Thiếu hụt tài sản nghiêm trọng và các tòa nhà hiện có bị lỗi thời đã làm tăng mức đầu tư gấp năm lần
Đầu tư vào thị trường kho lạnh khu vực Châu Á Thái Bình Dương dự kiến tăng trưởng gấp năm lần trong thập kỷ tới, được thúc đẩy bởi sự thiếu hụt nguồn cung mới, các tòa nhà hiện có đang lỗi thời và nhu cầu người tiêu dùng thay đổi nhanh chóng do việc áp dụng xu hướng đi chợ trực tuyến ngày càng lan rộng.
Theo nhà tư vấn bất động sản toàn cầu của JLL, vào năm 2032, đầu tư kho lạnh ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương có khả năng đạt 5 tỷ USD/năm, tương đương khoảng 12% tốc độ tăng trưởng hàng năm kép của thị trường chuỗi đông lạnh khu vực từ năm 2021 đến năm 2028.
Kết quả phân tích của JLL kết luận rằng đầu tư vào kho lạnh chậm hơn 3 đến 4 năm so với các khoản đầu tư giao vận truyền thống như kho thường. Năm 2021, theo JLL, các khoản đầu tư vào lĩnh vực giao vận ở Châu Á Thái Bình Dương đạt 48 tỷ USD vào năm 2021. Tuy nhiên, phân tích chi tiết hơn cho thấy tòa nhà kho lạnh được đầu tư vốn khoảng 1 tỷ USD, tương đương 4,3% tổng mức đầu tư vào ngành này.[1]
Đối với các nhà đầu tư, rào cản thâm nhập thị trường kho lạnh vẫn còn cao so với tòa nhà giao vận thông thường. Nhà kho lạnh thường được thiết kế có độ tùy chỉnh cao và phải tuân thủ nhiều tầng lớp quy định khác nhau. Nhà kho lạnh cần chi phí xây dựng gấp 2 đến 3 lần chi phí xây dựng nhà kho thường. Tuy nhiên khi lợi nhuận sụt giảm đối với các tòa nhà giao vận trên toàn cầu, các nhà đầu tư được khuyến khích xem xét các tòa nhà kho chuyên dụng hơn, bao gồm các công trình kho lạnh.
Tom Woolhouse, Giám đốc bộ phận Hậu cần và Công nghiệp, Khu vực Châu Á Thái Bình Dương, JLL, cho biết: “Mặc dù ngành kho lạnh tại thị trường Châu Á Thái Bình Dương thường thiếu tính thanh khoản, nhưng chúng tôi vẫn tin tưởng rằng những dịch chuyển về hành vi tiêu dùng trên diện rộng hơn cuối cùng sẽ thay đổi nhận thức của nhà đầu tư. Do ngành này chủ yếu phục vụ giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ kéo dài trên toàn khu vực và các tòa nhà sẽ cần phải có khoản đầu tư bền vững để đáp ứng nhu cầu, chúng tôi dự đoán kho lạnh sẽ nổi lên như một loại tài sản độc lập trong những năm tới”.
JLL dự đoán rằng nguồn cung bổ sung 500 triệu m3 là cần thiết để thu hẹp khoảng cách hiện vì công suất kho lạnh của Châu Á Thái Bình Dương không thể đáp ứng kịp nhu cầu hiện tại hoặc trong tương lai. Hiện lượng hàng dự trữ nhiều hơn gấp đôi do sự không phù hợp này.
Ngoài ra do tiêu hao nhiều năng lượng để cấp điện cho hệ thống làm lạnh công nghiệp, các tòa nhà hiện tại phải đối mặt với áp lực ngày càng tăng trong việc trang bị thêm các tính năng thân thiện hơn với môi trường. JLL ước tính phải thay thế 10 đến 15% mặt hàng trữ kho lạnh loại A hiện có để đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng.
Pamela Ambler, Giám đốc bộ phận Chiến lược và Trí tuệ Nhà đầu tư, Thị trường vốn, Khu vực Châu Á Thái Bình Dương, JLL cho hay: “Các tòa nhà kho lạnh ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương đang ngày càng lỗi thời bởi thị trường được điều hành bởi các công ty vừa và nhỏ hoạt động thiếu hiệu quả, tạo cơ hội đáng kể cho các nhà đầu tư. Theo quan điểm của chúng tôi, thực tế này phát đi tín hiệu rằng khoản đầu tư mới không chỉ cần thiết để đáp ứng nhu cầu mà còn để thay thế hàng hóa lỗi thời mà chúng tôi cho rằng một lượng lớn vốn đầu tư có thể giải quyết việc này”.
Sự nổi lên của thị trường kho lạnh như một loại tài sản riêng ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương sẽ được tăng cường bởi nguồn thu nhập tăng cao và tốc độ đô thị hóa lớn trong thập kỷ tới. Tổng thu nhập khả dụng cá nhân của hộ gia đình được dự báo tăng khoảng 24% từ năm 2020 đến năm 2025 trên toàn khu vực Châu Á Thái Bình Dương.[2] Theo kết quả phân tích của JLL, Úc, Trung Quốc và Ấn Độ hiện có nhu cầu sử dụng tòa nhà kho lạnh lớn nhất. Trong khi đó, khu vực Châu Á Thái Bình Dương đã bổ sung thêm 70 triệu người mua hàng trực tuyến kể từ khi khởi phát đại dịch. Đi chợ trực tuyến ghi nhận mức tăng trưởng hai con số ở nhiều thị trường bao gồm Trung Quốc, Ấn Độ và Indonesia kể từ năm 2020.
Đăng Hải / Thị Trường Giao Dịch
