Sau 3 thất bại liên tiếp với kinh doanh ăn vặt văn phòng, tôi quyết định quay lại với con đường mà mình am hiểu hơn là kinh doanh nhà trọ. (lequockien86@gmail.com)
Tôi là nhân vật trong bài viết “Bài học đắt giá của đôi vợ chồng trẻ kinh doanh đồ ăn vặt” trên VnExpress. Như đã chia sẻ ở lần trước, dù đã nỗ lực gánh lỗ suốt một năm rưỡi để đưa quán dần đi vào quỹ đạo hòa vốn, nhưng khi vợ phải nghỉ ở nhà sau khi sinh con thứ hai, rồi quản lý bếp xin rút lui, và đặc biệt khoản lỗ đã lên tới hơn 400 triệu đồng (chưa kể 2 vợ chồng nghỉ ở nhà suốt thời gian đó cũng mất đi khoản lương thưởng hơn 500 triệu), tôi phải “dừng cuộc chơi”.
Tính cả khoản vay mua đất xây nhà trọ năm 2013 (1,3 tỷ đồng) và nâng thêm 2 tầng năm 2014 (800 triệu), tôi đã nợ tổng cộng 2,5 tỷ. May là trong số này có 800 triệu vay người nhà không phải trả lãi, còn lại khoản 1,7 tỷ tôi phải góp 31,5 triệu đồng mỗi tháng (cả gốc và lãi) trong 6 năm.
Từ đây, tôi phải đi xin làm lại vì thu nhập từ nhà trọ chỉ đủ trả tiền hàng tháng cho ngân hàng, vợ chồng con cái không còn đồng nào để sinh hoạt. Cũng may, cả tôi và vợ đều được 2 công ty cũ gọi về khi họ biết chúng tôi có ý định đi làm lại, giúp cả hai có nguồn thu nhập 35 triệu đồng mỗi tháng để sinh hoạt hằng tháng và phụ thêm vào tiền trả nợ.
Khi không còn ở trong con đường tăm tối, dường như chúng ta dễ thấy các cơ hội tốt khác. Trong một lần họp lớp cấp 2, nghe đứa bạn kể nhà nó có một miếng đất 10x20m ở Phước Kiểng, Nhà Bè để không 5 năm nay, vì đã từng xây phòng cho thuê tại Tân Phú, nên tôi nảy ra ngay ý định “thuê lại giá bèo” rồi xây phòng cho thuê. Nhưng vướng mắc lớn nhất là ở Tân Phú tôi xây trên đất của mình, còn ở đây lại là đất thuê. Do đó, khi bắt tay vào tính toán, hàng loạt vấn đề mới phát sinh cần phải tìm tòi cách giải quyết:
Thứ nhất: Làm sao đảm bảo nguồn doanh thu đó ổn định trong nhiều năm? Nếu những nhà xung quanh cũng bắt chước xây phòng cho thuê thì làm sao mình giữ được khách? Họ xây nhà trên đất họ, mình xây nhà trên đất thuê thì rõ ràng mình bất lợi về chi phí và giá cả cho thuê, vậy mình có lợi thế gì hơn họ không?
Thứ hai: Đầu tư xây mô hình như thế nào để vừa đáp ứng nhu cầu khách trọ ở trên, vừa kiểm soát được suất đầu tư hợp lý?
Thứ ba: Giá thuê bao nhiêu là hợp lý cho cả 2 vì ngoài thu nhập cho thuê đất hàng tháng, họ sẽ có cả một căn nhà sau khi hết thời gian thuê? Phải thuê bao nhiêu năm mới đủ thu hồi vốn và có lãi?
Thứ tư: Nguồn vốn vay ở đâu vì tôi không có đồng nào?
Thứ năm: Lãi suất ngân hàng có ổn định hay không, liệu trong thời gian dài vậy kinh tế vĩ mô sẽ có những ảnh hưởng gì đến lãi vay (giai đoạn 2010-2013 lãi vay từng có thời điểm 18%).
Thứ sáu: Đất đó có tranh chấp giữa các thành viên trong gia đình chủ đất không?
Thời gian đầu, tôi dành nhiều thời gian gặp gỡ trò chuyện với các khách trọ của mình ở Tân Phú. Nhờ đó, tôi đã phát hiện ra rất nhiều nhu cầu quý giá từ khách ở trọ để trả lời được vướng mắc về điều kiện bắt buộc thực hiện kế hoạch này.
Nhiều người đầu tư nhà trọ trên đất của mình vẫn không hiệu quả do bị sai lầm “vừa thừa vừa thiếu”. Cái khách trọ không có nhu cầu thì lại trang bị, cái khách trọ cần sử dụng lại không có. Ví dụ, phòng cho thuê tại nhà bạn tôi, họ đầu tư cho cửa phòng bằng gỗ 3,5 triệu đồng một bộ, trong khi cửa sắt chỉ 1,5 triệu, nhưng lại bỏ bớt lavabo trong toilet, chỉ làm sàn nước ngồi bệt mà không có bồn rửa chén ở khu bếp…
Sau khi tính toán, tôi ra được các con số khả thi: chi phí đầu tư 3 tỷ đồng, nếu đảm bảo phòng luôn đầy 90% thì lợi nhuận sẽ là 45 triệu đồng một tháng (18% một năm), trong 8 năm sẽ thu hồi vốn (bao gồm cả lãi tiền gửi trong thời gian này – hiện lãi suất 8,25%, nhưng tôi dự toán 12% để trừ hao, và chi phí tái tái đầu tư sửa chữa). Do đó, tôi đưa ra một con số an toàn là thuê 15 năm.
Có được kế hoạch kinh doanh khả thi trong tay, tôi bắt đầu tìm nguồn vốn. Đây mới là vấn đề nan giải vì những người có tiền họ không muốn đầu tư kiểu lượm bạc cắc như vậy. Hơn nữa tôi lại quá trẻ, lại mới “banh xác” với quán ăn vặt nên không ai có niềm tin (kể cả người thân). Tôi đánh liều hỏi mượn nhà của ba mẹ để đi vay.
Lần đầu tiên khi nghe tôi đề cập, ba mẹ nhìn tôi như ở trên trời xuống, tưởng tôi do bị sốc cái vụ kinh doanh ăn vặt nên bị chạm thần kinh, vì mới nghe qua sẽ có ngay cảm giác: “Cầm cố nhà của mình lấy tiền đi xây nhà cho người ta, sau đó cho luôn người ta cái nhà”. Thuyết phục cả tháng trời, dùng mọi lý lẽ và cơ sở phân tích logic, dựa trên kết quả kinh doanh hiệu quả của căn nhà ở Tân Phú, ba mẹ mới dần có niềm tin mà chấp nhận. Trước khi liều mình đưa chân sang tên căn nhà cho tôi đi cầm, ba mẹ chỉ nhắn nhủ: “Ba mẹ làm cả đời chỉ có cái nhà, trước sau cũng để lại cho 2 anh em, con làm sao đừng để ba mẹ gần cuối đời phải ra đường ở”.
Vừa giải quyết được 5 thách thức, gia đình nhà bạn tôi lại không muốn cho thuê đất nữa vì đang chuẩn bị xây nhà trên mảnh đất này. Thế là tôi lên các trang rao vặt về bất động sản tìm kiếm “đất, nhà nát cho thuê” ở các khu trung tâm. Sau thời gian lùng sục, tôi thấy có một căn nhà nát 6mx18m đang cho thuê ở ngay quận 3.
Rút kinh nghiệm từ những sai lầm khi thuê mặt bằng mở quán ăn vặt, tôi “ngồi chầu” ở khu xóm này suốt một tuần liền để tìm hiểu gia cảnh chủ đất và lý do họ cho thuê. Tôi phát hiện ra vợ chồng anh chủ đất khoảng 40 tuổi và rất giàu, họ làm ăn lớn nên việc xây nhà trọ với họ như lượm bạc cắc mà lại mất thời gian. Nhà họ dư 5-6 phòng (40m2 mỗi phòng) để không, nhưng họ không cần cho thuê (khu này có thể cho thuê 5-6 triệu một phòng), mà để sau này con cái lớn lên xây nhà ở gần. Vì vậy, nếu cho mình thuê sau 15 năm, khi con họ lớn sẽ có một tài sản để lại. Tìm hiểu thêm hàng xóm xung quanh, được biết gia đình họ sống ở đây mấy chục năm và rất được hàng xóm quý mến, nên khả năng lấy lại đất sớm hay làm khó dễ khi mình làm ăn được khá thấp. Quan trọng nhất, vị trí khu vực này rất tốt, vì sau 6-7 năm nữa, đầu hẻm sẽ là nhà ga của tuyến Metro số 2. Do đó, tôi quyết định tiếp xúc làm việc với chủ đất và đồng ý với mức cho thuê 20 triệu đồng một tháng của họ.
Sau 5 tháng thi công, nhà trọ tôi đã đi vào hoạt động và chi phí chỉ hết 2,7 tỷ đồng. May mắn hơn nữa, cả 22 phòng đều được thuê hết trong vòng chưa tới 10 ngày sau khi đăng quảng cáo. Và từ đây tôi phát hiện ra nhu cầu ở trọ theo chuẩn mình đang thiết lập của khách hàng mục tiêu rất lớn. Tôi tự tin mình sẽ duy trì được doanh thu ổn định trong suốt 15 năm (ít nhất là 8 năm đầu để thu hồi vốn).
Như vậy, hiện tại nhà trọ ở Tân Phú cho tôi 35 triệu đồng, ở quận 3 là 45 triệu, lương 2 vợ chồng 35 triệu. Trong 7-8 năm tới, hàng tháng tôi đóng cho ngân hàng 70 triệu đồng cho tổng 2 khoản vay 4,4 tỷ, còn lại 45 triệu sẽ trích ra 15 triệu trả dần cho khoản 800 triệu đồng không lãi của người nhà trong 4,5 năm, vợ chồng tôi còn lại 30 triệu đồng sinh hoạt để góp cho bố mẹ và nuôi 2 đứa con. Cố gắng 7-8 năm nữa mọi việc sẽ ổn.
Mọi việc vẫn còn ở phía trước, dù tính toán đến đâu thì bất cứ mô hình kinh doanh nào cũng luôn có 15-20% “hên xui” cùng nhiều điều chưa thể tính tới. Và 15 năm là một khoảng thời gian… dài kinh khủng. Nhưng tôi vẫn muốn chia sẻ mô hình của mình ra ở đây, hy vọng sẽ có chút giúp ích cho các bạn muốn có nhu cầu đầu tư bất động sản.
Lê Quốc Kiên
Theo Vnexpress
