Thị Trường Văn Phòng TP.HCM
Trong Quý 2/2021, thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM đón nhận thêm một dự án hạng B là AP Tower tại Quận Bình Thạnh, đóng góp thêm 10.841 m2 NLA vào tổng nguồn cung thị trường. Đợt COVID-19 mới diễn ra trong quý chứng kiến số ca nhiễm mới cao kỉ lục và rất nhiều công ty có chính sách cho nhân viên làm việc ở nhà toàn thời gian hoặc bán thời gian. Theo Khảo sát của CBRE Châu Á Thái Bình Dương, trong ngắn hạn có sự tăng trưởng đáng kể số lượng công ty đồng ý cho nhân viên làm việc 1-4 ngày/tháng và sự giảm số lượng các công ty yêu cầu nhân viên làm việc tại văn phòng toàn thời gian. Tại TP.HCM, chủ nhà hỗ trợ doanh nghiệp theo từng trường hợp cụ thể, ví dụ như miễn giá thuê và/hoặc miễn phí dịch vụ đối với những doanh nghiệp buộc phải đóng cửa do dịch bệnh hoặc mềm mỏng hơn trong thương lượng kí lại hợp đồng thuê. Tính đến Quý 2/2021, tổng nguồn cung đạt 1.433.327 m2 diện tích cho thuê đến từ 18 dự án hạng A và 69 dự án hạng B.
Về hoạt động thị trường, tỷ lệ trống hạng A tiếp tục giảm 2 đpt so với quý trước chủ yếu đến từ những tòa nhà mới hoạt động ở Quận 1 và Quận 7, với chất lượng cao và gần các cụm văn phòng hiện hữu. Đối với phân khúc hạng B, tỷ lệ trống ổn định và thị trường chứng kiến nhiều khách thuê trả mặt bằng tại các dự án cũ và chuyển sang các dự án mới hơn tại Quận Tân Bình, Quận 1, Quận 2, Quận 7 và Quận Bình Thạnh. Tính đến Quý 2/2021, tỷ lệ trống tại phân khúc hạng A và hạng B lần lượt đạt 12,2% (tăng 0,4 đpt so với cùng kỳ năm trước) và 9,1% (tăng 4,3 đpt so với cùng kỳ năm trước). Xét về giá thuê, xu hướng giảm giá thuê tại phân khúc hạng A chậm lại và giảm 1,2% so với quý trước trong khi giá thuê tại phân khúc hạng B giữ ổn định. Giá thuê của phân khúc hạng A và B lần lượt là 41,6 USD/m2/tháng (giảm 6,4% so với cùng kỳ năm trước) và 25,1 USD/m2/tháng (giảm 1,0% so với cùng kỳ năm trước). Tổng diện tích thực thuê trong quý đạt mức dương và tổng diện tích thực thuê trong 6 tháng đầu năm 2021 đạt trên 33.300 m2 NLA.
Dựa trên thống kê giao dịch của CBRE, giao dịch tái kí hợp đồng thuê và giao dịch mở rộng chiếm 82% tổng số lượng giao dịch trong quý. Bốn ngành có giao dịch tích cực nhất bao gồm Công nghệ thông tin, Tài chính/Ngân hàng, Hậu cần và Bán lẻ/Thương mại/Thương mại điện tử, chiếm hơn 78% tổng diện tích giao dịch. Ngành Sản xuất và Không gian làm việc linh hoạt vốn tích cực trước năm 2020 đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh và không mở rộng mạnh mẽ tại các dự án Văn phòng truyền thống.
Trong sáu tháng cuối năm 2021, thị trường dự định chào đón thêm ba dự án hạng B với tổng diện tích thực thuê đạt 34.500 m2 NLA. Từ năm 2022 trở đi, thị trường sẽ có thêm nguồn cung hạng A, tiêu biểu là dự án Etown 6, One Central cũng như dự án văn phòng tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc, BP. Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam: “Mặc dù trong ngắn hạn thị trường còn chưa ổn định trước tác động của làn sóng COVID-19 mới, triển vọng trung hạn của thị trường rất tích cực. Các nguồn cung mới hầu hết đều tập trung phát triển chất lượng cao với các yếu tố thân thiện môi trường và sức khỏe; và đây cũng là xu hướng lớn trong tương lai góp phần làm tăng giá trị các dự án của chủ đầu tư.”
Nguồn: BP. Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, Quý 2/2021
Giá chào thuê chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT.
Thị Trường Bán Lẻ TP.HCM
Trong Quý 2/2021, dự án Co.opmart Trường Chinh tại Quận Tân Phú đã mở cửa với 16.000 m2 NLA. Sau một vài quý không có nguồn cung mới, tính đến Quý 2/2021, tổng nguồn cung bán lẻ tại TP.HCM đạt 1.068.128 m2 NLA. Đợt dịch COVID-19 mới đã khiến tất cả TTTM đóng cửa từ đầu tháng 6, ngoại trừ những ngành hàng thiết yếu như siêu thị, nhà thuốc. Tuy nhiên, chỉ thị này sẽ trở nên khắt khe hơn trong Quý 3/2021, với số lượng ca nhiễm mới tăng nhanh và biến chủng mới rất khó kiểm soát.
Trong Quý 2/2021, tỷ lệ trống của khu ngoài Trung tâm giảm 1,4 đpt so với quý trước đến từ việc mở cửa của các khách thuê thời trang chủ chốt như Decathlon, Uniqlo trong tháng 4 và tháng 5; tại khu vực Trung tâm, nguồn cung hạn chế giúp giữ tỷ lệ trống ở mức thấp. Tính đến Quý 2/2021, tỷ lệ trống tại khu Trung tâm và Ngoài trung tâm lần lượt đạt 1,87% (bằng mức cùng kỳ năm ngoái) và 11,71% (giảm 1,7 đpt so với cùng kỳ năm ngoái). Trong tháng 6/2021, các TTTM đều áp dụng miễn phí thuê và dịch vụ cho các doanh nghiệp đóng cửa; một số chủ nhà còn chủ động giảm 10%-50% giá thuê trong tháng 5, tùy theo ngành hàng, do lượng khách mua sắm giảm mặc dù các cơ sở kinh doanh không phải đóng cửa do chỉ thị. Trong quý, hầu hết chủ nhà tập trung hỗ trợ khách thuê hiện hữu và ít chủ động chào diện tích trống mới trên thị trường, chỉ có một số diện tích trống trong thời gian dài có giảm giá chào thuê. Tính đến Quý 2/2021, giá chào thuê ở khu vực Trung tâm đạt 137,1 USD/m2/tháng, tăng 1,1% so với quý trước (tăng 1,2% so với cùng kỳ năm trước) và giá chào thuê ở khu vực Ngoài trung tâm đạt 33,9 USD/m2/tháng, giảm 2,3% so với quý trước (giảm 5,2% so với cùng kỳ năm trước).
Các doanh nghiệp lớn tích cực trên thị trường trong quý khảo sát. Ví dụ, Masan đã mua 20% cổ phần từ chuỗi cà phê Phúc Long cho mô hình kết hợp cửa hàng tiện lợi/cà phê/ngân hàng mới của họ. Nova F&B, một nhánh của Nova Group, hợp tác với thương hiệu F&B Mango Tree sau khi đã hợp tác với JUMBO, Crystal Jade Palace, Gloria Jean’s Coffee và các thương hiệu khác. Đây là những động thái chuẩn bị trong thời kỳ dịch bệnh và sẽ mang lại lợi nhuận cho các doanh nghiệp lớn một khi nền kinh tế hồi phục lại. Các doanh nghiệp nhỏ, mặt khác, vẫn tiếp tục chờ đợi và cắt giảm các chi phí hoạt động kết hợp chuyển hướng sang mô hình thương mại điện tử, một xu hướng trong tương lai. Theo Euromonitor, doanh số thương mại điện từ tại Việt Nam có thể tăng gấp đôi trong năm năm tới.
Thị trường dự đoán sẽ có thêm 200.000 m2 diện tích bán lẻ từ đây cho đến 2023, tính cả khu Trung tâm và khu Ngoài trung tâm. Trong ngắn hạn, các ngành nghề như Ăn uống, Chuỗi cà phê, Siêu thị tiện lợi, Sức khỏe và sắc đẹp sẽ tiếp tục được mở rộng, chủ yếu là khối đế bán lẻ tại các dự án chung cư, trước khi thị trường có thêm nhiều nguồn cung TTTM mới. Tâm lý thị trường cho thuê cũng như chỉ số tự tin của người tiêu dùng sẽ được hồi phục nhanh chóng một khi dịch bệnh được kiểm soát cũng như tỷ lệ tiêm phòng toàn quốc được nâng cao. Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám Đốc, BP. Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam: “Để thích nghi với môi trường bình thường mới trong bán lẻ, các doanh nghiệp bán lẻ cần chú trọng hết sức để nâng cao trải nghiệm của khách hàng. Các ngành hàng được chú trọng tiếp tục là Thời trang, Sức khỏe và Sắc đẹp. Thương mại điện tử hiện vẫn không thể thay thế được hết nhu cầu trải nghiệm mua sắm tại cửa hàng của người tiêu dùng.”
Giá chào thuê cho tầng trệt và tầng một, chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT.
Thị Trường Căn Hộ Bán TP.HCM
Nguồn: B.P. Nghiên Cứu CBRE Việt Nam, Quý 2/2021.
Trong Quý 2/2021, thị trường TP.HCM đón nhận 3.968 căn hộ được chào bán, con số này gấp đôi lượng chào bán trong quý trước cho thấy sự cải thiện về tình hình bán hàng. Tuy nhiên, với 5.600 căn, tổng nguồn cung chào bán trong nửa đầu năm 2021 vẫn thấp hơn 9% so với cùng kỳ năm ngoái do dịch COVID-19 tái bùng phát. Theo phân khúc, phân khúc trung cấp chiếm 79% lượng nguồn cung chào bán trong Quý 2/2021, phần còn lại đến từ phân khúc hạng sang và cao cấp.
Đà bán hàng trong Quý 2/2021 tương đối tốt so với quý trước, với hơn 80% số căn chào bán trong quý được tiêu thụ. Trong Quý 2/2021, có tổng cộng 4.700 căn được bán, tăng 76% so với quý trước. Số lượng căn bán được tăng trong Quý 2 nhờ các hoạt động bán hàng sôi nổi trước giai đoạn hạn chế di chuyển để chống dịch. Kênh bán hàng đa dạng (bán hàng trực tuyến kết hợp với tiếp thị trực tiếp thông qua các sự kiện bán hàng, giới hạn số lượng khách trong mỗi phiên, v.v…) và các chính sách bán hàng mới đã làm tăng lượng giao dịch trong quý. Chủ đầu tư tiếp tục tập trung vào nhóm khách hàng trong nước trong nửa đầu năm khi hoạt động bán hàng cho người nước ngoài bị gián đoạn do việc ngừng các chuyến bay quốc tế từ năm ngoái.
Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp tăng ở tất cả các phân khúc, đạt mức 2.260 USD/m2 (không bao gồm thuế GTGT), tăng 16,5% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc hạng sang và trung cấp ghi nhận mức tăng giá cao lần lượt là 9,2% và 8,3% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá trung bình tăng đáng kể do thiếu nguồn cung tại phân khúc trung cấp và phân khúc hạng sang đón nhận dòng sản phẩm căn hộ có thương hiệu (branded residence). Phân khúc cao cấp và bình dân có mức tăng giá nhẹ trong quý khảo sát, lần lượt là 0,4% và 1,6% so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn: B.P. Nghiên Cứu CBRE Việt Nam, Quý 2/2021.
Đến cuối năm, nguồn cung chào bán của thị trường trong cả năm 2021 sẽ khoảng 17.000 – 18.000 căn. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, CBRE Việt Nam: “Dịch COVID-19 tái bùng phát đã làm thay đổi bản chất của việc kinh doanh nhà ở theo một cách tích cực và thị trường vẫn hấp dẫn. Các chủ đầu tư đã đổi mới các chính sách bán hàng trong khi người mua ngày càng quen với tình trạng bình thường mới. Thị thực vắc xin và tỷ lệ tiêm vắc xin được cải thiện sẽ giúp nhóm khách nước ngoài trở lại thị trường.” Tổng số lượng căn bán được tại TP.HCM dự kiến khoảng 15.000 – 17.000 căn do ít nguồn cung và tình hình COVID-19 phức tạp.
Giá sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục tăng so với năm 2020 tuy nhiên mức tăng sẽ ổn định hơn để thị trường có thể tiêu thụ hết các sản phẩm còn lại. Giá chào bán sơ cấp năm 2021 ở các phân khúc sẽ có mức tăng giá trong khoảng từ 1% đến 4% so với năm 2020. Riêng giá căn hộ hạng sang dự kiến tăng 6% trong năm 2021 và 2022 nhờ có các sản phẩm mới là căn hộ hạng sang có thương hiệu (branded residence) tại Quận 1.
Trong dài hạn, CBRE kỳ vọng các giải pháp văn phòng tại nhà cho các dự án căn hộ chung cư như không gian làm việc đủ sáng và thoáng khí, thiết kế bền vững nhằm tiết kiệm năng lượng sẽ là xu hướng mới khi mô hình làm việc tại nhà đang kéo dài hơn. Về vị trí, thị trường sẽ mở rộng xa hơn khu trung tâm tới những khu đô thị nằm gần các dự án hạ tầng trọng điểm. Thêm vào đó, các nhà đầu tư phía Nam sẽ tìm kiếm các cơ hội đầu tư tại các tỉnh phía Bắc. Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, vắc xin cho COVID-19 sẽ là chìa khóa mở ra chương mới của thị trường.
Đăng Hải / Thị Trường Giao Dịch
