Bất động sản Nhật Nam lỗ liên tiếp với 2,2 tỷ đồng mỗi năm.
Bước sang năm 2021, các chỉ số doanh thu, lợi nhuận ròng đã được cải thiện, với 35,3 tỷ đồng và 4 tỷ đồng. Tuy nhiên với khả năng sinh lời trên doanh thu là 11%/năm như trên, không rõ Bất động sản Nhật Nam dựa vào nguồn lực từ đâu để có thể trả lãi lên đến hàng chục phần trăm mỗi năm cho các nhà đầu tư, đặc biệt khi còn chưa vá xong lỗ lũy kế (400 triệu đồng).
Thêm vào đó, bảng cân đối kế toán thể hiện, tính đến cuối năm 2021, tổng tài sản của Bất động sản Nhật Nam là 1.207 tỷ đồng, song chiếm đa số trong đó (1.047 tỷ đồng) nằm ở khoản mục “phải thu ngắn hạn khác”, cao gấp đôi so với năm 2020 và cũng là nguồn tài trợ lớn nhất cho tăng trưởng tài sản.
Trong khi đó, tài sản cố định chỉ ở mức 94,6 tỷ đồng, tài sản dang dở dài hạn 3,3 tỷ đồng; hàng tồn kho 2,4 tỷ đồng. Đối với lĩnh vực bất động sản, đây là các khoản mục quan trọng nhất lột tả rõ nét sức vóc, chất lượng tài sản và giá trị các dự án đã và đang triển khai của doanh nghiệp. Tại Bất động sản Nhật Nam, các con số này đã “phủ nhận” các lời tự giới thiệu đầy “hoa mỹ” của ban lãnh đạo công ty.
Đối ứng bên nguồn vốn, khối nợ phải trả của Bất động sản Nhật Nam tăng mạnh từ 388,5 tỷ đồng lên 998 tỷ đồng trong năm 2021, chủ yếu là từ khoản “phải trả ngắn hạn khác” với 962,8 tỷ đồng, tăng 2,7 lần so với hồi đầu năm và cao gấp 4,6 lần vốn chủ sở hữu.
Sử dụng đòn bẩy ở mức rất cao, bất chấp tình hình kinh doanh ảm đạm, việc chi trả lãi suất “khủng” cho các nhà đầu tư là điều khá vô lý tại Bất động sản Nhật Nam, và chắc hẳn áp lực trả lãi này sẽ ngày một “phình to”, đè nặng lên sức khỏe tài chính vốn đã èo uột của doanh nghiệp này.
Việt Anh / Vietnamfinance
