CBRE công bố tiêu điểm thị trường khách sạn tại Việt Nam quý 1 năm 2020

Khách sạn đầu tiên ở TPHCM trở thành nơi lưu trú cho các bác sĩ ...

Đại dịch COVID-19 đã gây ra nhiều biến động lớn đối với nền kinh tế, ngành du lịch và thị trường khách sạn của Việt Nam.

Việt Nam ngừng các chuyến bay từ Trung Quốc vào cuối tháng 1, từ Hàn Quốc vào đầu tháng 3. Đến cuối tháng 3, tạm ngưng tất cả các chuyến bay quốc tế và nhập cảnh của người nước ngoài.
Với các biện pháp giới hạn di chuyển, giãn cách xã hội và quan ngại chung của du khách, Việt Nam chỉ tiếp đón 3,7 triệu lượt khách du lịch quốc tế trong Q1/2020, giảm 18,1% so với cùng kỳ năm trước, và lượt khách du lịch nội địa cũng giảm 18,0% so với cùng kỳ. Ngoài ra, nhiều sự kiện du lịch quan trọng như Hanoi Formula 1 Grand Prix đã bị hoãn hoặc hủy bỏ.
Tổng cục Du lịch Việt Nam ước tính thiệt hại cho ngành du lịch trong giai đoạn tháng 2 – tháng 4/2020 có thể lên đến 5,9-7,7 tỷ USD. Các khách sạn, công ty lữ hành và công ty du lịch đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng trong giai đoạn này. Nhiều khách sạn đã phải đi từ rút ngắn thời gian làm việc của nhân viên, sa thải nhân viên, đến việc tạm thời đóng cửa khách sạn khi quá trình vận hành không thể mang lại mức hòa vốn tối thiểu.
Vietnam Airlines ước tính doanh thu của hãng này có thể bị giảm 2,1 tỷ USD trong năm 2020.

Tổng cục Du lịch Việt Nam dự kiến một sự phục hồi chậm cho ngành du lịch sau đại dịch, và đưa ra 2 kịch bản chính cho du lịch Việt Nam trong năm 2020:

Kịch bản 1 – Dịch bệnh được kiểm soát vào T6/2020: Lượt du khách quốc tế trong năm 2020 dự kiến giảm 70% so với năm 2019;
Kịch bản 2 – Dịch bệnh được kiểm soát vào T9/2020: Lượt du khách quốc tế trong năm 2020 dự kiến giảm 75% so với năm 2019.

Trong bất kỳ trường hợp nào, năm 2020 sẽ chứng kiến sự sụt giảm chưa có tiền lệ về lượng khách du lịch, dẫn đến việc suy giảm trầm trọng công suất phòng ở thị trường khách sạn. Ngoài ra, nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu cũng sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường. Tuy nhiên, ông Nguyễn Trọng Thức, Phó Giám đốc CBRE Hotels Việt Nam, nhận xét: “Những biến động lớn cũng mang đến cơ hội cho những biến đổi lớn: đây sẽ là giai đoạn quan trọng để sàng lọc những chủ đầu tư có thực lực và có khả năng thích ứng, giúp thị trường hồi phục mạnh mẽ hơn khi đại dịch kết thúc.”

Sau giai đoạn cách ly toàn xã hội, khi thu nhập chung có xu hướng đi xuống và số chuyến bay quốc tế còn hạn chế, nhu cầu du lịch nội địa sẽ được tăng cường. Ngoài ra, khách đi công tác lẻ cũng sẽ nằm trong nhóm phục hồi sớm sau đại dịch. Khi các chuyến bay quốc tế dần được mở lại, du khách từ Đông Bắc Á dự kiến sẽ quay lại Việt Nam sớm nhất.

Nguồn: Tổng cục Du lịch.

Thị trường Đầu tư Khách sạn

Trong năm 2019, ngành du lịch Việt Nam tiếp tục phát triển mạnh, đạt kỷ lục mới về lượng khách quốc tế với 18 triệu lượt du khách và tốc độ tăng trưởng thuộc hàng cao nhất khu vực. Năm qua cũng là giai đoạn khá nhộn nhịp trên thị trường giao dịch khách sạn/đất phát triển dự án khách sạn, với một số giao dịch đã được hoàn thành, trải khắp từ Hà Nội, Hải Phòng đến Nha Trang, Bà Rịa-Vũng Tàu và Phú Quốc. Theo RCA, giá trị giao dịch được ghi nhận ở mức 159-224 nghìn USD/phòng đối với những khách sạn đã hoạt động.

Tuy nhiên, đến cuối Q1/2020, khi thị trường đang chịu tác động lớn từ COVID-19, các giao dịch có thể sẽ bị chững lại. Ông Robert McIntosh, Giám đốc Điều hành của CBRE Hotels Asia Pacific, nhận xét: ”Khi tình hình hoạt động trong ngắn hạn của thị trường khách sạn giảm xuống mức thấp kỷ lục, trong khi không có sự chắc chắn về việc phải mất bao lâu để thị trường phục hồi hoàn toàn, kỳ vọng về giá trong các thương vụ khách sạn sẽ giảm xuống. Dự kiến các khách sạn phụ thuộc nhiều hơn vào phân khúc khách du lịch quốc tế sẽ bị ảnh hưởng nặng nề hơn so với những khách sạn có nguồn khách doanh nghiệp mạnh.”

Đầu Q2/2020, CBRE Việt Nam nhận thấy có sự gia tăng nhu cầu đến từ bên mua từ các đơn vị tìm kiếm tài sản đang gặp khó khăn về dòng tiền, trong khi số lượng tài sản có nhu cầu bán ở phân khúc 4- và 5-sao là không đáng kể, vì chủ sở hữu/chủ đầu tư ở các phân khúc này thường là những tập đoàn lớn có đủ dự trữ vốn để vượt qua đợt khủng hoảng này. Một số khách sạn cao cấp đang được chào bán hiện nay thực ra đã được mở bán từ trước khi dịch bệnh xảy ra.

Thị trường Khách sạn 4-5 sao Hà Nội

Trước khi đại dịch COVID-19 bùng phát, Hà Nội dự kiến sẽ có thêm một khách sạn 4 sao với 343 phòng trong Quý 1/2020, và hai dự án khác trong năm 2020. Sự lây lan nhanh chóng của dịch bệnh đã buộc chính quyền thành phố phải ban hành lệnh tạm ngừng hoạt động kinh doanh du lịch từ cuối tháng Ba và tạm dừng thi công các dự án trong giai đoạn cách ly kể từ đầu tháng Tư. Những diễn biến khó lường của dịch bệnh có thể sẽ ảnh hưởng đến việc khai trương ba dự án trên trong năm 2020. Kết thúc Quý 1/2020, thị trường khách sạn 4-5 sao ở Hà Nội có tổng cộng 7.882 phòng với 35 dự án.

Trong Quý 1/2020, tổng lượt khách quốc tế đến Hà Nội giảm mạnh khoảng 36,9% so với Quý 1/2019. Việc tăng cường hạn chế chuyến bay quốc tế cùng với chủ trương nâng cao mức đối phó với dịch bệnh buộc thành phố phải hoãn lại các sự kiện lớn của năm 2020, đặc biệt là chặng đua F1.

Trong bối cảnh việc thực hiện giãn cách xã hội còn tiếp diễn đến cuối tháng Tư, và tâm lý e ngại di chuyển lan rộng, ngành du lịch dự kiến sẽ cần khá nhiều thời gian để hồi phục. Tuy vậy, thị trường có thể phục hồi nhanh chóng hơn khi các doanh nghiệp quốc tế bắt đầu trở lại hoạt động bình thường, do nhiều khách sạn ở khu vực Đống Đa – Ba Đình luôn là sự lựa chọn ưu tiên của nguồn khách từ các tập đoàn này.

Giá phòng bình quân trong Q1/2020 đạt 115,2 USD, giảm 6,6% so với Q1/2019. Công suất phòng bình quân đạt 51,2%, giảm 28,9 điểm phần trăm (đpt) so với cùng kỳ 2019. Tuy RevPAR chỉ đạt 60,3 USD, giảm 38,9% so với cùng kỳ 2019 nhưng nhìn chung tình hình vẫn khả quan hơn so với thị trường TP.HCM. Khách nội địa, và sau đó một chút là khách quốc tế từ khu vực Đông Bắc Á, được kỳ vọng sẽ là yếu tố dẫn dắt giai đoạn đầu của quá trình phục hồi sau khi đại dịch được kiểm soát.

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q1/2020

Nguồn: Cục Thống kê TP. Hà Nội, BP. Nghiên cứu CBRE, Q1/2020

Kịch bản 1 – COVID-19 được kiểm soát vào tháng 6/2020:

Giá phòng bình quân (ADR) cho năm 2020: giảm 8-13% so với 2019
Công suất phòng cho năm 2020: giảm 46-51 điểm phần trăm so với 2019

Kịch bản 2 – COVID-19 được kiểm soát vào tháng 9/2020:

Giá phòng bình quân (ADR) cho năm 2020: giảm 15-20% so với 2019
Công suất phòng cho năm 2020: giảm 50-55 điểm phần trăm so với 2019

Thị trường Khách sạn 4-5 sao TP.HCM

Trong Quý 1/2020, TP.HCM có thêm một dự án mới, nâng tổng số lượng phân khúc 4–5 sao lên 50 khách sạn với 10.945 phòng. Thị trường được dự báo sẽ chào đón nguồn cung mới với khoảng 3.000 phòng từ 15 dự án trong giai đoạn 2020 – 2023. Ngành kinh doanh khách sạn hiện đang trải qua giai đoạn khó khăn do ảnh hưởng kéo dài từ đại dịch COVID-19 và nhiều công trình khách sạn cũng phải tạm ngưng hoạt động xây dựng, do vậy việc khai trương các khách sạn mới có thể sẽ bị trì hoãn.

Trung Quốc và Hàn Quốc là hai thị trường khách lớn của Việt Nam nói chung, TP.HCM nói riêng, vì vậy việc tạm ngưng các chuyến bay quốc tế từ các nước này trong quý vừa qua đã gây ảnh hưởng nặng nề cho ngành du lịch TP.HCM. Trong Q1/2020, TP.HCM chỉ đón tiếp khoảng 1,3 triệu lượt khách quốc tế, giảm 42,3% so với cùng kỳ 2019. Tuy dịch bệnh được kỳ vọng sẽ được kiểm soát vào Quý 2, nhu cầu du lịch sẽ phải mất một khoảng thời gian để phục hồi, đặc biệt là nhu cầu du lịch đến Việt Nam từ các thị trường quốc tế. Khách du lịch nội địa và khách đi công tác lẻ sẽ là động lực thúc đẩy chính trong giai đoạn đầu của quá trình hồi phục này.

Hầu hết các khách sạn trên địa bàn TP.HCM đều ghi nhận kết quả kinh doanh ảm đạm trong đại dịch. Giá phòng bình quân tại TP.HCM đạt 110,3 USD trong Q1/2020, giảm 12,7% so với cùng kỳ 2019 và công suất phòng chỉ ở mức 42,0%, giảm 28,4 đpt so với cùng kỳ. Tuy các khách sạn vẫn được lấp đầy khoảng 50% vào tháng Hai, công suất phòng tháng 3 đã giảm mạnh 56,2 đpt so với cùng kỳ 2019 khi các biện pháp giãn cách xã hội ngày càng được thắt chặt.

RevPAR trong Q1/2020 chỉ đạt 46,3 USD, giảm 47,9% so với Q1/2019. Do các chuyến bay quốc tế sẽ bị tạm ngưng đến sớm nhất là cuối tháng Năm, lượng khách nước ngoài sẽ rất hạn chế trong Quý 2, trong khi nhu cầu du lịch từ khách nội địa chưa tăng mạnh, RevPAR có thể sẽ vẫn bị ảnh hưởng nặng nề trong quý tiếp theo. Sự hồi phục của thị trường được dự báo diễn ra tương đối chậm và phụ thuộc nhiều vào những diễn biến trên thế giới.