Bước vào quý IV/2022, thị trường bất động sản (BĐS) đã có dấu hiệu diễn biến khó lường khi các ngân hàng nâng lãi suất huy động, nguồn cung dự án tiếp tục khan hiếm… Thị trường sẽ diễn biến ra sao?, phân khúc nào chiếm ưu thế?
Thời đầu tư “lướt sóng” đã qua
Theo các chuyên gia, thông thường đến thời điểm này thị trường BĐS bước vào giai đoạn giao dịch sôi động nhất và được môi giới ví von đây là mùa gặt của năm. Tuy nhiên, trước thực trạng nhiều khu vực giá BĐS còn “treo” giá quá cao, vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ… sẽ vẫn là bài toán “khó” cho thị trường BĐS hiện nay.
Những nhà đầu tư có kinh nghiệm đều thấy rằng, hiện nay thời đầu tư “lướt sóng” đã không còn, đầu tư vào nhu cầu ở thật sẽ là an toàn và triển vọng nhất. Bởi vì dù thị trường có biến động như thế nào thì BĐS để ở vẫn ít chịu tác động, thậm chí vẫn tăng giá nếu có nguồn cầu lớn. Còn ở những nơi đã xảy những cơn “sốt ảo”, giá BĐS tăng cao nhưng không phải là giá trị thật vì không phải sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở sẽ có những diễn biến khó lường.
Một đại diện của Công ty Cổ phần BĐS Đất Xanh cho biết, những khu vực BĐS mang tính đầu tư, đầu cơ và có khoảng cách địa lý quá xa thì những BĐS đó đang gặp tình trạng cực kỳ khó khăn về thanh khoản. Có những nơi trước khia “sốt nóng” thì nay giá BĐS đã giảm 10 – 20%, tuy nhiên vẫn không có giao dịch. Còn những khu vực ở trung tâm thì giá BĐS có xu hướng đi ngang.
Bởi vậy, chính sách bán hàng hiện nay của các doanh nghiệp BĐS cũng dần thay đổi so với những năm trước, thay vì đẩy mạnh bán hàng thì phương án thăm dò thị trường là lựa chọn tốt.
Theo một nhân viên môi giới BĐS, giai đoạn cuối năm là giai đoạn các sàn giao dịch BĐS đẩy mạnh bán hàng, tuy nhiên hiện nay các doanh nghiệp khá thận trọng, mở bán với số lượng ít, từ 50 – 100 sản phẩm đổ lại, chủ yếu để thăm dò nhu cầu thị trường. Chính sách bán hàng sẽ có hai điều chỉnh: một là giá đưa ra tốt hơn, hai là giãn tiến độ “dài hơi” hơn.
Ông Nguyễn Thọ Tuyến, Chủ tịch BHS Group nhận định, có thể thấy với tình hình hiện nay, thị trường BĐS đang trong quá trình thanh lọc mạnh, chỉ những chủ đầu tư đủ tiềm lực và có phương án kinh doanh đúng hướng, mới vượt qua được giai đoạn này.
Những điểm sáng trong “bức tranh” thị trường ảm đạm
Sau Chỉ thị 13 của Chính phủ về không siết chặt tín dụng, doanh nghiệp đang kỳ vọng nguồn vốn được khơi thông cho các dự án BĐS, là “đòn bẩy” cho thị trường trong giai đoạn khó khăn. Câu hỏi đặt ra là phân khúc nào sẽ được các nhà đầu tư chú ý?
Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch CenGroup, xu hướng thị trường BĐS không thực sự rõ nét, tuy nhiên trong bối cảnh đó vẫn có những tia sáng tốt như BĐS thương mại dịch vụ, BĐS nghỉ dưỡng… vẫn chiếm tỷ trọng giao dịch cao. Đặc biệt gần đây đang có một xu hướng khá hấp dẫn, đó là BĐS liên quan đến hạ tầng, trong đó có hạ tầng về công nghiệp, hạ tầng về cầu cảng – bến bãi – sân bay.
Mặt khác, một nhà đầu tư kỳ cựu cho biết, dự kiến từ nay đến cuối năm 2023, các hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) trên thị tường sẽ diễn ra rất sôi động do những khó khăn về bài toán vốn. Đơn cử, tại TP. HCM những tháng vừa qua đã diễn ra các thương vụ đáng chú ý. Đối tượng được mua là những dự án đã bị bỏ hoang hàng chục năm qua và hồi sinh trở lại tăng thêm nguồn cung nhà ở. Đây là cũng là tín hiệu tốt cho thị trường trong thời gian tới.
Thực tế, vẫn có những nhà đầu tư tiềm lực với nguồn tiền mạnh, âm thầm mua gom các sản phẩm BĐS có vị trí tốt, chờ đợi nhịp sóng trở lại, nhà đầu tư này thông tin thêm.
Đáng chú ý, thị trường nhà ở xã hội đang chứng kiến một tín hiệu tích cực khi nhiều doanh nghiệp công bố chiến lược tham gia phân khúc này. Được công bố có giá bán dự kiến dưới 25 triệu đồng/m2, sản phẩm BĐS nhà ở xã hội kỳ vọng sẽ là yếu tố sôi động trên thị trường khi có nguồn cung lớn từ các chủ đầu tư tên tuổi như Vinhomes, Novaland, Hưng Thịnh…
Đơn cử như trong đại hội cổ đông thường niên của Vinhomes mới đây, ông Phạm Thiếu Hoa – Chủ tịch HĐQT Vinhomes cho biết, trong 5 năm tới doanh nghiệp này sẽ tập trung xây dựng khoảng 500.000 căn nhà ở xã hội tập trung tại khu vực vùng ven những đô thị lớn như: TP. HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh… trong đó, ưu tiên trước khu vực lân cận TP. HCM và Hà Nội.
Có thể nói, chu kỳ của thị trường BĐS những tháng cuối năm dù không còn kiếm tiền dễ dàng như trước, cứ mua là trúng, nhưng vẫn ghi nhận có những điểm sáng đáng quan tâm. Tuy nhiên, thị trường có sự chọn lọc khắt khe, đòi hỏi nhà đầu tư cần “tỉnh táo” khi quyết định xuống tiền.
Ông Tuyển nhận định: “Thị trường BĐS đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những chủ đầu tư tốt và những người tham gia vào thị trường hiện tại đều là nhà đầu tư có chọn lọc. Và tôi khẳng định, thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này chứ không đổ vỡ như một số dự báo. Trong bối cảnh như vậy đòi hỏi những người tham gia thị trường có kiến thức hơn, phải am hiểu và mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để đầu tư hiệu quả”.
Nam Phương / Vietnamfinance
