Công ty dịch vụ bất động sản toàn cầu Cushman & Wakefield [NYSE: CWK] vừa phát hành Báo cáo Triển vọng Thị trường Văn phòng Châu Á Thái Bình Dương năm 2024, một báo cáo toàn cảnh khu vực bao gồm dự báo cung, cầu, tỷ lệ trống và giá thuê cho các thành phố ở Úc, Trung Quốc, Ấn Độ, Indonesia, Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia, Philippines, Singapore, Thái Lan và Việt Nam.
Báo cáo ghi nhận Việt Nam sẽ chào đón số lượng lớn nguồn cung văn phòng mới vào năm 2024.
Cụ thể tại thị trường Hà Nội dự kiến sẽ đón tổng cộng khoảng 80.700 m2 nguồn cung mới trong 2024, chủ yếu nằm ở các quận xung quanh khu vực trung tâm thành phố. Ngoài ra, khoảng 100.000 m2 văn phòng hạng A mới dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2024–2027.
Trong khi đó tại TP.HCM, nguồn cung hạng A mới dự kiến tại khu vực trung tâm thành phố (Quận 1) vào năm 2024–2025 nằm ở ba dự án, đóng góp tổng cộng 118.700 m2 diện tích văn phòng cao cấp cho thị trường. Khoảng 81.000 m2 nguồn cung hạng A bổ sung cũng được dự kiến hoàn thành từ khu vực ngoài trung tâm trong giai đoạn 2024–2026.
Bất ổn kinh tế đã ảnh hưởng đến nhu cầu văn phòng nói chung ở TP.HCM khi khách thuê ngày càng quan tâm hơn đến chi phí. Tỷ lệ hấp thụ sẽ tăng dần từ năm 2024, nhờ nguồn cung mới chất lượng cao hơn và điều kiện kinh tế được cải thiện. Tỷ lệ trống văn phòng dự kiến trên 20% trong suốt năm 2023–2026, do đón nguồn cung mới liên tục, theo Cushman & Wakefield.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cho thuê Thương mại tại Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Nguồn cung mới từ Khu đô thị mới Thủ Thiêm (liền kề khu trung tâm thành phố) đánh dấu một bước tiến quan trọng để thị trường phụ này thực sự trở thành ‘cánh tay nối dài’ với khu vực trung tâm thành phố hiện tại. Khu vực Quận 7 và Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ vươn lên trở thành trung tâm thương mại và kinh doanh mới của thành phố nhờ nằm ngay gần khu vực trung tâm thành phố hiện tại với giá thuê cạnh tranh, các dự án mới với công nghệ tiên tiến, quỹ đất dồi dào cho các dự án phát triển mới và cơ sở hạ tầng được cải thiện liên tục.”
Tại Hà Nội, nhu cầu thị trường mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2023, tuy nhiên, nhu cầu đã chậm lại vào nửa cuối năm 2023 và dự kiến sẽ duy trì ở mức thấp trong suốt năm 2024. Tỷ lệ trống dự kiến sẽ ở mức 25–30% vào năm 2023–2024 và sau đó giảm dần xuống khoảng 20,5% vào năm 2027. Với nguồn cung mới dồi dào trên khắp Hà Nội, thị trường dự kiến sẽ thuận lợi cho khách thuê trong thời gian tới. Trung bình, tổng nguồn cung của Hà Nội được dự báo sẽ tăng trưởng 3,5% mỗi năm trong giai đoạn 2023-2027.
Đối với nhiều dự án phát triển văn phòng mới gần đây, xu hướng chủ nhà tập trung đầu tư vào tính bền vững và các yếu tố xanh trong tòa nhà đang trở nên rõ ràng hơn, phản ánh xu hướng đang diễn ra ở các thị trường khác trên toàn cầu, đặc biệt là Châu Âu và Hoa Kỳ.
Bà Ngọc nhận xét về xu hướng: “Theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, có khoảng 21 tòa nhà được cấp chứng chỉ LEED/BCA Green Mark tại TPHCM và Hà Nội, hai tiêu chuẩn chất lượng công trình hàng đầu được công nhận trên toàn cầu. Theo quan sát của chúng tôi, hầu hết các dự án trên thị trường Việt Nam, mới và đang hoạt động, đều đang theo đuổi hoặc đã đạt được chứng chỉ ESG, nhấn mạnh sự thay đổi trong mức độ quan tâm đến sự bền vững trong thời gian gần đây. Điều này có nghĩa là có hàng trăm tòa nhà hiện hữu sẽ chịu áp lực phải cải tạo để duy trì tính cạnh tranh trên thị trường, đặc biệt nếu họ muốn thu hút khách thuê là các doanh nghiệp đa quốc gia lớn.”
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết thêm: “Doanh nghiệp toàn cầu đang thực hiện các cam kết Net Zero, vì vậy, bất động sản có tích hợp yếu tố ESG sẽ là điểm quan trọng giúp đáp ứng mục tiêu của họ. Lấy ví dụ một công ty dịch vụ công nghệ, ngân hàng hay công ty bảo hiểm – thì có tới 80 hoặc 90% lượng khí thải carbon của ho có thể đến từ bất động sản. Đây là một phần lý do tại sao chúng tôi nhận thấy khách thuê đang dần chuyển ưu tiên từ tập trung vào vị trí, giá thuê và tiện nghi sang những gì tòa nhà có thể cung cấp nhằm giúp họ đạt được mục tiêu bền vững.”
Diễn biến các thị trường trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương
Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu về văn phòng hạng A trên toàn khu vực Châu Á Thái Bình Dương được dự báo sẽ quay trở lại mức trước đại dịch vào năm 2024, nhưng lượng nguồn cung mới kỷ lục sẽ khiến tỷ lệ trống cũng tăng lên.
Khoảng một nửa trong số 25 thị trường khu vực Châu Á Thái Bình Dương được dự báo sẽ có tỷ lệ trống tăng trong khoảng thời gian từ 2023 đến 2027. Tỷ lệ trống tăng lớn nhất được dự báo ở Quảng Châu (lên gần 30% vào năm 2027 từ 20% vào năm 2023) và Thâm Quyến (lên gần 35% vào năm 2027, từ mức 27% vào năm 2023). Hyderabad, Kuala Lumpur và Bangkok cũng được dự báo sẽ vượt quá tỷ lệ trống 25% vào năm 2027. Singapore và Seoul đều dự kiến sẽ duy trì tỷ lệ trống dưới 5% trong khi Tokyo và Manila được dự báo dưới 7% cho đến năm 2027. Các thị trường trọng điểm của Australia có thể sẽ giảm vẫn ổn định ở mức khoảng 10%.
Tại Trung Quốc đại lục, bốn thành phố văn phòng chính—Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến—cũng được dự đoán sẽ tiếp tục phục hồi nhẹ nhàng, với nhu cầu dự báo là 18 triệu feet vuông (tương đương 1,672,254 mét vuông) cho năm 2024.
Hyderabad và Bengaluru ở Ấn Độ, Thượng Hải và Thâm Quyến ở Trung Quốc đều dự kiến có hơn 55 triệu feet vuông (tương đương 5,109,667 mét vuông) nguồn cung mới vào năm 2027 – bổ sung từ 32% đến 66% nguồn cung hiện có của họ, trong đó Hyderabad kỳ vọng mức kỷ lục 15,6 triệu feet vuông (tương đương 1,449,287) vào năm 2024.
Thị trường Úc dẫn đầu mức tăng trưởng giá thuê vào năm 2023 và dự kiến sẽ tiếp tục cho thấy mức tăng trưởng mạnh nhất đến năm 2027, trung bình từ 4% đến 7% mỗi năm. Singapore cũng có thể kỳ vọng mức tăng trưởng khoảng 4% từ năm 2025, do nhu cầu mạnh mẽ và nguồn cung hạn chế; tăng trưởng giá thuê ở những nơi khác trong khu vực sẽ vẫn ở mức thấp hơn.
Bối cảnh kinh tế
Tiến sĩ Brown, Trường phòng nghiên cứu Cushman & Wakefield toàn cầu cho biết có lý do để chúng ta “lạc quan trong thận trọng” đối với thị trường văn phòng bất chấp tình trạng bất ổn kinh tế toàn cầu có khả năng tiếp tục kéo dài đến năm 2024.
Tiến sĩ Brown nói thêm: “Lạm phát mặc dù đã được cải thiện nhưng vẫn ở mức cao ở hầu hết các nền kinh tế trên khắp Châu Á Thái Bình Dương. Thương mại đã chậm lại khi các doanh nghiệp và hộ gia đình đều hạn chế chi tiêu để ứng phó với việc lãi suất tang. Về mặt tích cực, Châu Á Thái Bình Dương được dự báo đạt mức tăng trưởng từ 3,5 đến 4,0% vào năm 2024, tuy thấp hơn so với dự báo trước đó nhưng vẫn tốt hơn cả khu vực đồng Euro, nơi được dự báo tăng trưởng 0,9% vào năm tới, và Hoa Kỳ dự kiến -0,3%.”
Trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương, dự báo tăng trưởng rất đa dạng. Các thị trường mới nổi Việt Nam, Philippines, Ấn Độ và Malaysia có thể được hưởng lợi từ mức tiêu dùng nội địa mạnh mẽ và đầu tư trực tiếp nước ngoài ngày càng tăng, trong khi tiềm năng phục hồi du lịch, vẫn thấp hơn 25% so với mức trước đại dịch ở Châu Á Thái Bình Dương.
Trong số các nền kinh tế trưởng thành hơn, Singapore và Hàn Quốc được kỳ vọng sẽ chứng kiến sự khởi đầu phục hồi khi thương mại bắt đầu phục hồi; Úc và Nhật Bản có thể sẽ kém xa kỳ vọng tăng trưởng của khu vực. Triển vọng của Trung Quốc vẫn bị ảnh hưởng bởi nhu cầu xuất khẩu yếu hơn và tiêu dùng nội địa yếu.
Đăng Hải / Thị Trường Giao Dịch
