Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, khu tái định cư Bình Khánh, TP. Thủ Đức đã “ngủ đông” nhiều năm qua, việc thành phố đưa ra phương án đấu giá là đúng pháp luật nhưng cần mở ra nhiều phương thức thì mới thành công.
– TP. HCM mới đây tiếp tục triển khai kế hoạch bán đấu giá 3.800 căn hộ chung cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đây sẽ là lần thứ 4 TP. HCM thông báo đấu giá số căn hộ nói trên, với kinh nghiệm của mình, ông nhận định gì về thuận lơi và khó khăn thời điểm đấu giá hiện nay?
Ông Lê Hoàng Châu: Lần đầu tiên thành phố đưa ra đấu giá là năm 2017, với mức giá khởi điểm là 8.800 tỷ đồng nhưng không đơn vị nào tham gia. Năm 2018, đấu giá lần thứ 2 với mức giá khởi điểm 9.100 tỷ đồng và lần thứ 3 vào năm 2019 với giá khởi điểm 9.900 tỷ đồng. Nhưng cả 3 lần đều không thành công.
Lý do cũng dễ hiểu, các chủ đầu tư dự án thương mại phải tính toán để chi phí đầu tư rẻ hơn và quản lý được chất lượng tòa nhà ngay từ đầu. Khách hàng cũng không thích vì dự án đã “định vị” là căn hộ tái định cư rồi, mà như vậy thì họ không thích, dù người mua có làm mới, sửa sang lại.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA)
Đành rằng hàng ngàn căn tái định cư ra đấu giá sẽ giúp tăng thêm lượng lớn nguồn cung, song do số lượng căn hộ đưa ra một lần cho nhà đầu tư mua như vậy là quá lớn, không có nhiều doanh nghiệp đủ năng lực tài chính tham gia. Đó là chưa kể, mức giá căn hộ tái định cư được đưa ra cao so với chất lượng của công trình.
Việc đấu giá thời gian qua chưa thành công còn do doanh nghiệp không tham gia vì các khu TĐC xuống cấp nhiều nên khi về đầu tư sửa chữa kinh phí còn nhiều hơn xây dựng mới. Ngoài ra, nếu chuyển sang nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải đóng thêm tiền sử dụng đất nên họ không mặn mà.
Còn hiện nay, thời điểm cho thấy một khó khăn là thiếu dòng tiền trong khi thanh khoản thị trường kém, sức mua yếu. Về phương thức, khi tham gia đấu giá phải đặt cọc trước 20% giá khởi điểm. Nếu trúng đấu giá, trong vòng một tháng phải nộp 50% giá trị trúng đấu giá (bao gồm 20% đã đặt cọc trước đó), 50% còn lại trong vòng 90 ngày phải thanh toán đủ thì quả là các nhà đầu tư tổ chức khó sắp xếp vốn để tham gia.
Đáng nói là dự án đã bị bỏ hoang trong thời gian dài, khó tránh khỏi tình trạng xuống cấp và cần bảo trì, bảo dưỡng mới có thể vận hành đưa vào sử dụng. Điều này có thể tạo rào cản tâm lý cho khách mua, phần diện tích khối đế thương mại cũng khá lớn, giá trị cao, đã cũ quá rồi, không dễ để tìm nhà đầu tư mua lại.
– Vậy ông hiến kế gì cho thành phố để dự định bán 3.790 căn hộ thuộc khu tái định cư 38,4ha TP. Thủ Đức thành công?
Theo tôi, thành phố nên dành khoảng 1 nghìn căn trong tổng số đó, xé “lẻ” từng gói thầu, hoặc từng căn cho người dân dễ dàng mua được. Trước đó, thì thành phố cần chọn nhà thầu, có gói thầu nâng cấp phần sở hữu chung (thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, công viên…). Nếu gói thầu này tốn 50 tỉ đồng -100 tỷ đồng thì cộng giá vào đưa ra đấu thầu luôn. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng chỉ đạo các cấp chính quyền địa phương tổ chức “hội nghị nhà chung cư”, thông báo thu phí bảo trì 2%. Ví dụ, căn hộ có giá 1 tỷ đồng, cộng thêm phí bảo trì (20 triệu đồng), tổng giá thành là bao nhiêu thì cũng cộng cả vào rồi đưa ra đấu giá.
Lưu ý là khi đấu giá xé lẻ cho người dân thì cũng nên đồng thờ đấu giá toàn bộ khối đế song song cho các chủ đầu tư có năng lực, vì vận hành khối dịch vụ tốt thì dân mới chịu mua và ở. Đối tượng tham gia đấu giá khối đế là các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản. Khi tham gia đấu giá, các doanh nghiệp cam kết phải thanh toán đầy đủ tiền trúng đấu giá theo các thỏa thuận. Cần có quy định, sau khi trúng đấu giá, khối đế được phát triển dịch vụ thương mại như thế nào. Nhà đầu tư có quyền cải tạo nâng cấp rồi bán lại hoặc chuyển nhượng cho người sử dụng nhỏ lẻ hay không.
– Sự việc hàng loạt chung cư tái định cư nằm giữa khu đất vàng trong khu đô thị mới Thủ Thiêm bị bỏ hoang hàng chục năm không có người ở cho chúng ta bài học gì thưa ông?
Đây là khu tái định cư đồ sộ và lớn nhất thành phố bị bỏ hoang rất lãng phí nguồn lực. Bài học kinh nghiệm là không để lãng phí dự án nhà tái định cư là phải làm tốt công tác quy hoạch, phải xác định đúng vị trí xây dựng khu TĐC đảm bảo giao thông, hạ tầng xã hội cho người được nhận.
Bên cạnh đó, cần xác định đúng đối tượng được nhận sao cho phù hợp với nhu cầu, hoàn cảnh, văn hóa sống của cư dân của từng khu vực. Các căn hộ được xây dựng phải gắn liền với chính sách an sinh xã hội như: đào tạo nghề, giải quyết công ăn việc làm tốt hơn hoặc phục hồi thu nhập, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân sau khi di dời. Các căn hộ xây dựng cần tính toán sát với nhu cầu thực tế, tránh tình trạng dư thừa. Công tác triển khai tái định cư phải được đổi mới, phân tích, dự báo nhu cầu một cách chính xác để cân đối với khả năng đáp ứng, phân bổ hợp lý.
– Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này.
Nam Phương / Vietnamfinance
