Giá đất nền vùng ven Hà Nội đột ngột giảm mạnh, thanh khoản kém; chung cư cũng giảm giá, nhiều ưu đãi nhưng khách vẫn chần chừ chưa dám xuống tiền đặt cọc… là những tin bất động sản (BĐS) mới nhất.
Giá nhà đất lao dốc
Đầu năm 2021, giá nhà đất tại nhiều khu vực trên cả nước bỗng lên cơn sốt, đồng loạt tăng cấp số nhân. Đặc biệt, tại các huyện ven trung tâm Hà Nội có quy hoạch nâng cấp lên quận hay những khu vực mà tuyến đường Vành đai 4 dự kiến đi qua, giá nhà đất đều bị đẩy cao ngất ngưởng.
Còn nhớ thời điểm cuối tháng 3 năm ngoái, giá nhà đất tại ven trung tâm Hà Nội như khu vực đường vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương là hơn 100 triệu đồng/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng khoảng 150 triệu đồng/m2; khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh có giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn.
Tháng 7 cùng năm, tại Mê Linh, giá đất đấu giá lên gần 100 triệu đồng/m2, xác lập mức kỷ lục giá mới. Khu vực Gia Lâm và Hưng Yên, một dự án tăng giá lên tới 300 triệu đồng/m2, thậm chí có căn lên tới 400 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, kể từ sau quý I/2022, sau những biện pháp kiểm soát tín dụng vào BĐS và dịch Covid-19 được kiểm soát, thị trường BĐS đột ngột “xì hơi”. Hàng loạt khu vực từng là điểm sốt giá của thị trường nhà đất vùng ven Hà Nội giờ không một bóng người, để hoang hóa cho cỏ mọc.
Theo khảo sát tại khu vực huyện Đông Anh, những lô đất mặt đường Đông Hội, Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê… nay đang được rao giảm giá sâu về khoảng 30-40 triệu đồng/m2. Còn thời điểm “sốt đất” đầu năm ngoái, giá đất khu vực kể trên đều rao bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70-110 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại Hoài Đức, đất dịch vụ ở Di Trạch, Vân Canh, Lai Xá, Kim Chung… đã giảm 30-40 triệu đồng/m2 so với thời điểm “sốt đất” và hiện nhà đầu tư rao giá từ 60-70 triệu đồng/m2. Một số vị trí gần trung tâm huyện như khu An Hạ (xã An Thượng), An Thọ (xã An Khánh) giá rao bán cũng giảm từ 7-10 triệu đồng/m2 so với thời kỳ đỉnh giá.
Đáng chú ý nhất, đất nền tách thửa phân lô tại một số khu vực các huyện vùng ven trung tâm Hà Nội đang có làn sóng cắt lỗ, giảm sâu nhiều nhất. Đây là những lô đất nền mang tính chất đầu cơ cao, không có giá trị sử dụng nhiều và tăng giá nhanh trong “sốt đất”.
Đơn cử, lô đất nền trên địa bàn xã Tân Xã (Thạch Thất) có diện tích 78m2, với giá chỉ 11 triệu đồng/m2, mức giá này đã giảm tới 50% so với thời điểm đỉnh của cơn “sốt” năm 2022. Theo quan sát, khu đất này nằm trong khu tách thửa phân lô, ngõ sâu và đang bỏ hoang.
Hay tại xã Cổ Đông (thị xã Sơn Tây) – điểm nóng của các sản phẩm “tách thửa phân lô bán nền”, đang tràn lan các biển quảng cáo “bán đất”; “bán đất gấp” treo tại các cột điện ven đường. Không ít lô đất tách thửa đã giảm khoảng 30% về giá từ 14-17 triệu đồng/m2, trong khi năm ngoái giá bán khoảng 20-24 triệu đồng/m2.
Tình trạng giảm giá, cắt lỗ nhà đất vùng ven trung tâm đã diễn ra nhiều tháng qua. Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), trong quý IV/2022, BĐS vùng ven Hà Nội liên tục xảy ra tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là phân khúc đất nền. Trong đó, giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven đã giảm 15%-35% so với đầu năm 2022, đất nền dự án cũng giảm từ 8%-15%.
Tương tự, theo khảo sát của một trang thông tin BĐS, làn sóng cắt lãi BĐS vùng ven xuất hiện và lan rộng từ năm 2022 đến hiện tại, khi dòng tiền vào BĐS ngày càng khó khăn. Thậm chí, dịp giáp Tết Nguyên đán 2023, xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm được rao bán với mức giá giảm sâu so với thời kỳ đỉnh giá.
Không ít chuyên gia nhận định, nhà đất khu vực ngoài trung tâm Hà Nội đang chịu sức ép giảm giá lớn. Nguyên nhân là giá đất nền tại các khu vực này đã được đẩy lên cao trong thời gian qua.
Trong khi đó, nhà đầu tư loại hình này thường hay sử dụng đòn bẩy tài chính hơn so với các loại hình khác. Do đó khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.
Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, đất nền khu vực ngoài trung tâm được dự báo là phân khúc gặp nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá. Giá các sản phẩm này đã được đẩy lên quá cao trong thời gian qua. Bà Hằng cũng cho rằng, người mua đang càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường vì giá bán tăng cao và nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý.
Chung cư giảm giá tiền tỷ vẫn ít người mua
Theo khảo sát mới đây của đơn vị nghiên cứu BĐS CBRE Việt Nam, mức chiết khấu dao động từ 20-45% tuỳ thuộc vào tiến độ thanh toán cũng như các khuyến mãi khác đi kèm. Các chủ đầu tư chiết khấu cao do gặp nhiều áp lực về tài chính, cũng như dự án còn đang ở giai đoạn chưa hoàn thiện toàn bộ hồ sơ pháp lý.
Lý giải hiện tượng chung cư nguồn cung ít nhưng giao dịch không nhiều, bà Dương Thuỳ Dung, Trưởng bộ phận nghiên cứu CBRE Việt Nam cho biết, giá căn hộ bị đẩy lên quá cao so với mặt bằng tài chính của người mua. Giá bán căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội vào khoảng 50 triệu đồng/m2, tăng 21,2% so với cùng kỳ năm trước. Dự án chung cư cũ, mức giá trung bình khoảng 30 triệu đồng/m2, tăng 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái.
“Tình hình bán hàng bị ảnh hưởng tiêu cực bởi các vấn đề thắt chặt tín dụng và môi trường lãi suất tăng khiến tốc độ bán chậm lại”, bà Dung cho hay.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, đánh giá, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên ở mức cao và có thể lên đến 15% sau giai đoạn ưu đãi, khiến khả năng tiếp cận vốn vay hạn chế và tạo ra tâm lý e ngại của người mua nhà, nhất là trong bối cảnh kinh tế vĩ mô chịu nhiều thách thức. Nhiều thông tin thiếu tích cực về các doanh nghiệp phát triển BĐS cũng phần nào khiến cho người mua nhà chần chừ trong việc đưa ra các quyết định.
Đưa ra tư vấn, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, cho rằng, giá thành vẫn chưa thực sự phù hợp với nguồn cầu của đại đa số. Vì vậy, chủ đầu tư cần đưa ra sản phẩm có tổng giá thành vừa túi tiền hơn, cần tính toán kỹ càng để có chi phí đầu ra phù hợp.
Theo bà Hằng, chủ đầu tư có thể cân nhắc các cơ hội hợp tác đầu tư với những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính. Bên cạnh việc kết hợp với các đơn vị trong nước thì hiện nay các đơn vị nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS từ Nhật Bản, Singapore hay Hàn Quốc… đều là những doanh nghiệp sẵn sàng hợp tác đầu tư trong điều kiện dự án có cơ sở pháp lý tốt, điều kiện mặt bằng sẵn sàng và chủ đầu tư quyết tâm trong việc hợp tác kinh doanh.
Đánh giá triển vọng thời gian tới, đại diện CBRE dự đoán, thị trường sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm 2023 với nguồn cung hạn chế, tính thanh khoản thấp do người mua nhà vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng. Giá bán dự báo sẽ tăng 4-7% mỗi năm trong vòng 3 năm tới.
Hà Nội làm thêm 1,2 triệu m2 sàn nhà ở xã hội tới năm 2025
UBND TP Hà Nội vừa ban hành Quyết định phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025.
TP. Hà Nội xác định mục tiêu phát triển nhà ở, giai đoạn 2021-2025 có diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn TP đạt 29,5m2/người. Trong đó, khu vực đô thị đạt 31m2/người và khu vực nông thôn đạt 28m2/người. Diện tích nhà ở tối thiểu phấn đấu đạt 10m2/người.
Tổng diện tích sàn nhà ở phát triển trong giai đoạn này là khoảng 44 triệu m2. Trong đó, về nhà ở xã hội, phát triển mới khoảng 1,21 triệu m2 sàn nhà ở; chuẩn bị đầu tư 1- 2 khu nhà ở xã hội độc lập (tập trung) và nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết 2-3 khu. Tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê đạt tối thiểu theo quy định của Trung ương, nhà ở cho thuê mua phải đạt tối thiểu 10% diện tích nhà ở xã hội tại dự án.
Về nhà ở thương mại, phát triển mới khoảng 19,73 triệu m2 sàn nhà ở. Tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, bảo đảm tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu 5% và nhà ở cho thuê mua đạt tối thiểu 5% trên tổng diện tích sàn nhà ở chung cư tại dự án.
Đồng thời, TP Hà Nội triển khai cải tạo, xây dựng lại 4 khu chung cư cũ có nhà nguy hiểm cấp D (Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Bộ Tư pháp), các khu chung cư, nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định (có phát sinh trong quá trình kiểm định) và các khu chung cư, nhà chung cư khác có tính khả thi, đủ điều kiện để triển khai theo quy định.
Về nhà ở riêng lẻ, TP Hà Nội phát triển mới khoảng 22,5 triệu m2 sàn (khoảng 4,5 triệu m2 sàn/năm). Về nhà ở tái định cư, phát triển mới khoảng 555.000 m2 sàn nhà ở.
TP. Hà Nội phấn đấu phát triển nhà ở bằng hoặc lớn hơn chỉ tiêu tổng diện tích sàn nhà ở xác định tại Quyết định số 1186/QĐ-UBND; định kỳ cập nhật điều chỉnh số lượng dự án phù hợp với thực tế.
Về nhu cầu vốn và dự kiến nguồn vốn phát triển nhà ở, UBND TP Hà Nội dự kiến tổng nhu cầu vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn TP giai đoạn 2021-2025 là khoảng 437.000 tỷ đồng. Trong đó, vốn xây dựng nhà ở xã hội khoảng 12.500 tỷ đồng; vốn xây dựng nhà ở tái định cư khoảng 9.500 tỷ đồng.
Dự kiến, nguồn vốn ngân sách là khoảng 5.800 tỷ đồng, trong đó khoảng 283 tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội; khoảng 4.860 tỷ đồng để đầu tư xây dựng mới 5 dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư; khoảng 641,3 tỷ đồng để tổ chức lập quy hoạch chi tiết các khu, nhà chung cư cũ; kiểm định và lập đề xuất chủ trương đầu tư phục vụ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn TP.
Related PostsTin cập nhật |
