Bà Nguyễn Thị Như Loan, chủ tịch HĐQT CTCP Quốc Cường Gia Lai nhiều lúc uất nghẹn khi trả lời cổ đông tại ĐHCĐ vừa được tổ chức tại TP.HCM. Khó khăn chung của thị trường bất động sản đè lên cái khó riêng của QCG khiến những khó khăn năm 2019 lan sang năm 2020.
Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG) vừa tổ chức Đại hội cổ đông (ĐHCĐ) tại TP.HCM. QCG đã thông qua báo cáo về kết quả kinh doanh 2019 với 858 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 17% so với năm 2018 và 78 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, giảm 22%. Với kết quả này, QCG đã hoàn thành được 69% kế hoạch doanh thu và 39% kế hoạch lợi nhuận cả năm mà ĐHĐCĐ năm 2019 đã giao phó. Theo đó, QCG sẽ không chia cổ tức năm 2019 cho cổ đông. Nguyên nhân khiến kết quả kinh doanh của QCG trong năm 2019 ảm đạm chủ yếu do các dự án của công ty đang trong quá trình xây dựng, chưa bàn giao nên doanh thu chưa ghi nhận được theo kế hoạch.
Đặt kế hoạch cho năm 2020, QCG kỳ vọng doanh thu thuần sẽ tăng trưởng 5% so với năm 2019; đồng thời đạt 100 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, tăng tới 28% so với kết quả đạt được năm 2019. Để hoàn thành kế hoạch kinh doanh của năm 2020, công ty này dự kiến sẽ không đầu tư dàn trải mà sẽ chỉ tập trung nguồn lực vào một vài dự án đã hoàn thành pháp lý được 50-60% nhằm đảm bảo nguồn thu.
Bà Nguyễn Thị Như Loan cho biết, kế hoạch doanh thu năm nay đối với QCG là “tương đối an toàn” để có thể hoàn thành hoặc vượt kế hoạch. Trong những năm trước đó, với tham vọng lớn, Ban lãnh đạo công ty này liên tục đặt ra kế hoạch cao nhưng kết quả lại làm cổ đông thất vọng vì không hoàn thành.
Ở dự án Khu Dân Cư Bắc Phước Kiển, một dự án nổi bật của QCG, tắt nghẽn nhiều năm nay dù tâm huyết vẫn gặp rất nhiều khó khăn. Khi nói về dự án này, bà Loan nhiều lúc uất nghẹn khi trả lời cổ đông.
Dự án bất động sản gồm 7 bước thì Công ty đã hoàn thành được 5 bước. Đến tháng 4/2019, Công ty đã nhận được chấp thuận đầu tư hạ tầng (dự án lớn với tổng mức đầu tư 63 ngàn tỷ đồng, QCG phải ký quỹ 10%, tương ứng với 6.3 ngàn tỷ đồng) nhưng từ khi nhận được chấp thuận đến nay là đã hơn 1 năm, Công ty gặp rất nhiều khó khăn và trăn trở.
Cụ thể, chấp thuận đầu tư của dự án theo Nghị định 71 năm đó không có chấp thuận đầu tư hạ tầng mà chỉ có chấp thuận đầu tư dự án, và Sở Xây dựng trình như vậy là không đúng. Không đúng mà từ 2015 đến nay là 5 năm trời. Làm mọi việc để có chấp thuận đầu tư, được Hội đồng Nhân dân đưa vào kế hoạch sử dụng đất năm 2017.
Thậm chí, đối tác đã đồng ý đưa cho QCG 2,800 tỷ đồng bởi vì QCG đã có chấp thuận đầu tư. Nhưng đến nay, sở Tài nguyên nói không giao đất được, với lý do là có đất kênh rạch nằm trong đó, phải chờ ý kiến Thủ tướng Chính phủ. Trong tổ tham mưu cho UBND thành phố thì nói rằng, chấp thuận đầu tư hạ tầng kỹ thuật là không giao đất được, nếu giao đất thì mức đầu tư đưa ra để mời thầu là 3,156 tỷ đồng không được khấu trừ.
Đến 1/8/2020, chấp thuận đầu tư hết hạn, khi đó xem như Quốc Cường Gia Lai không có năng lực làm, tới đó thì không biết dự án sẽ đi đâu về đâu. Đây không phải lỗi do QCG, các văn bản thủ tục đều có dấu đỏ. Giờ có chấp thuận đầu tư nhưng không giao đất, thì sao tính được tiền sử dụng đất và làm tiếp
Chưa kể đến vấn đề giải phóng mặt bằng, năm 2010 chấp thuận địa điểm, QCG chỉ đền bù 80%, còn 20% Nhà nước phải hỗ trợ và lập ra ban bồi thường, và DN góp tiền vào để làm. Ban bồi thường sẽ định ra giá thị trường để làm. Từ 2015 đến nay, càng khổ hơn nữa, không có 1 ban ngành nào hỗ trợ.
Với dự án 6B, đây là câu hỏi mà năm nào QCG cũng được nhận từ cổ đông. Dự án 6B mà Công ty bán rơi vào 6 -7 triệu đồng/m2 là đất đã đền bù xong. Thời điểm trước 2010, mức thuế đóng sử dụng đất rơi vào khoảng 300 ngàn đồng/m2, nhưng bây giờ đóng hơn mười mấy triệu/m2, Công ty không thể nào đóng để giao đất cho cổ đông và hiện tại đất khu 6B đã được xem là đất cây xanh. Nên Công ty đã đề ra chính sách là đổi đất sang phường 7, quận 8.
Dù giá của phường 7, quận 8 đã lên đến 32 triệu/m2 nhưng hiện tại QCG cũng không dám bán để có thể đổi nhà cho những người đã mua đất tại 6B. Hiện tại, số lượng người dân đồng ý đổi đất đã lên đến hơn 65/72 nền. Nên khách hàng có thể xem xét đổi chứ Công ty không thể giao đất 6B cho khách hàng được.
Năm 2020, QCG sẽ tiếp tục triển khai hoàn thiện dự án Lavida Plus – quận 7 và dự kiến bàn giao cho khách hàng từ quý 3/2020. Hoàn thiện Block Thương mại Giai Việt (06 tầng thương mại, 21 tầng căn hộ bàn giao vào quý 2/2020). Ngoài ra, QCG cũng sẽ hoàn thành giao nhà dự án De Capella Quận 2 và dự án Premium Central – quận 8.
Ngoài các dự án dự kiến bàn giao trong năm 2020, QCG sẽ tiếp tục triển khai xây dựng hoàn thiện hạ tầng và xây dựng nhà phố dự án Marina – Đà Nẵng cũng như điều chỉnh quy hoạch. Hoàn thiện thủ tục điều chỉnh phê duyệt 1/500 đối với dự án KDC Đa Phước – Quốc lộ 50 Bình Chánh; nộp hồ sơ xin phê duyệt mẫu nhà Dự án cụm B khu dân cư 13E; hoàn thiện pháp lý các dự án Khu Dân Cư Bắc Phước Kiển…
Về phân khúc đầu tư, ngoài các sản phẩm chủ lực là chung cư cao tầng, trung cấp và cao cấp Công ty đang đa dạng hóa sản phẩm, nhà liền kề, biệt thự, mở rộng các phân khúc bất động sản khác như: Condotel, Officetel, Văn phòng và khách sạn. Đối với phát triển quỹ đất, Công ty sẽ tiếp tục tiếp cận đầu tư sang các khu quận 9, quận 2… và các tỉnh như Bình Dương, Vũng Tàu.
Bên cạnh mảng chính là bất động sản, Công ty cũng sẽ duy trì nguồn thu ổn định của các dự án thủy điện, vườn cao su cũng như mảng cho thuê trung tâm thương mại. “Mặc dù những mảng này không đem lại nguồn lợi nhuận vượt trội cho Công ty như bất động sản trong giai đoạn thuận lợi, nhưng trong bối cảnh hiện tại những mảng này giúp đem lại nguồn doanh thu ổn định cho Công ty”, bà Loan cho hay.
Bà Loan nhìn nhận, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn là do vướng mắc thuộc thẩm quyền thành phố, cụ thể là quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng giữa các ban ngành còn chưa thống nhất, chồng chéo. Đặc biệt là tâm lý e ngại khi phê duyệt pháp lý về quyền sử dụng đất. Đối với dự án nhà ở điều kiện tiên quyết là phải có 100% đất ở, nhưng vướng mắc cách tính tiền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… nên các dự án đầu tư xây dựng hầu như không thể thực hiện được nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Vì vậy, dự án bị dừng lại, làm tăng chi phí doanh nghiệp, tăng chi phí lãi vay và rất nhiều công ty phải bán dự án hoặc đứng trước nguy cơ phá sản.
Hiện tại, Hệ số nợ/tổng tài sản của QCG là 62,49%, và bằng 166,61% trên vốn chủ sở hữu, trong đó tỷ lệ nợ vay trên tổng nợ vẫn ở mức thấp không đáng kể (chiếm 6,9% trên tổng nợ và 4,3% trên tổng tài sản).
Đức Quỳnh / Thị Trường Giao Dịch
