Các chuyên gia bất động sản dự báo căn hộ 20m2 (Bình Tân, TPHCM) có thể bị thua lỗ vì giá thuê rẻ đến mức không tưởng, còn chủ đầu tư tuyên bố mức lãi kỳ vọng là 12% trong 15 năm.
Chỉ rộng 20m2 nhưng căn hộ có ban công, nhà vệ sinh, nơi nghỉ ngơi, khu bếp, bảo vệ 24/7, nhà để xe riêng có giá thuê 1,5 triệu đồng mỗi tháng đã bao gồm phí quản lý. Tiền điện, nước, giữ xe thu theo quy định của nhà nước. Dự án tọa lạc gần giao lộ Võ Văn Kiệt và An Dương Vương, phường An Lạc, quận Bình Tân, đáp ứng được nhu cầu an cư của gia đình 3 người (bố, mẹ và một con nhỏ) hoặc 2 người ở ghép.
Ngay khi được công bố bắt đầu nhận khách vào tháng 1/2016, thị trường bất động sản cho thuê đã dấy lên hai luồng quan điểm trái chiều về mô hình bất động sản mới này. Nhóm ủng hộ cho rằng chủ đầu tư đã táo bạo đi nước cờ khác biệt với phần còn lại của thị trường khi đánh vào phân khúc siêu rẻ chưa doanh nghiệp nào dám làm. Thậm chí có ý kiến cho rằng dự án đầy tiềm năng vì nguồn cầu đủ khả năng chi trả cực lớn, đồng thời còn giải quyết được bức xúc nhà ở. Nhiều người lo ngại 125 căn thí điểm quá ít, như muối bỏ bể nên đã nhanh tay đăng ký thuê trước.
Sau khi hay tin TP HCM sắp có căn hộ 20 m2 cho thuê giá rẻ, anh Nguyễn Văn Cao Nguyên cho rằng không kể dân lao động nhập cư, mỗi năm có cả trăm nghìn sinh viên ngoại tỉnh tới đây trọ học. Giả sử chỉ 10% số sinh viên này muốn thuê theo hình thức ở ghép (mỗi người trả hơn 700.000 đồng một tháng) thì phải cần đến 10.000 căn hộ mini mới đủ.
Tuy nhiên, dự án cũng đón nhận nhiều luồng quan điểm trái chiều và phản biện khá gay gắt. Phản biện thứ nhất là khả năng cho thuê với mức 1,5 triệu đồng một tháng đã bao gồm phí quản lý là không khả thi. Bởi lẽ, chủ đầu tư còn phải bù những khoản chi phí không tên: khấu hao công trình, phí quản lý, duy tu bảo dưỡng hạ tầng, thuê đất hoặc mua đất, thuế…
Phản biện thứ hai là suất đầu tư này không phù hợp với dòng vốn vay. Lãi suất cho vay trung bình hiện nay khoảng 9% trong khi lợi tức thu được từ việc cho thuê căn hộ mini khó có thể sánh bằng căn hộ cao cấp (lợi tức 6% một năm). Do đó, suất đầu tư này triệt tiêu đi cơ hội sinh lời nếu chủ dự án vay để đầu tư.
Có kinh nghiệm gần 20 năm tư vấn tài chính – đầu tư địa ốc, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang phân tích, căn hộ siêu nhỏ này đang phát triển gần giống với mô hình nhà ở xã hội cho thuê. Tuy nhiên, để vận hành được, doanh nghiệp cần phải có sẵn nguồn vốn nhàn rỗi hoặc được cơ chế hỗ trợ hay công thức xây dựng đặc biệt thì suất đầu tư mới có lời.
Ông Quang giải bài toán, 125 căn hộ, diện tích mỗi căn 20m2, cộng thêm diện tích lối đi và phần phụ trong công trình tổng diện tích sàn khoảng 3.750 m2, công trình cao 4-5 tầng. Giả định chi phí xây dựng 4 triệu đồng một m2 thì suất đầu tư xây dựng khoảng 15 tỷ đồng, giá đất khoảng 10 tỷ, vị chi giá thành mỗi căn hộ mini khoảng 200 triệu đồng. Nếu kèm thêm các chi phí hoàn thiện khoảng 240 triệu đồng một căn. Như vậy, cho thuê 1,5 triệu đồng mỗi tháng căn hộ này nhiều khả năng chủ đầu tư phải ra quy định đặt cọc trên 10 năm hoặc mất 10 năm (bằng với giá bán căn hộ) mới đảm bảo suất đầu tư có lời.
Một chuyên gia bất động sản cho biết, ngay cả khi tính giá trị đầu tư đất bằng 0 đồng cũng phải khấu hao khoảng 30 năm mới hoàn vốn. Bài toán được đặt ra là ngay cả khi 125 căn lấp đầy, giá thuê 1,5 triệu đồng mỗi tháng chỉ thu được 187,5 triệu đồng, tức 2,25 tỷ đồng một năm. Tổng vốn xây dựng khoảng 16,5 tỷ đồng, lãi suất 9% một năm thì tiền lãi đã ngốn sạch 1,5 tỷ đồng mỗi năm. Lấy doanh thu năm 2,25 tỷ đồng trừ đi lãi năm 1,5 tỷ đồng còn lại 750 triệu đồng một năm chưa tính đến phí quản lý, nhân công vận hành doanh nghiệp và khấu hao.
“Bài toán cho thấy ngay cả trong điều kiện lãi suất cho vay ổn định lâu dài 9% một năm thì suất đầu tư cũng không dễ thực hiện do biên lợi nhuận quá thấp”, ông nói.
Trao đổi với VnExpress, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa xác nhận: “Đúng là trong các điều kiện bình thường, một căn hộ 20 m2 xây dựng hoàn thiện cho thuê giá 1,5 triệu đồng một tháng đã bao gồm phí quản lý là không tưởng. Song vì chúng tôi là chuyên gia làm nhà giá rẻ nên có cơ sở thực hiện dự án này”.
Ông Nghĩa cho biết, doanh nghiệp trực tiếp xây dựng từ A đến Z, không qua khâu trung gian, chủ động tiết kiệm chi phí. Sẵn lợi thế về quỹ đất, công ty không tính chi phí đất vào suất đầu tư, đồng thời không vay tiền ngân hàng. Nhờ vậy áp lực trả lãi vay hay bị rủi ro lãi suất thả nổi không tồn tại.
Dự án chỉ thu tiền cọc 2 triệu đồng, tức chưa đầy 2 tháng tiền nhà. Khách ở tháng nào trả tiền thuê tháng đó. Doanh nghiệp sẽ chính thức nhận khách thuê từ ngày 20/1/2016. Đây là suất đầu tư lâu dài, công trình được xây dựng với tuổi thọ 50 năm. 15 năm đầu là quá trình hoàn vốn, lợi nhuận gộp12% cho cả chu kỳ này.
“Từ năm thứ 16 trở đi công ty sẽ có lãi ròng. Chúng tôi chấp nhận lợi nhuận thấp lúc đầu để hướng tới mục tiêu tốt hơn về sau”, ông nói.
Vũ Lê
Theo Vnexpress
