Theo tìm hiểu, giá nhà đất ở Củ Chi thuộc khu vực giáp ranh với quận 12, huyện Hóc Môn, Bình Dương và gần các tuyến đường huyết mạch như quốc lộ 22 (đường Xuyên Á), trung tâm hành chính huyện, hoặc dọc bờ sông Sài Gòn… đang tăng cực nóng. Tính từ đầu năm tới nay, có nơi tăng gần 70%.

Giá đất tăng từng giờ

Thông tin về các dự án lớn được khởi công tại Củ Chi đã nhen nhóm cơ hội găm đất của dân đầu cơ ngay từ đầu năm. Người này mua rồi bán lại cho người khác, và qua nhiều lần giao dịch, giá đất tăng thêm 10%-20%. Thậm chí chỉ trong một tuần lễ qua, giá đất đã tăng lên 70% và nhiều nơi biến động từng giờ, chỉ sau một đêm giá đã khác hoàn toàn.

Trong vai người đi tìm mua đất, chúng tôi được giới thiệu đến lô đất 6.500 m2, mặt tiền Nguyễn Thị Rành, rộng 60 m, sâu 103 m. Theo tìm hiểu giá đất khu vực đó ở thời điểm trước Tết là khoảng 90 triệu một mét ngang, nhưng chúng tôi được chủ đất báo giá hiện đã chạm mốc 130 triệu, lô nhỏ thì bị đẩy lên 140 triệu một mét ngang.

Gần đó, những lô đất nông nghiệp đang được đẩy giá lên cao gấp rưỡi. Ông Phạm Bá Chánh chào bán lô đất nông nghiệp rộng 5.000 m2 tại xã Trung Lập Hạ với 3,5 triệu/m2. Giá này được đẩy lên gấp đôi so với tháng trước, và chủ đất khẳng định giá sẽ còn tăng lên nữa nếu không mua.

Theo ông này, trong tương lai, đất nông nghiệp sẽ được chuyển đổi thành đất thổ cư. Vì thế, nhiều chủ đất ở đây đồng loạt đẩy giá đất lên.

Người môi giới lô đất này phân tích: “Nếu anh không rành về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì mua rồi bán lại cho người khác, để kiếm lời. Người mua sau sẽ bán cho người sau nữa, và đến một lúc nào đó sẽ có người đầu tư cơ sở hạ tầng, xin phép cơ quan quản lý chuyển đổi thành đất thổ cư.

Khi đó, nhiều người khác lại dồn vốn vào đất thổ cư rồi mua, bán lại cho người kế tiếp. Cứ thế, qua mỗi lần giao dịch, giá bị đội lên thì lô đât đã lời rất nhiều rồi.”

Dân môi giới bất động sản hàng ngày đổ xô về Củ Chi  Ảnh: V.Dũng

Ông Nguyễn Như Tuyển, Giám đốc Công ty Bất động sản Anh Luân, cho biết từ đầu năm đến nay, tình hình giao dịch bất động sản ở Củ Chi khá sôi động. Ngoài người dân ở địa phương ra, khách hàng ở các nơi khác, nhất là các quận ở nội thành TP.HCM, khách Hà Nội tìm đến mua khá đông.

Theo ông Tuyển, cách đây khoảng một tháng, mức giá dành cho những thửa đất lớn chưa lên thổ cư chỉ 2–3 triệu đồng/m2, có nơi còn thấp hơn. Còn phân khúc đất nền tại những tuyến đường trung tâm của các xã, giá chỉ giao động 3-8 triệu đồng/m2, hay như khu dân Việt Kiều ở xã Tân Thông Hội là “đỉnh” nhất, giá chỉ 15 triệu/m2.

“Tuy nhiên giá đất hiện tại đã bỏ xa mức này, khi tăng lên khoảng 40%, thậm chí các khu vực quanh dự án Safari Sài Gòn tăng lên đến 70%, vì lượng mua nhiều mà người bán rất ít”,  ông Tuyển chia sẻ.

Giá đất biến động cũng khiến anh Lê Lâm, một khách tìm mua đất ở khu vực này bối rối: “Giá ở đây đang có mức biến động lớn nên tôi vẫn chưa thể tìm được lô nào. Thậm chí có lô đã chốt giá xong lên thì chủ đất đòi tăng thêm mấy trăm triệu sau một đêm. Xin đặt cọc họ cũng không nhận, vì cò đất đã rải cọc khắp nơi”, anh Lâm nói.

Nhiều chuyên gia BĐS nhận định giá đất Củ Chi tăng là giá ảo. Sở dĩ giá được đẩy lên quá cao như vậy phần lớn do giới đầu cơ thường đi rải tiền đặt cọc, giữ đất đất, sau đó ai có nhu cầu thì bán lại cọc và ăn lời tiền phạt.

Lãnh đạo một công ty quản lý bất động sản tại TP.HCM nhận xét hầu hết giao dịch bất động sản hiện nay không phải của người mua nhà đất để ở, mà chỉ là sự chuyển nhượng của giới đầu cơ. Theo vị này, do đất ở nội thành ngày càng khan hiếm, giới kinh doanh phải chuyển ra vùng ven rồi găm hàng, làm giá.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành, cho rằng do giá bị giới kinh doanh đẩy lên nên nhiều người đổ xô mua nhà đất, với mục đích bán lại kiếm lời. Mức giá bất động sản hiện không thật.

Đổ tiền đón sóng siêu dự án chỉ làm lợi cho cò đất

Dự án của “chúa đảo” Tuần Châu mới chỉ là đề xuất từ doanh nghiệp, nhưng Củ Chi đang trở thành tâm điểm bàn tán của giới đầu tư địa ốc. Những người có đất ở Củ Chi đang mang tâm trạng vừa mừng, vừa lo.

Mừng là nếu dự án được thực hiện, khả năng giá đất sẽ tăng cao, nhưng lo không biết các dự án này có thực sự thành hình để giá đất tăng bền vững hay không.

Ông Tuấn, một người dân sống ở quận Gò Vấp có 4.000 m2 đất ở Củ Chi mua cách đây nhiều năm để làm trang trại, cho biết, liên tục trong gần 1 tháng qua, ngày nào ông cũng nhận được nhiều cuộc gọi điện thoại đặt vấn đề mua khu đất.

“Lúc đầu người ta trả giá thấp, sau đó ra giá cao dần. Vài người bạn ở gần khu vực cũng liên tục nhận được lời đề nghị mua đất”, ông Tuấn nói.

Đô thị hoang Nhơn Trạch là bài học cho việc đổ xô đầu tư ăn theo siêu dự án. Ảnh: Lê Quân

Với giới kinh doanh địa ốc, câu chuyện đón đầu quy hoạch là yếu tố mang lại cơ hội lớn. Thực tế đã có nhiều người đạt lợi nhuận lớn nhờ đón đúng quy hoạch. Nhưng cũng có không ít trường hợp “chết đứng” vì đón sai.

Bởi rủi ro trong việc đón đầu quy hoạch khá lớn, không chỉ rủi ro từ thay đổi trong chính sách, mà còn liên quan đến nhiều yếu tố thị trường, năng lực của các chủ dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, giới kinh doanh địa ốc TP.HCM đã có rất nhiều bài học về việc đầu tư đất chạy theo thông tin các siêu dự án. Dự án đề xuất chỉ là một khía cạnh, trong khi khả năng thực hiện được hay không lại là vấn đề khác.

Trước đây, cũng vì đua nhau đón sóng siêu dự án đã tạo nên những đô thị hoang như Nhơn Trạch, Mỹ Phước…

“Thực chất việc chạy đua đầu tư theo thông tin chỉ có làm lợi cho duy nhất một đối tượng, đó là cò đất. Trong khi đó người sở hữu cuối cùng là người gánh hậu quả khi cơn sốt đi qua và các siêu dự án vẫn chưa thành hình.

Không ở đâu xa mà ngay tại Củ Chi cũng đã từng có sự cố tương tự với các dự án chưa thành hiện thực. Hy vọng trong cơn sốt đất này, người mua người bán đều bình tĩnh, để tránh đi vào vết xe đổ trước đây”, ông Châu chia sẻ.