Khối lượng đầu tư giảm 32% so với cùng kỳ năm trước, nhưng tỷ suất đầu tư vẫn khả quan nhờ vào sự hấp dẫn của tài sản vẫn cao.
Những tác động đầy đủ của đại dịch COVID-19 đối với thị trường bất động sản châu Á Thái Bình Dương đã rõ nét trong Q2 2020, JLL ghi nhận lượng đầu tư và giá cho thuê giảm ở hầu hết các loại tài sản thương mại trong nửa đầu năm nay. Theo dữ liệu mới được công bố bởi JLL (NYSE: JLL), khối lượng đầu tư nửa đầu năm ở Châu Á Thái Bình Dương giảm 32% so với cùng kỳ năm ngoái, cụ thể lượng đầu tư Q2 giảm 39% và Q1 giảm 26%.
Hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản tiếp tục lao dốc khi nhiều quốc gia vẫn còn đóng cửa thành phố và hạn chế đi lại, tác động lớn đến những kế hoạch triển khai vốn trong ngắn hạn. Vốn đăng kí đầu tư tại Singapore và Hồng Kông trong Q2 giảm mạnh nhất khu vực với lần lượt -68% và -65% so với cùng kì năm trước, các thị trường khác cũng ghi nhận giảm đáng kể với Úc -58%, Hàn Quốc -45%, Nhật Bản -20% và Trung Quốc -15. Dịch Covid-19 cũng gây hệ lụy lớn tới quyết định của các nhà đầu tư vào Việt Nam, với tổng vốn đầu tư nước ngoài FDI tính đến ngày 20/6/2020 đạt gần 15,7 tỷ USD, giảm -15,1% theo năm.
Sự sụt giảm đáng kể các giao dịch trong Q2 là do thị trường thiếu hụt những tài sản sẵn sàng để bán và sự không chắc chắn về thời gian phục hồi của các nền kinh tế. Thanh khoản vẫn rất cao và chúng tôi kỳ vọng dòng vốn đầu tư sẽ tăng trở lại khi các nền kinh tế mở cửa, cùng theo đó là mức giá sẽ được điều chỉnh ở một số thị trường, ông Stuart Crow, Giám đốc bộ phận Thị trường vốn khu vực Châu Á Thái Bình Dương của JLL cho biết.
Khẩu vị của các quỹ đầu tư lớn vẫn là ưa chuộng các tài sản văn phòng tại những thị trường cốt lõi, vì vậy, các tòa nhà văn phòng tiếp tục đón nhận được nhiều vốn đầu tư nhất. Các trung tâm hậu cần và bất động sản thay thế như trường học và trung tâm dữ liệu cũng đang rất thu hút sự chú ý từ các nhà đầu tư, thúc đẩy một loạt các cuộc gọi vốn và liên doanh mới. Các giao dịch đầu tư vào thị trường bán lẻ và khách sạn vẫn tiếp tục trì trệ trong thời gian qua.
Với lãi suất giảm ở hầu hết các thị trường lớn, dữ liệu của JLL cho thấy sự chênh lệch mạnh mẽ giữa lợi suất cơ bản và lợi suất trái phiếu ở hầu hết các lĩnh vực trong khu vực, tạo môi trường hấp dẫn cho các nhà đầu tư toàn cầu muốn triển khai khoảng 40 tỷ USD sẵn có vào khu vực.
Hoạt động cho thuê bị chững lại
Tại Châu Á Thái Bình Dương, thị trường văn phòng cho thuê bị chững lại trong nửa đầu năm 2020, chỉ có một số thị trường ngoại lệ có mức tăng giá theo quý. Giá thuê văn phòng tại quận trung tâm Hongkong giảm -9,3%, Bắc Kinh -4,1%, Melbourne -3,9%, Sydney -3,5% và Singapore -3,3% so với quý trước đó, trong bối cảnh người lao động tìm việc ngày càng tăng và nhu cầu thuê lại suy yếu. Một số thị trường văn phòng tại khu vực trung tâm Osaka và Seoul vẫn ghi nhận giá thuê tăng 1% đến 2%.
Tại TP Hồ Chí Minh, báo cáo JLL ghi nhận các văn phòng Hạng A & B bắt đầu cảm thấy áp lực với diện tích hấp thụ ròng lần đầu tiên bị ghi nhận âm sau một thập kỷ. Nhưng phần lớn chủ nhà vẫn khá tự tin trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung, giá thuê vẫn chưa ghi nhận sự điều chỉnh đáng kể nào.
Ngành bán lẻ chịu ảnh hưởng nặng nề nhất vì chính phủ các nước yêu cầu giãn cách xã hội, nhu cầu bị cắt giảm trong suốt quý thứ hai. Hongkong tiếp tục là thị trường giảm giá thuê bán lẻ mạnh nhất khu vực với -13,3%. Tương tự với các thị trường Đông Nam Á, Singapore ghi nhận giá bán lẻ giảm -8,5%.
Tại TP.HCM, chính sách “giãn cách xã hội” trong ba tuần đầu tiên của Tháng Tư đã dẫn đến việc đóng cửa tạm thời tất cả các trung tâm thương mại. Tỷ lệ trống trung bình tăng lên mức 30% trong Q2. Các khách thuê diện tích lớn bao gồm: vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe & làm đẹp đang phải tìm cách để duy trì diện tích thuê khi người tiêu dùng có xu hướng cắt giảm ngân sách cho nhóm ngành hàng & dịch vụ này. Tụy nhiên, do chính phủ kiểm soát dịch bệnh khá tốt đã giúp thị trường sớm trở lại, JLL ghi nhận giá thuê vẫn không thay đổi so với quý trước, đạt 79,4 USD/m2/tháng tại khu vực Trung tâm và 38,5 USD/m2/tháng ở khu vực Ngoài trung tâm.
Bất động sản công nghiệp và hậu cần là thị trường có khả năng phục hồi tốt nhất trong Q2. Tăng trưởng giá thuê vẫn tích cực ở Thượng Hải +1,2% và Sydney +1,0% và phần lớn ổn định ở Singapore, Bắc Kinh, Sydney và Melbourne.
Việt Nam vẫn tiếp tục giữ vị thế là điểm đến ưa thích trước xu hướng dịch chuyển nhà máy sản suất. Dù Covid-19 gây ra những khó khăn tạm thời cho các kế hoạch sắp tới của doanh nghiệp, với chiến lược đầu tư dài hạn, bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vẫn thu hút các nhà đầu tư. Việc này góp phần tạo tâm lý lạc quan cho chủ đầu tự trong việc nâng giá đất bất chấp dịch bệnh vẫn đang diễn ra. Tại khu vực miền Nam của Việt Nam, giá đất trung bình trong Q2 đạt mức 106 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 9,7% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn vẫn ổn định ở mức 3,5-5,0 USD/m2/tháng, do hợp đồng chỉ ngắn hặn 3-5 năm và khách thuê cũng dễ chịu tác động của đại dịch.
Những bất ổn về tăng trưởng kinh tế và sư khó lường của đại dịch COVID-19 vẫn tiếp tục diễn ra. Cung và cầu vẫn là động lực của hiệu suất cho thuê, tuy nhiên các nền kinh tế vẫn tiếp tục bị đóng cửa sẽ có tác động trực tiếp đến nhu cầu, theo ông Roddy Allan, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường, Châu Á Thái Bình Dương, JLL nhận định. Tác động của COVID-19 sẽ vẫn còn, nhưng số liệu của JLL cho thấy các nhà đầu tư sẽ tiếp cận thị trường trong nửa cuối năm 2020 với những biện pháp khác nhau, và dòng vốn sẽ tăng tốc vào đầu năm 2021.
Hải Đăng / Thị Trường Giao Dịch
