Các dự án tại Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) nửa thập kỷ qua đã có mức tăng trưởng về giá ngoạn mục (50 – 200%), đẩy khu vực này trở thành “tâm điểm” tăng giá địa ốc cao nhất TP.HCM. Thời điểm hiện tại, dù “ế ẩm”, nhưng giá bán căn hộ vẫn “trên trời”, vì sao?
Giá vẫn “bỏng tay”
Khảo sát của VietnamFinance cho thấy, đầu quý II/2024, giá chung cư ở Thủ Thiêm hầu hết đã vượt mốc 120 triệu đồng/m2, có dự án lên đến gần 400 triệu đồng/m2.
Bán đảo Thủ Thiêm nằm ở bờ đông sông Sài Gòn, đối diện quận 1, tổng diện tích 6,57 km2. Từ năm 2005, nơi đây đã được xác định là trung tâm mới của TP. HCM. Bán đảo được chia làm 5 khu vực chính gồm khu lõi trung tâm, các khu dân cư phía bắc, dọc đại lộ Mai Chí Thọ, phía đông và châu thổ phía nam. Đến nay, Thủ Thiêm đang dần lột xác nhờ loạt dự án hạ tầng, khu đô thị.
Đại lộ Mai Chí Thọ đóng vai trò là trục xuyên tâm, được đầu tư 13.400 tỷ đồng, làn đường rộng đến 140 m, giúp kết nối bán đảo Thủ Thiêm với trung tâm quận 1 và cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây. Hai bên đại lộ là các dự án khu dân cư cao cấp như Empire City, Sala Sarimi, The Sun Avenue… Tại khu đô thị Sala – dự án BĐS thương mại đầu tiên được ra mắt vào năm 2015, do Công ty cổ phần Đại Quang Minh làm chủ đầu tư có gần 200 căn hộ chung, giá bán thứ cấp nhà dao động từ 120 đến 140 triệu đồng/m2.
Nằm cuối đại lộ Mai Chí Thọ, Empire City Thủ Thiêm trải rộng trên 14,5 ha đất, vốn đầu tư 1,2 tỷ USD, được quy hoạch thành một khu phức hợp gồm trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, căn hộ theo tiêu chuẩn quốc tế. Trong đó, tòa nhà đa chức năng cao 88 tầng là điểm nhấn. Hiện giá bán Empire City tháng 4/2024 từ 120-170 triệu đồng/m2. Cụ thể, giá căn hộ một phòng ngủ rộng 65 m2 từ 7 đến 9,5 tỷ đồng. Căn 2 phòng ngủ 93 m2 dao động từ 12,5 tỷ (nằm ở tầng thấp) đến 15 tỷ (nằm trên tầng cao). Giá thuê từ 18 đến 23 triệu/tháng cho căn hộ một phòng ngủ.
Khu đô thị mới Thủ Thiêm hiện có vài dự án siêu sang, điển hình là khu phức hợp căn hộ – văn phòng – trung tâm thương mại The Metropole Thủ Thiêm được phát triển bởi Sơn Kim Land với mức giá dao động từ khoảng 232 – 400 triệu đồng/m2.
The River Thủ Thiêm là dự án căn hộ có mức giá đắt đỏ thứ 2 sau The Metropole Thủ Thiêm. Dự án có diện tích đất 15.378 m2 tại lô đất 3-15, nằm trên Đại Lộ Vòng Cung, do City Garden (thành viên của Refico) hợp tác cùng Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP. HCM (CII) phát triển, giá bán dao động từ 160 – 350 triệu đồng/m2. Cụ thể, căn hộ 1 phòng ngủ (57 m2) có giá khá cao từ 8 tỷ đồng -8,5 tỷ đồng, 2 phòng ngủ (trên 83m2) có giá 12 tỷ đồng. 3 phòng ngủ (125 m2) có giá 19,5 tỷ đồng. 4 phòng ngủ (185 m2) có giá từ 35 tỷ đồng. Penhouse (200-300m2) giá từ 75 tỷ đồng.
Trong khi các dự án cùng khu vực quận Thủ Đức và quận 9 (cũ) sát bên như dự án Moonlight Residences của Công ty Hưng Thịnh đang có giá 50 triệu đồng/m2, dự án Saigon Gateway của Đất Xanh Miền Nam đang có giá 40-45 triệu đồng/m2, Centum Wealth của Thủ Đức House có giá 45 triệu đồng/m2.
Vì sao giá vẫn liên tục tăng
Với sự bùng nổ ở thị trường căn hộ cao cấp trong chu kỳ vừa qua, Thủ Thiêm là điểm đến hấp dẫn nhờ được quy hoạch tổng thể tốt và vị trí chỉ cách trung tâm hành chính kinh tế hiện hữu một bờ sông. Giá bán căn hộ liên tục leo thang và đẩy mặt bằng giá căn hộ cao cấp, hạng sang tại TP. HCM cùng leo thang trong 3 năm qua.
Theo anh Võ Bá Huỳnh, Giám đốc tư vấn Công ty tư vấn BĐS Thủ Thiêm thì giá căn hộ không thể giảm do giá đất ở Thủ Thiêm đã tăng bình quân 30-50% trong vòng 3 năm trở lại đây. Đây là mức tăng mà các chủ đầu tư phải tính toán và chấp nhận bởi điều kiện cơ sở hạ tầng của Thủ Thiêm hình thành với tốc độ nhanh.
“Giá đất ở Thủ Thiêm hiện đã xấp xỉ 50% so với giá đất ở khu vực trung tâm hiện hữu của quận 1, TP. HCM, trung bình đạt khoảng 500 triệu đồng/m2. Với tốc độ đô thị hóa đang gia tăng mạnh mẽ, tốc độ thay da đổi thịt từng ngày của khu đô thị Thủ Thiêm và quan trọng nhất là sự hoàn thiện về pháp lý của các dự án, giá đất khu vực này được dự báo sẽ còn tiếp tục tăng trong những năm tới nên rõ ràng giá căn hộ khó giảm”, anh Huỳnh nhận xét.
Còn Giám đốc dự án của một Tập đoàn BĐS có tiếng ở TP. HCM chia sẻ, để đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm này, TP. HCM đã mất 10 năm để giải tỏa trắng gần như toàn bộ bán đảo Thủ Thiêm, khoảng 15.000 hộ dân đã di dời để nhường chỗ cho siêu dự án này, gần 30.000 tỷ đồng đã được ngân sách huy động để chi trả bồi thường, tái định cư.
“Theo quy hoạch, khu đô thị Thủ Thiêm được chia làm 5 khu vực chính: khu vực “lõi trung tâm”, khu dân cư phía Bắc, khu dân cư dọc đại lộ Mai Chí Thọ, khu dân cư phía Đông, khu châu thổ phía Nam. Hiện tại, quỹ đất tại Thủ Thiêm không còn nhiều, và quan trọng là hàng loạt “ông lớn” chủ đầu tư nhanh chân “xí phần”. Các dự án trước khi triển khai phải thế chấp ngân hàng và được định giá ở mức rất cao, nhất là sau khi vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm của Tân Hoàng Minh bất thành, nên khó hy vọng chủ đầu tư giám giá thành sản phẩm”, vị giám đốc này cho biết.
Mặc dù được đánh giá là khu vực đắc địa với nhiều sản phẩm cao cấp. nhưng hiện tại căn hộ Thủ Thiêm không mấy được người mua thực và nhà đầu tư tại TP. HCM ưa chuộng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, anh Nguyễn Thông (ngụ tại TP. Thủ Đức) cho rằng, không phải cứ móc túi hàng chục tỷ đồng ra là vô tư đầu tư chung cư cao cấp. Bởi trên thị trường BĐS, chưa có một tiêu chí phân hạng cụ thể nào. Hầu hết là do chủ đầu tư “tự phong”. Nên mặc dù “neo” ở giá cao và được chào là sản phẩm cao cấp nhưng các nhà đầu tư cá nhân rất cân nhắc khi “xuống tiền” mua căn hộ với giá “choáng” ở Thủ Thiêm.
Còn anh Nguyễn Công Thành (ngụ tại quận 4, TP. HCM), một nhà đầu tư khác lại tỏ ra không yên tâm khi cho biết, những năm gần đây, Khu đô thị mới Thủ Thiêm luôn là vấn đề nóng trong việc giải quyết tranh chấp về đất đai, phức tạp về mặt pháp lý và từng làm mất niềm tin khi bị “đẩy giá” quá mức tưởng tượng nên theo anh, thay vì mua căn hộ Thủ Thiêm với mức giá 6.000 – 7.000 USD/m2, anh sẽ mua các dự án khác ở khu vực quận 2 (cũ) để có được mức giá tốt hơn.
Chia sẻ với phóng viên, chị Vũ Hoàng Yến (một khách hàng từ Hà Nội) phân tích, nếu như các trung tâm thành phố trên thế giới trong quá trình mở rộng thường vướng một trong hai vấn đề: hoặc xa trung tâm cũ, hoặc không có một diện tích đất đủ lớn. Thì Thủ Thiêm là một vùng đất rộng lớn trên 650 ha nằm sát trung tâm thành phố, được thiết kế quy hoạch từ đầu mà không vướng phải bất kỳ công trình hiện hữu nào. Do đó, mua căn hộ tại Thủ Thiêm có nhiều thuận lợi.
Nhưng theo chị, nhiều chủ đầu tư đang lợi dụng hai chữ “Thủ Thiêm” để đẩy giá dự án. Cứ dự án thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm hiện đều có giá bán “trên trời”, trong khi giá trị thực mang lại như tiện ích, giao thông, chất lượng xây dựng… thực sự chưa tương xứng với giá bán đạt đỉnh như hiện tại.
Ninh Dương / Vietnamfinance
