Quản lý giá nhà ở xã hội có thể thông qua khung giá trần và biên độ điều chỉnh

đề xuất chủ đầu tư được xác định giá bán tạm nhà ở xã hội

Sáng 21/5, Quốc hội dành nhiều thời gian thảo luận tại tổ về dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Trong đó, quy định việc xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo hướng yêu cầu sau khi công trình hoàn thành và được nghiệm thu, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng. Trường hợp giá bán, giá thuê mua sau quyết toán thấp hơn so với mức giá đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua. Ngược lại, nếu giá sau quyết toán cao hơn, chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch.

Theo ĐBQH Nguyễn Như So (đoàn Bắc Ninh), cơ chế này được xây dựng nhằm bảo vệ người mua nhà ở xã hội, song về mặt tài chính, đây là một quy định bất cân xứng và tiềm ẩn rủi ro lớn cho chủ đầu tư, vì họ phải xác định giá bán từ trước khi hoàn tất công trình, trong khi các yếu tố đầu vào như giá vật liệu, nhân công, lãi vay… thường xuyên biến động.

Việc “ấn định cứng” trách nhiệm hoàn trả phần chênh lệch mà không cho phép điều chỉnh trong biên độ hợp lý là một rào cản lớn, khiến doanh nghiệp khó tiên lượng lợi nhuận, không dám đầu tư hoặc phải tính biên phòng rủi ro cao, dẫn tới tăng giá khởi điểm.

Trong khi đó, theo Luật Giá hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, giá bán nhà ở xã hội được xác định theo phương pháp chi phí, có tính đến lợi nhuận định mức tối đa 10%.

Vì vậy, việc quản lý giá có thể được thực hiện thông qua khung giá trần và biên độ điều chỉnh, thay vì ràng buộc chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ chênh lệch dù phát sinh do yếu tố khách quan.

“Thực tiễn triển khai cho thấy, nhiều chủ đầu tư sau khi bị truy thu phần chênh lệch đã bị lỗ nặng, trong khi các khoản chi hợp lệ nhưng không được công nhận do chậm quyết toán, không được tính vào giá bán, gây tranh chấp kéo dài và mất niềm tin vào chính sách”, đại biểu So nói.

Từ đó, ông đề xuất sửa đổi quy định này theo hướng: Cho phép chủ đầu tư xác định giá bán tạm thời (giá tạm tính) theo hồ sơ dự toán đã được thẩm định, ký hợp đồng với người mua trên cơ sở giá này kèm theo điều khoản điều chỉnh sau kiểm toán nếu có chênh lệch vượt ngưỡng 5%.

Đồng thời, chỉ yêu cầu hoàn trả phần chênh lệch trong giới hạn vượt biên độ cho phép, còn trong phạm vi biên độ ±5% thì không truy thu để giảm thiểu rủi ro hành chính.

“Cách làm này vừa bảo vệ người mua, vừa tạo ra sự minh bạch và công bằng về mặt tài chính, góp phần cải thiện môi trường đầu tư vào nhà ở xã hội”, ông So nêu ý kiến.

Còn theo ĐBQH Nguyễn Hữu Thông (đoàn Bình Thuận), quy định trên trao quyền cho chủ đầu tư được tự xác định giá bán, tự thẩm tra rồi tự phê duyệt mà không có bất kỳ cơ chế kiểm soát giá nào trước thời điểm giao kết hợp đồng.

Điều này có thể tạo ra sự không công bằng trong việc tiếp cận thông tin, đẩy người mua – người thuê mua nhà ở xã hội vào thế yếu, không có khả năng thẩm định hay đối chiếu với một mốc giá chuẩn nào được cơ quan nhà nước ban hành.

Mặt khác, dự thảo lại yêu cầu chủ đầu tư sau khi kiểm toán – quyết toán phải hoàn trả phần chênh lệch nếu giá thực tế thấp hơn giá đã ký hợp đồng. Đại biểu Thông cho rằng rất khó triển khai trên thực tế.

“Khi công trình đã đưa vào sử dụng, cư dân đã vào ở, hợp đồng đã thực hiện, việc hoàn trả không những phức tạp về thủ tục mà còn rất dễ bị né tránh, chậm trễ hoặc kéo dài, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi người dân.

Thực tế ở nhiều địa phương đã cho thấy, chủ đầu tư thường tìm cách không trả hoặc kéo dài quá mức việc trả chênh lệch sau quyết toán, trong khi người dân không có cơ chế nào để đòi lại phần thiệt hại này”, ông nói.

Cũng theo đại biểu đoàn Bình Thuận, quy định trên đặt toàn bộ quyền xác định giá vào tay chủ đầu tư nhưng lại không kèm theo nghĩa vụ kiểm soát công khai minh bạch.

“Giá bán, giá thuê mua không cần trình bất kỳ cơ quan nhà nước nào trước khi đưa ra thị trường, không có bảng giá chuẩn, không có hệ thống đối chiếu và người dân hoàn toàn bị động.

Trong khi đó, các dự án nhà ở xã hội phần lớn đều được hưởng những ưu đãi rất lớn về đất đai, tài chính, thuế, hạ tầng… do đó, việc xác định giá bán, giá thuê mua phải gắn liền với trách nhiệm giải trình rõ ràng, minh bạch và có sự giám sát nhất định từ phía nhà nước”, ông nhấn mạnh.

Đồng thời, ông kiến nghị sửa đổi quy định theo hướng phân loại dự án để áp dụng cơ chế định giá phù hợp; bổ sung nghĩa vụ công khai cơ cấu giá theo hướng chủ đầu tư phải niêm yết giá bán, giá thuê mua, kèm theo bảng chi tiết các chi phí cấu thành, lợi nhuận định mức, ưu đãi được hưởng, để người dân và cơ quan chức năng cùng giám sát.

Ngoài ra, UBND cấp tỉnh cần xây dựng bảng giá chuẩn, làm cơ sở đối chiếu với giá mà chủ đầu tư đề xuất; quy định chặt chẽ hơn trách nhiệm hoàn trả chênh lệch giá sau kiểm toán; ứng dụng công nghệ số để giám sát định giá.

không đấu thàu dự án nhà ở xã hội

Góp ý thêm, ĐBQH Nguyễn Như So cho rằng, quy định giao chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu là một chủ trương đúng đắn, phù hợp với đặc thù của loại hình nhà ở phục vụ an sinh xã hội.

Tuy nhiên, để cơ chế này thật sự khả thi, hấp dẫn và công bằng, ông cho rằng, cần thiết phải điều chỉnh một số nội dung nhằm phù hợp hơn với thực tiễn và quy định của pháp luật liên quan.

Đơn cử như cân nhắc quy định tiêu chí “đã từng thực hiện dự án nhà ở xã hội” như một điều kiện cứng của chủ đầu tư. Ông cho rằng điều này không cần thiết và làm giảm đáng kể tính tiếp cận của chính sách. Nhất là khi phần lớn các doanh nghiệp vừa và nhỏ (chiếm tỷ lệ lớn tại địa phương) chưa từng có cơ hội triển khai dự án tương tự, nhưng lại có năng lực tài chính và tinh thần hợp tác cao.

Mặt khác, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư cũng không bắt buộc chủ đầu tư phải có kinh nghiệm tương tự, mà chỉ yêu cầu đáp ứng năng lực tài chính và điều kiện hành nghề theo quy định.

Đại biểu So cũng đề nghị bổ sung cơ chế công khai, minh bạch trong chỉ định thầu dự án nhà ở xã hội để tránh tạo ra dư luận không tích cực hoặc nghi ngờ về sự lựa chọn thiếu khách quan.

“Nên bổ sung yêu cầu UBND cấp tỉnh công khai danh mục dự án, tiêu chí và lý do giao chủ đầu tư không qua đấu thầu trên cổng thông tin của địa phương để đảm bảo tính minh bạch và tạo môi trường đầu tư công bằng”, đại biểu đoàn Bắc Ninh đề xuất.

Thiên Tuấn / Tri thức và cuộc sống